Betreiberverantwortung – aktueller denn je!
Im Umfeld der COVID-19-Pandemie hat die Betreiberverantwortung im weiteren Sinne eine neue Facette bekommen. Denn letztlich zählt auch die Verantwortung eines Unternehmers für seine Mitarbeiter zu diesem Thema.
Um die Übersicht jedoch nicht zu verlieren möchte ich meine Ausführungen auf die Rechtssicherheit im Gebäudebetrieb fokussieren. Um diesen in den Griff zu bekommen, muss auf vier Ebenen gehandelt werden:
- Ebene: Bestand – Welche Ausgangslage meiner Immobilie liegt vor – hardwareseitig, was ist errichtet, eingebaut und wird betrieben, softwareseitig, welche Unterlagen liegen dazu vor?
- Ebene: Verpflichtungen – Welche Auflagen sind mit diesem Bestand verbunden, einerseits individuelle, bestimmt durch Bescheide, anzuwendende Normen, etc., andererseits allgemein gültige, wie zB das ABGB?
- Ebene: Umsetzung – also die Erfüllung der Verpflichtung durch konkrete Maßnahmen und Veranlassungen, wie etwa die Durchführung von Überprüfungen, Wartungen und Instandsetzungen, durch die latente Gefahren beseitigt werden.
- Ebene: Dokumentation – die zumeist schriftliche Bestätigung der gesetzten Maßnahmen und Veranlassungen durch Berichte, Protokolle, die einerseits formfrei, manchmal aber auch formgebunden erfolgen kann bzw muss.
Wie schon aus dieser Struktur erkennbar ist, kann die vierte Ebene nur dann erfolgreich und vor allem ausreichend erfüllt werden, wenn die erste Ebene vollständig erfüllt wurde. Und da liegt es gerade bei älteren Immobilien oft im Argen, weil Unterlagen entweder seinerzeit nie übergeben wurden, oder im Laufe der Zeit verloren gegangen sind. Aber auch bei gerade fertiggestellten Immobilien kann es zu Versäumnissen kommen, wie dieses reale Fallbeispiel (!) einer 2019 errichteten Immobilie zeigt.
Fallbeispiel: Behörde schreibt die Errichtung eines Löschteiches vor
Neben einer Immobilie wurde seitens der Behörden die Errichtung eines Löschteiches vorgeschrieben, damit der Feuerwehr im Brandfall ausreichende Löschwasserkapazität zur Verfügung steht. Somit ist in der ersten Ebene zu prüfen, welche Informationen dazu vorliegen, etwa in der Betriebsanlagengenehmigung. In dieser ist dann zu lesen – zweite Ebene – dass der Betreiber dafür zu sorgen hat, dass dieser Löschteich fortwährend mit einer Kapazität von 185 m³ Löschwasservorrat befüllt ist. Die daraus resultierende Verpflichtung – dritte Ebene – wäre nun, diesen Löschteich mit Ortswasser zu befüllen, sofern das eingeleitete Oberflächenwasser aus natürlichen Niederschlägen nicht ausreicht, um diese Kapazität permanent vorzuhalten. Das geschieht jedoch nicht, weil dem Betreiber die Vorschrift - Ebene zwei – gar nicht bewusst ist. Somit gibt es weder die Veranlassung der gegebenenfalls zusätzlich notwendigen Ortswassereinspeisung, noch die Dokumentation von regelmäßig im Zuge der Inspektion festgestellten Wasserständen – Ebene vier.
Interessant ist nun zu prüfen, inwieweit einen Property Manager, der für den Vermieter der Immobilie tätig ist, eine entsprechende Hinweispflicht gegenüber dem Betreiber trifft?
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