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Abrechnung von Aufwendungen insbesondere Reparaturen
In Fortsetzung des Artikels vom Juni 2013 legt Gastautorin Frau Dr. Weisert nun in diesem Beitrag den Augenmerk auf die Abrechnung von Aufwendungen für die Liegenschaft insbesondere der Reparaturkosten (Instandhaltung, Verbesserungen).
Sieht man sich Abrechnungen von Hausverwaltungen näher an, stößt man unweigerlich auf Positionen wie zB Wartung, Störungsbehebung, einzelne Reparaturrechnungsbeträge, Installateur, Elektriker, Spengler, Schlosser und dergleichen. Diese Positionen werden entweder unter den „Betriebskosten“ oder unter „Reparaturrücklage“ verzeichnet, je nachdem mit welchen zur Verfügung stehenden Mitteln, dh entweder aus den monatlichen Beitragsleistungen der Wohnungseigentümern oder aus der angesparten Rücklage, diese beglichen wurden.
Grundsätzlich sollte zwischen Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, die seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen sind, unterschieden werden. Nicht der Aufteilung unterliegen natürlich Aufwendungen, die zwar für die Liegenschaft gemacht wurden, die aber von einem Wohnungseigentümer für sein Wohnungseigentumsobjekt im Rahmen seiner gesetzlichen oder vertraglich erweiterten Instandhaltungspflicht oder für Verbesserungen vorgenommen wurden.
Die Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ist insofern von Bedeutung, als Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und Verbesserungsarbeiten nicht so ohne weiteres von einer Hausverwaltung vorgenommen bzw beauftragt werden können.
Entscheidungsbefugnis
Stellt sich nun die Frage, wer entscheidet, welche Arbeiten durchzuführen sind und durchgeführt werden?
Die Befugnis eines Hausverwalters ist nach außen hin unbeschränkt und umfasst alle Angelegenheiten, die die Verwaltung einer Liegenschaft mit sich bringt. Davon sind auch Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten umfasst.
Im Innenverhältnis, dh gegenüber den Wohnungseigentümer, ist der Hausverwalter nur zur Vornahme von Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung befugt (und verpflichtet).
Gemäß § 28 Abs 1 WEG gehört zu der ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt.
Welche Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gelten, kann man dem § 3 MRG, auf welchen der § 28 Abs 1 Z 1 WEG auch ausdrücklich verweist, entnehmen. Die Arbeiten, die als Erhaltungsarbeiten gelten, sind in § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt, es werden allgemeine Teile des Hauses einschließlich Gemeinschaftsanlagen umfasst.
Ernste Schäden des Hauses sind jene, die die Substanz des Hauses gefährden (auch indirekt durch Verursachung weiterer Schäden), zB Schimmel, soweit er nicht nur auf die Oberfläche beschränkt ist, Befall durch Viren, Schäden an der Statik, Feuchtigkeitsschäden, Erneuerung der Terrassenisolierung oder des Daches usw
Zur Behebung eines ernsten Schadens des Hauses gehören auch alle damit notwendig verbundenen Arbeiten, wie zB die Wiederherstellung der Malerei, Verfliesungen etc
Oftmals wird die Meinung von Wohnungseigentümern vertreten, dass die Hausverwaltung über jegliche Arbeit, die im Haus zu erfolgen hat, mindestens drei Kostenvoranschläge einzuholen hat. Dies ist nur bedingt richtig. Gemäß § 20 Abs 4 WEG sind nur für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und auch für größere Verbesserungsarbeiten (über die der Verwalter nicht eigeninitiativ entscheiden kann) vom Verwalter mindestens drei Angebote einzuholen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine Nichteinholung von Kostenvoranschlägen in diesem Bereich bei einer Billigung der Mehrheit des (pflichtwidrigen) Vorgehens des Verwalters für die Minderheit nicht das Recht besteht, sich von den anteiligen Zahlungspflichten diesbezüglich zu befreien.
Zusammenfassend kann daher festgehalten werden: Über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung entscheidet laut Gesetz grundsätzlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer (mittels Beschluss), wenn jedoch ein Hausverwalter bestellt ist, entscheidet dieser in diesem Bereich eigenverantwortlich und aus eigener Initiative.
Um eine vom Hausverwalter beabsichtigte ordentliche Verwaltungstätigkeit zu unterbinden, bedarf es einer rechtmäßigen Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer.
Rücklage
Größere Aufwendungen für die Liegenschaft sei es notwendige Erhaltungsarbeiten, die über laufende Instandhaltungsarbeiten hinausgehen (zB Austausch von Fenstern, Türen), oder Verbesserungsarbeiten (zB neuer Lift, Dämmung) werden zumeist aus der Rücklage bezahlt.
Im WEG istzwingend eine Rücklage zu bilden, es handelt sich hierbei um eine Ansparung von Beträgen, die eben wie vorher erwähnt für größere laufende Reparaturen oder größere Investitionen für die Liegenschaft dienen sollen. Zumeist können auch andere notwendigen Reparaturen nicht aus den laufenden Vorauszahlungen für die Betriebskosten durch die Wohnungseigentümer gedeckt werden, dann muss der Hausverwalter diese auch aus der Rücklage bedienen.
§ 31 WEG bestimmt, dass die Höhe der Rücklage „angemessen“ zu sein hat. In diesem Zusammenhang ist es natürlich nicht leicht, eine angemessene Rücklage bilden zu können, einerseits ist es die Aufgabe eines Hausverwalters, sofern ein solcher bestellt ist, für eine angemessene Rücklage im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Sorge zu tragen, andererseits kann die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer die Höhe der Rücklage bestimmen (Beschlussfassung).
Die Hausverwaltung ist verpflichtet, in der Vorausschau, die spätestens am Ende eines jeden Kalenderjahres vorzulegen ist, Auskunft über die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen für das nächste Jahr zu geben, das heißt es ist anzugeben, welche Ausgaben geplant bzw notwendig sind. In diesem Zusammenhang sind die erwarteten Einnahmen ebenfalls darzustellen und kann sich von einer möglichen Differenz die Rücklagenhöhe für das nächste Jahr ergeben.
Die Rücklagenabrechnung (Einnahmen und Ausgaben) und die Vorausschau sind wesentliche Bestandteileeiner ordentlichen Abrechnung. Jeder Wohnungseigentümer sollte Einblick in die finanzielle Situation der Gemeinschaft erhalten und auch nehmen, oftmals besteht bei größeren Ausgaben Unverständnis darüber, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Handeln gezwungen ist (zB diverse Bauaufträge) aber dafür „kein Geld vorhanden ist“, die Aufnahme eines Darlehens scheint dann unumgänglich, was weitere monatliche Belastungen für die Wohnungseigentümer bedeutet.
Autorin
Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.
Gastbeitrag Dr. Weisert: Abrechnung der Betriebskosten/Aufwendungen der Liegenschaft