Dokument-ID: 431977

Andrea Weisert | News | 13.07.2012

Beteiligung an den Liftkosten

Gastautorin Dr. Weisert beleuchtet zu diesem Thema einerseits den rechtlichen Hintergrund, und gibt andererseits darüber Auskunft, wie in der Praxis vorzugehen ist, wenn die objektive Liftnützbarkeit des Mieters fehlt.

Die jährlichen Betriebskostenabrechnungen sind von den Mietern im eigenen Interesse zu kontrollieren, da doch immer wieder seitens einiger Hauseigentümer versucht wird, Kosten, die den Mietern nicht weiterverrechenbar sind, in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen. Nebst den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben sind auch besondere Aufwendungen, dh die Kosten des Betriebes für Gemeinschaftsanlagen, dem Mieter verrechenbar. Gemeinschaftsanlagen sind beispielsweise der Lift, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage sowie eine Waschküche.

Beispiel Liftkosten

Am Beispiel der Liftkosten zeigt sich, dass sich genauere Recherchen bei Gemeinschaftsanlagen durchaus „auszahlen“ können:

Gemäß § 24 MRG hat der Hauptmieter eines Mietgegenstandes, wenn er aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung, berechtigt ist, eine Anlage des Hauses zu benützen, anteilsmäßig deren Kosten zu tragen.

Voraussetzungen für diese Beteiligung sind daher, dass es sich um eine so genannte Gemeinschaftsanlage handelt und es dem Mieter rechtlich zusteht, diese Anlage zu benützen.

Dass es dem Mieter rechtlich freisteht, die Anlage zu benützen, schließt nicht ein, dass er diese Anlage faktisch benützen könnte. Die bloß faktische Benützung würde die Überwälzung anteiliger Kosten auf den Benützer nicht rechtfertigen. Das Benützungsrecht muss daher entweder im Mietvertrag oder in einer anderen Vereinbarung, die mit dem Mieter geschlossen worden ist, genannt sein.

Steht es dem Mieter zu die Gemeinschaftsanlage zu benützen, tut er dies jedoch nicht, weil er auf die Benützung des Liftes nicht angewiesen ist, stellt sich die Frage, ob der Mieter trotzdem die Kosten hiefür anteilig zu tragen hat.

Wenn die Nutzung wertlos bzw fehlend ist, ist der Mieter, der zwar mit dem Vermieter die Vereinbarung getroffen hat, sich anteilsmäßig an den Kosten für Gemeinschaftsanlagen zu beteiligen, nicht gezwungen, derartige Kosten auch tatsächlich zu tragen.

Es kommt jedoch weder auf die subjektive Nutzungsmöglichkeit noch auf das Ausmaß der tatsächlichen Benützung an, ausschlaggebend ist nur die objektive Nützlichkeit.

Es nützt daher einem Mieter nichts, wenn er vermeint, dass er den Lift nicht benützt, weil er zu Fuß gehen kann und dies auch tut. Subjektiv gesehen kann er den Lift benützen und macht es auch einen Sinn, objektiv gesehen macht es aber für einen Mieter, der im Parterre wohnt und an die Liftbenützung auch nicht anderweitig gebunden ist, da er weder in den Keller noch auf den Dachboden damit fahren muss, keinen Sinn, den Lift zu benützen. Vor allem Geschäftsleute, die in einem Miethaus ihr Lokal betreiben und keine Lager im Keller oder anderswo im Haus unterhalten, werden nicht an den Liftkosten zu beteiligen sein.

Nachvollziehbar sind auch Fälle, in welcher sich der Lift in dem vom Mieter nicht benützten Trakt des Hauses befindet, auch hier müsste der Mieter von seiner anteiligen Kostenpflicht befreit werden (MietSlg 50.366).

Zusammenfassend sind daher nur jene Mieter, die einerseits ein Recht zur Benützung an der Gemeinschaftsanlage und andererseits eine nicht bloß theoretische, sondern eine nach objektiven Kriterien zu beurteilende vernünftige faktische Möglichkeit haben, den Lift zu benützen, auch an den Gesamtkosten des Liftbetriebes zu beteiligen.

Was ist daher zu tun, wenn die objektive Liftnützbarkeit dem Mieter fehlt?

Der Mieter kann einen Antrag auf Feststellung seines Anteiles an besonderen Aufwendungen gem § 37 Abs 1 Z 12 MRG bei der Schlichtungsstelle stellen.

Es gibt auch die Möglichkeit einer teilweisen Befreiung, insbesondere aus der Entscheidung 5 Ob 2423/96a ist ableitbar, dass zB Wohnungseigentümer von Erdgeschoßwohnungen, die den Aufzug im Wesentlichen nur für das Aufsuchen von Gemeinschaftsräumlichkeiten im Keller nutzen könnten, in derartigen Fällen wegen des typischerweise selteneren Aufsuchen der Kellerräumlichkeiten eine Entlastung zu 4/5 erhalten. Dies muss auch für Mieter gelten.

Sonderfall: Schlüsselbetrieb

In manchen Miethäusern ist es üblich, den Personenaufzug nur mit Schlüssel zu benützen, dies hat seine Rechtfertigung darin, dass manche Hauseigentümer an den Kosten der Lifterrichtung bzw Lifterhaltung nicht beteiligt sein wollten und daher auch nicht das Recht eingeräumt bekommen haben, diesen Lift tatsächlich zu benutzen. Diese Hauseigentümer können ihren Mietern gegenüber auch keine Liftkosten verrechnen.

Der so genannte Schlüsselbetrieb schließt schon die Annahme, dass es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelt, aus.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at

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