Mag. Schinnagl: 30. Juni Stichtag für die Betriebskostenabrechnung im MRG-Bereich

Alljährlich werden mit Sommerbeginn tausende von Abrechnungen von Hausverwaltungen erstellt und Mieter stellen sich die Frage, ob sie ein Guthaben erwarten dürfen oder doch eine vielleicht sogar beachtliche Betriebskostennachzahlung zu leisten haben.

Welche Frist gilt für die Legung der Abrechnungen?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Stichtag für die Legung der mietrechtlichen Abrechnungen der 30. Juni des jeweiligen Jahres. Zu diesem Stichtag hat der Vermieter bei Pauschalverrechnung die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres zu legen. Nur ganz selten machen Vermieter noch von der Möglichkeit der monatlichen oder vierteljährlichen Abrechnungen der Betriebskosten Gebrauch, da dies verwaltungstechnisch mehr Zeit und Geld kostet.
Bis 31.12. hat der Vermieter die Möglichkeit, die gelegte Abrechnung zu korrigieren und zu ergänzen.

Was bedeutet nunmehr „ Legung einer Abrechnung“?

Der Vermieter legt eine Abrechnung dann, wenn er bis 30.6 die im vorigen Kalenderjahr aufgewendeten, also fällig gewordenen Betriebskosten, als Ausgaben auflistet und den bisherigen Pauschalvorschreibungen (monatlichen Teilbeträgen an Betriebskostenpauschale) gegenüberstellt, sodass für den Mieter leicht erkennbar gemacht wird, ob er noch eine Nachzahlung zu leisten hat oder ein Guthaben zurückerstattet bekommt.
Diese Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle (z. B. beim Hausbesorger, bei einem Mieter, …) im Haus zur Einsicht aufzulegen.
Als Nebenverpflichtung ist den Mietern auch Einsicht in die Belege zu gewähren sowie ihnen gegebenenfalls Kopien der Abrechnung oder der Belege auszuhändigen. Die Mieter müssen daher in Kenntnis gesetzt werden, wann und wo die Abrechnung und die Belege zur Einsichtnahme aufliegen.
Gemeinnützige Bauvereinigungen sind darüber hinaus nach § 19 Abs 1 WGG verpflichtet, jedenfalls auch jedem Nutzungsberechtigten eine Kopie der Abrechnung zu übermitteln.

Wie hat eine gesetzmäßige Betriebskostenabrechnung auszusehen?

Eine Betriebskostenabrechnung hat aus einer übersichtlich gegliederten Zusammenstellung der Betriebskosteneinnahmen eines Verrechnungsjahres sowie der in diesem Jahr fällig gewordenen Ausgaben zu bestehen. Die Abrechnung sollte so übersichtlich, verständlich und transparent gestaltet sein, dass die Einsichtnahme in die bezughabenden Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung etwaiger offener Bedenken des Mieters notwendig ist.
Entspricht eine Abrechnung diesen Voraussetzungen nicht, ist sie auch nicht ordnungsgemäß gelegt worden.

Hat der Mieter das Recht auf Einsichtnahme in die Belege?

Ja, denn Vorlage und die Ermöglichung der Belegeinsicht stellen eine Einheit dar.
Es handelt sich daher um eine Nebenpflicht des Vermieters, da dem Mieter die Überprüfung der gesetzmäßigen Geltendmachung der Betriebskosten dadurch ermöglicht werden soll.
Es soll gewährleistet werden, dass der Mieter anhand der Belege vergleichen/kontrollieren kann, ob die in der Abrechnung aufscheinenden Ausgabenpositionen tatsächlich im Kalenderjahr fällig wurden, die Leistungen auch tatsächlich erbracht wurden und/oder ob diese überhaupt dem Grunde oder der Höhe nach eine gesetzliche Betriebskostenposition darstellen.
Verweigert er die Einsichtnahme in der geeigneten Weise, so ist nicht gesetzmäßig gelegt worden.

Kann der Mieter eine Ablichtung der Abrechnung oder von Belegen verlangen?

Bis zum 31.12 kann der Mieter eine Kopie der Abrechnung und der Belege einfordern. Im Gegenzug muss er sich jedoch verpflichten, dem Vermieter den damit verbundenen angemessenen Kostenersatz zu leisten.
Der Vermieter kann auch einen Kostenvorschuss verlangen.
Verweigert der Vermieter die Aushändigung von Kopien, dann wurde die Nebenverpflichtung für die gesetzliche Abrechnung verletzt und ist nicht ordnungsgemäß gelegt worden.

Was kann der Mieter machen, wenn der Vermieter keine Abrechnung legt?

Sofern der Vermieter seiner gesetzlichen Legungspflicht nicht nachkommt, kann jeder Mieter einen Antrag auf Legung der Betriebskostenabrechnung iSd § 21 MRG im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG einbringen und dadurch die Legung erzwingen.

Wann wird eine Betriebskostennachzahlung fällig?

Solange eine Betriebskostenabrechnung nicht gesetzmäßig gelegt wird, muss der Mieter auch die Zahlung einer ihm vorgeschriebenen Betriebskostennachzahlung nicht vornehmen. Die Nachzahlung wird erst am übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung fällig (d. h. wird die BK-Abrechnung 2009 am 25.6.2010 gelegt, dann muss der Mieter erst mit Zinstermin 1.8.2010 eine etwaige BK-Nachzahlung leisten).
Zur Zahlung ist jener Mieter verpflichtet, der zu diesem Zeitpunkt Hauptmieter des Bestandobjektes ist.
Auch ein Mieterguthaben ist auszubezahlen. Eine Übertragung des Guthabens in die Abrechnung des nächsten Jahres ist gesetzlich unzulässig.

Wann präkludiert das Recht des Vermieters auf Geltendmachung einer Betriebskostennachzahlung?

Verabsäumt der Vermieter bis spätestens 31.12. eines Jahres die Betriebskostenabrechnung zu legen, so verliert er sein Recht, eine etwaig aus der Betriebskostenabrechnung resultierende Nachzahlung vom Mieter einzufordern.
Hat der Mieter in Unkenntnis dieser Präklusivfrist die Betriebskostennachzahlung trotz Unterlassung der Legung irrtümlicherweise geleistet, kann diese zurückgefordert werden.
Wurde durch den Vermieter jedoch bis 31.12. eine formell richtige Abrechnung gelegt, dann hat dieser seiner Abrechnungspflicht erfüllt, auch wenn diese Abrechnung materielle Mängel aufweist. Der Mieter kann in diesem Falle die Abrechnung nur mehr inhaltlich bestreiten (z. B. ob und in welchem Ausmaß die verrechneten Ausgaben als Betriebskosten zu verrechnen sind, ob die Nachzahlung richtig errechnet wurde, …).

Wie kann ich als Mieter die Betriebskostenabrechnung inhaltlich überprüfen?

Achtung: Mieter von Mietobjekten, die dem WGG unterliegen, müssen jedenfalls beachten, dass diese – im Gegensatz zu Mietern im Bereich des MRG – Einwendungen gegen die gelegte Betriebskostenabrechnung binnen 6 Monaten ab gesetzmäßiger Auflage zu erheben haben, da ansonsten die Abrechnung vom Gesetz als anerkannt angesehen wird.
Verabsäumt der Mieter die Frist zur Geltendmachung seiner Einwendungen, kann er eine inhaltliche Überprüfung der Abrechnung nicht mehr vornehmen und auch nicht verlangen, dass ihm etwaig gesetzwidrig verrechnete Ausgaben anteilsmäßig zurückerstattet werden.

Jeder Mieter kann jedenfalls die in der Betriebskostenabrechnung angeführten Positionen dahingehend überprüfen, ob diese dem Betriebskostenkatalog des § 21 MRG entsprechen.
Dies wären beispielsweise: Wasser, Versicherung, Müllgebühren, Grundsteuer, Verwaltungshonorar, Hausbestreuungskosten, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Hausbeleuchtung.
Um eine Grobprüfung der Betriebskosten vorzunehmen, kann auch der jährlich veröffentlichte Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung Österreichs www.mietervereinigung.at eine Hilfestellung darstellen.
Dieser Betriebskostenspiegel hat zwar keine rechtliche Verbindlichkeit, ermöglicht aber einem mietrechtlich unerfahrenen Mieter leicht die Kontrolle und den Vergleich, ob die verrechneten Betriebskosten im ortsüblichen Durchschnitt liegen. Abweichungen von den Durchschnittswerten können den Mieter zur genaueren Prüfung seiner Abrechnung anregen.

Autorin

Frau Mag. Schinnagl ist leitende Juristin der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.

www.mietervereinigung.at

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