Nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskosten-Akonti rechtens?
Bei akuten Liquiditätsengpässen kann der Verwalter die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklagen auch während des laufenden Jahres erhöhen. Gilt das für bereits vorgeschriebene (und bezahlte) Bewirtschaftungskostenakonti?
OGH-Entscheidung
Im Anlassfall korrigierte die Eigentümergemeinschaft nachträglich die für die Vergangenheit vorgeschriebenen und im Wesentlichen bezahlten Bewirtschaftungskostenakonti und forderte eine entsprechende Nachzahlung.
Der Verwalter ist verpflichtet, hinsichtlich der nach § 32 Abs 1 WEG 2002 von den Mit- und Wohnungseigentümern zu tragenden liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen für ausreichende Vorauszahlungen zu sorgen. Diese Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten, um im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden. Daher könnten fällige Akontozahlungen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist.
Erhöhung der Bewirtschaftuns- und Betriebskosten bei Liquiditätskrise
Dem OGH zufolge steht es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung frei, im Fall einer akuten Liquiditätskrise monatliche Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklagen auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Diese Rechtsprechung bezieht sich aber nur auf Erhöhungen während des laufenden Jahres für künftige Monate, nicht auf vergangene oder sogar bereits abgerechnete Perioden.
Nachträgliche Erhöhung von Bewirtschaftungskostenakonti möglich?
Eine nachträgliche Erhöhung von Bewirtschaftungskostenakonti würde nicht nur dem in § 32 Abs 9 WEG 2002 gebrauchten Begriff der „Vorauszahlung“ widersprechen, sondern auch Sinn und Zweck der Akonti nach der dargestellten Judikatur. Allfälligen Liquiditätsengpässen kann der Verwalter durch für die Zukunft erhöhte Bewirtschaftungskostenvorschreibungen oder – allenfalls – durch eine Sonderrücklagenvorschreibung begegnen. Ein Recht auf (nachträgliche) Erhöhung bereits vorgeschriebener und bezahlter Bewirtschaftungskostenakonti für die Vergangenheit lässt sich aus dem Gesetz aber nicht ableiten.
OGH vom 30.01.2025, 5 Ob 194/24a
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