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Grundstückswerteverordnung 2016 in Begutachtung bis 1. Dezember
Die lange erwartete Grundstückswerteverordnung 2016 konkretisiert, wie der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigungen, Umgründungen oder unentgeltlichen Übertragungen ab 1. Jänner 2016 ermittelt wird.
Ab 1. Jänner 2016 wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer grundsätzlich der Wert der Gegenleistung herangezogen. Existiert keine Gegenleistung (etwa bei Anteilsvereinigungen, unentgeltlichen Übertragungen oder Umgründungen), kann sie nicht ermittelt werden oder ist sie geringer als der Grundstückwert dient als Bemessungsgrundlage der Grundstückswert.
Wie genau man diesen ermittelt, behielt sich das Steuerreformgesetz 2015/2016 einer lange erwarteten Verordnung vor. Diese „Grundstückswertverordnung 2016 – GrWV 2016“ wurde vom Finanzministerium am 10. November in Begutachtung versendet.
Künftig gibt es somit drei Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu ermitteln:
Pauschalwertmodell (§ 2 GrWV 2016)
Hier ergibt sich der Grundstückswert aus Bodenwert und Gebäudewert.
Zuerst wird der Bodenwert ermittelt: Hierfür wird der dreifache Bodenwert laut Einheitswertbescheid mit der (anteiligen) Grundstücksfläche pro m² und einem in der Anlage der Verordnung angegebenen Hochrechnungsfaktor multipliziert.
Um den Gebäudewert zu erhalten, wird die Nutzfläche des Gebäudes mit einem je Bundesland unterschiedlichen Baukostenfaktor multipliziert. Dieser Baukostenfaktor ist allerdings nicht immer gleich hoch anzusetzen: abhängig von Nutzung und Bauweise des Gebäudes ist er auch nur anteilig anzusetzen. Zudem wird noch die Altersminderung berücksichtigt.
Vereinfacht ergibt sich also:
Bodenwert = Grundfläche x dreifacher Bodenwert lt Einheitswertbescheid x Hochrechnungsfaktor
Gebäudewert = Nutzfläche x Baukostenfaktor, gemindert um Nutzungsart und Bauweise x Altersminderung
Grundstückswert = Bodenwert + Gebäudewert
Baukostenfaktoren
Die Verordnung legt folgende Baukostenfaktoren fest:
Bundesland | Baukostenfaktor je Quadratmeter |
Wien | 1 560 Euro |
Niederösterreich | 1 400 Euro |
Burgenland | 1 350 Euro |
Oberösterreich | 1 460 Euro |
Salzburg | 1 640 Euro |
Tirol | 1 460 Euro |
Vorarlberg | 1 780 Euro |
Steiermark | 1 390 Euro |
Kärnten | 1 380 Euro |
Die Minderung um Nutzungsweise und Bauart sieht vor, dass für Gebäude, die der gewerblichen Beherbergung dienen, oder für Lagerhäuser nur 71,25 % des Baukostenfaktors anzusetzen sind, für Fabriks- oder Werkstättengebäude nur 60 % und für einfachste Bauten wie Glashäuser oder Garagen nur 40 %.
Altersminderung
Die Altersminderung sieht vor, den um Nutzungsweise und Bauart geminderten Baukostenfaktor nur zu 65 % anzusetzen für Gebäude, die in den letzten zwanzig bis vierzig Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt fertiggestellt wurden und nur zu 30 % für Gebäude, die vor mehr als 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt fertiggestellt wurden. Eine Sanierung innerhalb der letzten 20 Jahre vor Erwerbszeitpunkt kann aber auch dazu führen, dass keine Altersminderung stattfindet.
Ableitung aus dem Immobilienpreisspiegel
Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld vor dem 1. Jänner 2017 entsteht, wird der Grundstückswert aus dem (zum jeweiligen Entstehungszeitpunkt der Steuerschuld) letztveröffentlichten Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder ermittelt.
Ab 2017 plant der Gesetzgeber einen neuen Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria, welcher dann herangezogen werden soll.
Der Grundstückswert für die Steuerberechnung beträgt dann 71,25 % des im Immobilienpreisspiegel festgelegten Wertes.
Sachverständigengutachten
Weiterhin möglich ist die Feststellung eines geringeren Grundstückswertes, als eine Berechnung nach einer dieser Methoden ergeben würde, durch ein Sachverständigengutachten.
Den Begutachtungsentwurf finden Sie unter https://www.bmf.gv.at/steuern/GrWV-2016.html, die Begutachtungsfrist endet am 1. Dezember 2015.