Anspruch des Verwalters auf Übergabehonorar bei Beendigung

Gastautor Mag. Reßler geht in seinem Beitrag anhand jüngster Judikatur der Frage nach, ob ein Verwalter bei Beendigung seiner Verwaltungstätigkeit auch bei fehlender ausdrücklicher Honorarvereinbarung Anspruch auf ein Übergabehonorar hat oder nicht.

Rechtsgrundlage:

§ 1152 ABGB § 2 Abs 1 UStG, LG ZRS Wien, (40R 144/10p)

Sachverhalt:

Im gegenständlichen Verfahren begehrte eine Wohnungseigentümergemeinschaft anlässlich der Beendigung eines Verwaltungsvertrages als Antragstellerin gegen den Verwalter als Antragsgegner neben dem Ersatz des Übergabehonorars in der Höhe von EUR 763,78 auch den Betrag von EUR 216,- für die Anfertigung der Umsatzsteuererklärung 2006.

Die Antragsgegnerin war bis 31.12.2006 Verwalterin der gegenständlichen Liegenschaft. Nach Beendigung des Verwaltungsverhältnisses gab sie die Rücklage der neuen Hausverwaltung heraus, behielt jedoch das Honorar für den mit der Verwaltung verbundenen Mehraufwand in der Höhe von EUR 763,78 sowie einen Betrag in der Höhe von EUR 216,- für die Anfertigung der Umsatzsteuererklärung 2006 ein.

Das Erstgericht bejahte das Zustandekommen eines schlüssigen Verwaltungsvertrages. Die Verwaltung habe jedoch nach Ansicht des Erstgerichtes einen Anspruch auf ein „angemessenes“ Honorar.

Die von den Fachverbänden einer Berufsgruppe herausgegebenen Tarife könnten Orientierungshilfen für die Festlegung eines angemessen Honorars bieten.

Die Umsatzsteuererklärung gehört nach Ansicht des Erstgerichtes nicht zum gewöhnlichen Umfang der Tätigkeit eines Verwalters, weshalb der Verwaltung auch das Entgelt für die Umsatzsteuererklärung gebührt.

Gegen den Sachbeschluss erhob die Eigentümergemeinschaft einen Rekurs aus den Gründen der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung und beantragte gänzliche Stattgebung ihres Antrages.

Das Rekursgericht sprach der Antragsgegnerin das dreifache Übergabehonorar in der Höhe von EUR 763,78 zu, verneinte jedoch die Kosten in der Höhe von EUR 216,- für die Erstellung der Umsatzsteuererklärung.

Rechtliche Beurteilung:

Das Rekursgericht geht davon aus, dass aufgrund der jahrelangen unwidersprochenen Verwaltungstätigkeit durch die Antragsgegnerin zweifelhaft von einer konkludenten Bestellung der Verwaltung auszugehen ist.

Zunächst ist nach Ansicht des Rekursgerichtes von der allgemeinen Regelung des § 1152 ABGB auszugehen, da ein angemessenes Entgelt als bedungen anzusehen ist, wenn in einem Vertrag kein Entgelt bestimmt ist und auch nicht Unentgeltlichkeit vereinbart wurde. Unentgeltlichkeit einer Leistung muss demnach vereinbart worden sein.

Das angemessene Entgelt im Sinne des § 1152 ABGB ist das Entgelt, das sich unter Berücksichtigung aller Umstände und der Bedachtnahme auf das, was unter ähnlichen Umständen geschieht oder geschehen ist, ergibt. Als Richtschnur könnten daher die Gebührenordnungen, Honorarlichtlinien, Kollektivverträge und Tariftabellen, die vom Fachverband einer Berufsgruppe, bzw den Interessensvertretungen ausgehandelt, bzw herausgegeben werden, für die Beurteilung der Angemessenheit herangezogen werden, sofern diese auch tatsächlich bezahlt werden.

Die Ansprüche des Verwalters sind weitgehend der Privatautonomie der Beteiligten überlassen.

Wurde keine Honorarvereinbarung getroffen, ist zu fragen, was redliche und vernünftige Parteien in diesem Fall vereinbart hätten. Dabei sind die nach der Verkehrssitte üblichen Entlohnungen für bestimmte, über die ordentlichen Verwaltungstätigkeiten hinausgehende, zu berücksichtigen, da davon auszugehen ist, dass ein Verwalter ansonsten keinen Verwaltungsvertrag abgeschlossen hätte.

Als Grundlage für die Beurteilung, ob eine „Verkehrssitte“ oder ein „Handelsbrauch“ vorliegt, können die von der Standesvertretung niedergeschriebenen Regeln herangezogen werden. Die Zugehörigkeit zum Stand der Immobilienverwalter indiziert die Anwendbarkeit der Richtlinien und Honorarsätze für die Immobilientreuhänder.

In diesen sind Ansprüche eines Verwalters auf Entschädigung in der Höhe eines dreimonatigen Übergabehonorars enthalten. Zu Recht durfte daher die Antragsgegnerin (Verwaltung) das Übergabehonorar in der Höhe von EUR 763,78 einbehalten.

Im Hinblick auf das Entgelt für die Umsatzsteuererklärung ging das Rekursgericht davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich eine zweckorientierte Gemeinschaft ist. Sie besitzt eine eingeschränkte Rechtspersönlichkeit im Hinblick auf die Angelegenheiten der Verwaltung. Gleichzeitig ist sie jedoch auch Unternehmer im Sinne des § 2 Abs 1 UStG. 1994.

Es gehört daher zu den gewöhnlichen Aufgaben des Verwalters im Rahmen der ordentlichen Verwaltung für eine korrekte Umsatzsteuerklärung für die Eigentümergemeinschaft zu sorgen.

Daher wurden die EUR 216,- von der Antragsgegnerin zu Unrecht einbehalten.

Fazit:

Die soeben besprochene Entscheidung des LG ZRS Wien ist nur auf stillschweigend zustande gekommene Verwaltungsverträge mangels ausdrücklicher Vertragsvereinbarung zur Anwendung zu bringen. In diesem Fall hat, wie schon vorhin erwähnt, das Rekursgericht dem Verwalter ein Übergabehonorar in der Höhe von 3 Monatsentgelten zugesprochen. Nach dem der Fachverband der Immobilien und Vermögenstreuhänder seine Honorarrichtlinien mit 31.12.2005 widerrufen hatte, können diese nicht mehr in den Verwaltungsvertrag hineingenommen werden. Für den Fall, dass keine ausdrückliche Vertragsvereinbarung zugrunde liegt, wird die Angemessenheit des Verwaltungshonorars nach § 1152 ABGB zu beurteilen sein. Fraglich ist, wie lange noch die so genannten Honorarrichtlinien, welche mit 31.12.2005 widerrufen wurden, als Richtlinie gelten werden. Für den Fall, dass die Vertragsparteien einen Verwaltungsvertrag, nach dem 31.12.2005 geschlossen haben und in diesem ein Übergabehonorar ausgeschlossen haben, wird ein Übergabehonoraranspruch zu verneinen sein. Wurde ein Verwaltungsvertrag vor dem 1.1.2006 abgeschlossen und ist dieser weiterhin aufrecht, konnte der Verwalter in der Vollmacht auf die Honorarrichtlinien des Fachverbandes der Immobilien und Vermögentreuhänder verweisen oder in den Verwaltungsvertrag einbeziehen. Damit ist auch ein Übergabehonorar in der Höhe von 3 Monatsentgelten mit vereinbart. Es kann somit auch vom Verwalter bei Beendigung des Vollmachtsverhältnisses gegen die Eigentümergemeinschaft durchgesetzt werden.

Selbstverständlich waren auch bei Verwaltungsverträgen vor dem 1.1.2006 gesonderte Honorarvereinbarungen möglich und zulässig.

Wenn hingegen keine ausdrückliche Honorarvereinbarung getroffen wurde, kann der Verwalter seinen Anspruch auf das 3-fache Übergabehonorar, entsprechend den Honorarrichtlinien des Fachverbandes, verlangen.

Autor:

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.