MILG: Was brachte die Mietpreisbremse und was bringt die Verlängerung?
Mit Inkrafttreten des 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (4. MILG) im März 2025 wurde die sog „sanfte Mietpreisbremse“ umgesetzt. RA Dr. Andrea Weisert erläutert die Auswirkungen auf die Praxis.
Das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz– kurz MILG – soll Auswirkungen der Inflation im Mietbereich entgegenwirken, dh die Mietpreise sollen reguliert werden, um Mieter vor übermäßigen Erhöhungen zu schützen.
Rechtlicher Hintergrund: Rückblick auf das 3. MILG
In den letzten 15 Jahren wurde schon mehrfach die Indexierung der Richtwertmieten ausgeschlossen, so zB anlässlich der Finanzkrise 2008 und während Corona 2021. Aufgrund der hohen Inflation 2023 wurde das 3. MILG beschlossen, das die Indexierungen, somit Erhöhungen der Richtwertmieten und Kategoriebeträge, für 2024 aussetzte.
Bevor das 3. MILG (siehe Newsletter Jänner 2024) überhaupt rechtliche Wirkungen entfalten konnte, wurde nun das 4. MILG am 07.03.2025 in Kraft gesetzt, wodurch – was im Hinblick auf die Teuerungswelle für einige erfreulich ist – die vorgesehene Anpassung der Richtwerte und Kategoriebeträge, die ab April 2025 möglich gewesen wäre, wieder ausfällt.
Mit dem 3. MILG sollte im Vollanwendungsbereich keine Anhebung des Mietzinses möglich sein, am 01.04.2025 sollte der Richtwert dann wieder jährlich angepasst werden, wobei für 2025 und 2026 eine Anhebungsgrenze von 5 % gelten hätte sollen. Richtwerte wären mit dem Jahresdurchschnitt 2024 (2,9 %) limitiert gewesen.
Für die mietrechtlichen Kategoriebeträge sowie WGG-Entgeltbestandteilen (Grundmiete, Entgelt bei Wiedervermietung, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) wäre für 2025 und 2026 eine 5 % Anhebungsgrenze normiert gewesen, wodurch die Beträge sich nicht mehr als 5 % gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt erhöhen hätten dürfen.
Kategoriebeträge und Inflation
Wie schon ausgeführt umfasst – und daran ändert auch das 4. MILG nichts – dieser „Mietendeckel“ nicht alle Mietverträge. Mietverträge, die dem angemessenen oder dem so genannten „freien“ Mietzins unterliegen und Mietverträge, in denen Vereinbarungen über die Wertsicherung enthalten sind, waren und sind nicht umfasst.
Experten meinen dazu, dass wegen der eingeschränkten Anwendungsmöglichkeit des MILG die Inflation an sich nicht gemildert werden kann und andere – umfassendere – Maßnahmen geboten wären. Zu hoffen bleibt, dass die neue Regierung, die zumindest in ihrem Programm weitere Mietbegrenzungen vorsieht, diese nun auch durchsetzt. Laut Regierungsprogramm soll 2026 die Erhöhung auf 1 % beschränkt werden, 2027 auf 2 %. Ab 2028 soll ein neuer Index für Wohnraumvermietung eingesetzt werden, der eine Anhebungsgrenze von 3 % festlegt. Liegt die Inflation höher, soll nur die Hälfte des übersteigenden Werts berücksichtigt werden.
Was bringt nun das 4. MILG und für wen?
- Aussetzung der für 1. April 2025 vorgesehenen Inflationsanpassungen der Richtwerte und Kategoriebeträge im Mietrechtsgesetz (MRG) bzw im Richtwertgesetz (RichtWG)
- Aussetzung der Anhebung der Grundmiete und des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)
- Indexierung des Richtwertes erst wieder am 01.04.2026
- Mietzinsanpassungen für 2026 sind auf maximal 5 % der Jahresinflation begrenzt, ab 2027 wird eine über 5 % hinausgehende Inflation nur zur Hälfte berücksichtigt.
Für wen gilt die Mietpreisbremse nicht?
Für Mietverhältnisse außerhalb des Vollanwendungsbereiches des MRG, sohin für Verträge mit freien oder angemessenen Mietzinsen.
Die Forderung der Antragsteller für das 4.MILG (Abgeordnete Mag. Elke Hanel-Torsch), die zukünftige Valorisierung der Richtwerte und Kategorie-Beträge entsprechend den Vorgaben der Europäischen Zentralbank (EZB) auf eine „Regel-Inflation" von max 2 % p.a. abzustellen, wurde (noch) nicht „erhört“.
Auswirkungen und Probleme in der Praxis
Für Vermieter wird es schwierig, alles wird teurer, die Wohnungen/Häuser sind unter anderem auf den technischen Stand zu bringen, umweltschützende Maßnahmen sind umzusetzen usw – mit gleichbleibenden Mieten wird dies unmöglich gemacht, andererseits ist eine Regulierung der Mieten – nicht nur im Vollanwendungsbereich des MRG nötig, denn die Mietpreise sind für viele nicht mehr leistbar.
Durch derartige Eingriffe werden wohl kurzfristig Erleichterungen für Mieter geschaffen, die Rechtssicherheit wird dadurch meiner Meinung nicht gestärkt, da die Unübersichtlichkeit, die Frage danach, kann meine Miete nun inflationsangepasst erhöht werden oder nicht, insbesondere dann, wenn das 4.MILG nicht mehr gilt, eigentlich nur noch größer wird. Eine Überprüfung der Mietanpassungen nach 2025 – außer es folgt dann das 5.MILG – könnte herausfordernd für Mieter werden.
Wie kann man seine Miete überprüfen?
Die Höhe der Miete an sich, aber auch die Prüfung von Erhöhungen, die aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen im Mietvertrag erfolgen, kann vor Gericht (bzw Schlichtungsstelle zB in Wien, Salzburg, Graz, Linz, Innsbruck) von jedem Hauptmieter begehrt werden.
Auch Vermieter können feststellen lassen, wie hoch der zulässige Mietzins für die Wohnung, die vermietet wird, eigentlich ist.
Aber Vorsicht bei den Fristen
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist dies binnen 3 Jahren ab Mietvertragsabschluss möglich, bei befristeten Mietverhältnissen endet die Frist frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Wenn die Miete wegen der vereinbarten Wertsicherung erhöht und die Überprüfung deswegen beantragt wurde, beträgt die 3 Jahre ab dem Erhöhungsbegehren.
Autorin
Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.
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