Dokument-ID: 932153

WEKA (api) | News | 06.07.2017

Beeinträchtigung des Mietrechts durch Aufkleber mit der Aufschrift „Gay“ an Fensterfront?

Eine Beeinträchtigung des Mietrechts, weil durch mehrere Aufkleber mit der Aufschrift „Gay“ an der Fensterfront, der Eindruck eines homosexuellen Bordellbetriebs im Haus entstehen könnte, wurde in casu verneint.

Geschäftszahl

OGH 26. April 2017, 7 Ob 56/17m

Norm

§ 1096 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter vor wesentlichen Störungen durch ihn oder Dritte zu schützen. Ob den Vermieter eine Schutzpflicht trifft, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine Beeinträchtigung des Mietrechts, weil durch mehrere Aufkleber mit der Aufschrift „Gay“ an der Fensterfront, der Eindruck eines homosexuellen Bordellbetriebs im Haus entstehen könnte, wurde in casu verneint.

OGH: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, den Mieter in seinem gedungenen Gebrauch des Bestandobjekts nicht zu stören uns in zumutbarer Weise für Schutz gegenüber wesentlichen Störungen durch Dritte, vor allem durch im selben Haus lebende Mitbewohner zu sorgen. Dem Mieter soll dadurch jener Gebrauch gewährleistet werden, der entweder explizit vereinbart wurde oder sich aus der Verkehrssitte oder dem Zweck des Vertrages ergibt. Es kann zwar nicht verlangt werden, dass jegliche Umstände, die bei Vertragsabschluss vorliegen, auf Dauer unverändert bleiben, jedoch schon, dass er weder durch den Vermieter, noch durch Dritte, in dem bedungenen Gebrauch wesentlich beeinträchtigt oder gestört wird.

Die Frage, ob eine Beeinträchtigung oder Störung wesentlich ist, wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. Dabei kommt es nicht darauf an, wie sich die Situation für den Betroffenen selbst darstellt, sondern wie das Empfinden eines objektiven Durchschnittsmenschen wäre, der sich in derselben Position wie der Betroffene befindet. Dem Vermieter obliegt jedoch auch nur der ihm zumutbare Schutz. Seine Schutzpflicht endet dort, wo die Beseitigung der Beeinträchtigung des Mietrechts nicht mehr erreichbar scheint und die Chancen auf eine erfolgreiche Beseitigung schon von Beginn an mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht möglich ist.

Für die Beurteilung der Sachlage und ob dem Vermieter eine Schutzpflicht treffen könnte, sind immer die Umstände des Einzelfalls maßgeblich. In jenem Fall, der der Entscheidung zugrunde liegt, klagte ein Mieter den Schutz des Vermieters ein, da viele seiner Mitbewohner Aufkleber mit der Bezeichnung „Gay“ in ihre Fenster geklebt hatten. Es sei für ihn unzumutbar, da dadurch der Eindruck erweckt würde, dass in diesem Haus ein Bordellbetrieb stattfinden und der Verdacht nun auf ihn und seinen Sohn fallen würde, dass sie an jenem Betrieb teilnehmen oder Freier seien.

Der OGH schloss sich der Beurteilung durch das Berufungsgericht an, dass objektiv nicht der Eindruck erweckt würde, dass sich in dem Haus ein Bordellbetrieb befinde. Vor allem da in einem Fenster im Erdgeschoß darauf hingewiesen wird, dass alle Aufkleber dem Zweck dienten, auf Minderheitsrechte und eine pluralistische Gesellschaft hinzuweisen. Ein wenig später wurde außerdem ein weiterer Aufkleber hinzugefügt, der in Großbuchstaben klarstellte, dass im Haus kein Bordellbetrieb stattfinde.

Eine Einschränkung der Eigentumsfreiheit ist das Schikaneverbot. Dabei werden Rechtsausübungen untersagt, die einzig und allein dem Zweck dienen, den anderen zu schädigen. Die jüngere Rechtsprechung des OGHs erweitert dies für die Fälle, wo zwischen den Interessen der handelnden Person und den beeinträchtigten Interessen der anderen Partei ein krasses Missverhältnis besteht. In diesem Fall konnte jedoch keine Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts festgestellt werden, wodurch sich auch die Abwägung der Interessen der Beteiligten erübrigte.

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