Abtretung der Mietrechte in einem Scheidungsvergleich

Gastautor Mag. Reßler geht in seinem Beitrag auf eine jüngst ergangene OGH-Entscheidung zum Thema ein und erläutert auch was bei einer Mietrechtsabtretung hinsichtlich Eintrittsvoraussetzungen von nahen Angehörigen und Zinsanhebung zu beachten ist.

Rechtsgrundlagen

§ 12 Absatz 1 und 2 MRG, § 46 Abs 1 und 2 MRG,
OGH vom 27.01.2015, 3 Ob 225/14f

Sachverhalt

Die Mutter des Klägers (Sohnes) war Hauptmieterin einer Wohnung. Zum Zeitpunkt ihres Todesam 19. Februar 2003 lebten der Kläger, seine damalige Ehefrau und die vier gemeinsamen Kinder mit der verstorbenen in der betreffenden Wohnung. Am 28. August 2006 wurde die Ehe zwischen dem Sohn (Kläger) und seiner Frau im Einvernehmen geschieden. In der Scheidungsvereinbarung verpflichtete sich der Sohn (Kläger) als Zweitantragsteller gegenüber seiner Frau, die jeweiligen Kosten der Mietwohnung an den Vermieter bzw Verwalter zu entrichten, dies auch für den Fall, dass die ehemalige Gattin als Erstantragstellerin die Wohnung verliert.

In diesem Falle würden die Kosten einer anderen Wohnung bis zum Höchstausmaß von EUR 700,– monatlich übernommen werden. Weiters wurde im Scheidungsvergleich festgelegt, dass die Hauptmietrechte an der bisherigen Ehewohnung der ehemaligen Gattin alleine zustehen sollten. Der Gatte, der damals bereits aus der Wohnung ausgezogen war, verpflichtete sich diesbezüglich sämtliche Erklärungen binnen vierzehn Tagen nach Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses abzugeben.

Am 19. März 2007 teilte die geschiedene Ehefrau des Klägers der Hausverwaltung mit, dass ihr aufgrund der Scheidungsvereinbarung die Mietrechte an der Wohnung alleine zustünden. Zusätzlich forderte der Exgatte die Hausverwaltung telefonisch auf, das Mietverhältnis auf seine geschiedene Frau umzuschreiben. Ein Mieterwechsel wurde jedoch zum damaligen Zeitpunkt (29.o2.2008) bei der Hausverwaltung nie eingetragen. Anlässlich des Auszuges aus der gemeinschaftlichen Wohnung vereinbarte der Kläger mit seiner Ehefrau, dass eine Übertragung der Mietrechte entgegen dem Inhalt der Scheidungsvereinbarung nicht stattfinden soll.

Jahre später, nämlich am 28. März 2013, wurde gegen die geschiedene Ehefrau des Klägers vom Vermieter eine rechtswirksame und vollstreckbare Aufkündigung erwirkt und bewilligte das Erstgericht am 2. Juli.2013 die Räumungsexekution. Im weiteren Verlauf des Verfahrens erhob der Exgatte, gestützt auf weiter bestehende Hauptmietrechte seiner Person, eine auf Unzulässigkeitserklärung der Räumungsexekution gerichtete Exszindierungsklage. Das Erstgericht wies die Klage mangels Mietereigenschaft des Klägers ab und begründete dies im Wesentlichen damit, dass er im Scheidungsvergleich seine Hauptmietrechte an der Wohnung an seine damalige Ehefrau abgetreten hat und die Wohnung verlassen hat. Eine allfällige gegenteilige Übereinkunft aus dem Jahre 2010 würde daran nichts ändern. Das Berufungsgericht gab der Berufung des Klägers nicht Folge und bestätigte im Wesentlichen die Rechtsansicht an sich des Erstgerichtes.

Es ließ jedoch die Revision mit der Begründung zu, dass die Rechtsprechung zur Frage des Eintritts Minderjähriger neben dem Eintrittsrechtes ihres unterhaltspflichtigen Vaters uneinheitlich sei. Der OGH erachtete die Revision jedenfalls als nicht zulässig, da keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt.

Rechtliche Beurteilung

Für den OGH war im vorliegenden Exszindierungsprozess allein die Frage entscheidend, ob dem Kläger nach wie vor ein Wohnrecht an der Wohnung zusteht, deren zwangsweise Räumung bewilligt wurde. Nach dem Inhalt der Scheidungsvereinbarung wurde festgelegt, dass die Hauptmietrechte an der bisherigen Ehewohnung der ehemaligen Gattin als Erstantragstellerin allein zustehen.

Damit habe der Kläger seine Mietrechte an der Wohnung wirksam abgetreten. Die Wirksamkeit einer Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG setzt voraus, dass der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlässt und ein naher Angehöriger, der mit ihm im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, die Wohnung weiter benützt. Eine konkludente Willensübereinstimmung zwischen dem Hauptmieter und dem zurückbleibenden Angehörigen über den Übergang der Mietrechte reicht aus. Anzumerken ist, dass das „Verlassen“ und das „Überlassen“ der Wohnung dabei zeitlich auseinanderfallen können. Die Willensübereinstimmung über den Mietrechtsübergang kann auch erst nach dem Auszug erfolgen.

Wesentlich ist, dass die Eintrittsvoraussetzungen beim nahen Angehörigen aber zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters bestanden haben. Die im § 12 Absatz 2 Satz 1 MRG vorgesehene Verpflichtung sowohl des alten als auch neuen Mieters, dem Vermieter den Mieterwechsel unverzüglich anzuzeigen, ist jedoch für den Übergang der Mietrechte selbst bedeutungslos. Festzuhalten ist, dass es sich dabei lediglich um eine Ordnungsvorschrift handelt, deren Verletzung nur Schadenersatzansprüche des Vermieters begründen könnte.

Nach dem Inhalt der Scheidungsvereinbarung war der Kläger zum Abschluss der Vereinbarung bereits ausgezogen, während die nach § 12 Abs 1 MRG eintrittsberechtigte Ehefrau gemeinsam mit den Kindern in der Wohnung verblieb.

Überdies wurde in der Scheidungsvereinbarung die entsprechende Willensübereinstimmung über die Abtretung der Mietrechte ausdrücklich und klar dokumentiert, wodurch der Mietrechtsübergang perfektioniert wurde. Nachdem sowohl die seinerzeitige Ehefrau als auch der Kläger selbst, den Vermieter im Jahr 2007 beziehungsweise 2008 von der Abtretung der Mietrechte verständigt haben, bietet diese Feststellung neben der eigentlichen Scheidungsvereinbarung keinen Grund zur Annahme das eine Übertragung der Hauptmietrechte des Klägers von einer entsprechenden Erklärung des Klägers gegenüber der Hausverwaltung abhängig gemacht worden wäre. Somit war der Revision des Klägers mangels Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage kein Erfolg beschieden.

Fazit

Wesentlich ist bei der Mietrechtsabtretung, dass die Eintrittsvoraussetzungen beim nahen Angehörigen zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters, bestanden haben müssen. Dabei können das Verlassen und das Überlassen der Wohnung zeitlich auseinander fallen. Die Willensübereinstimmung über den Mietrechtsübergang kann auch erst nach dem Auszug erfolgen. Für den Übergang der Mietrechte ist die im § 12 Abs 1 MRG vorgesehene Verpflichtung dem Vermieter dem Mieterwechsel unverzüglich anzuzeigen, bedeutungslos.

Kritisch an dieser Stelle ist anzumerken, dass auch im Falle einer Mietrechtsabtretung lediglich eine Anhebung auf den Betrag von maximal derzeit EUR 3,43/m² ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin zulässig ist, soferne es sich nicht um Personen handelt, die im § 46 Abs 1 MRG genannt sind (§ 46 Abs 2 MRG). Eine Anhebung auf den jeweiligen Richtwert würde langfristig nicht nur den Ertrag von Häusern zugutekommen, sondern auch eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis über eine Wohnung verhindern.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum".