Das (Un-)Wesen der Ablöse und sonstiger verbotener Vereinbarungen im MRG

Gastautorin Dr. Andrea Weisert erläutert in diesem Beitrag praxisnah welche Ablösen verboten sind und welche nicht. Dabei geht sie auch auf eine aktuelle Entscheidung zur Nichtigkeit einer Ablösevereinbarung ein.

Oftmals wird ein Neumieter vor Abschluss eines Mietvertrages mit der Forderung seines Vermieters oder Vormieters konfrontiert, einen finanziellen Beitrag zu leisten, sei es um die Wohnung überhaupt zu erhalten oder Investitionen/Einrichtungsgegenstände abzulösen.

Doch ist dies zulässig?

Im Bereich des Teil- bzw Nichtanwendungsbereichs des MRG gibt es keine besonderen Regelungen für derartige Einmalzahlungen, im MRG hingegen (im Vollanwendungsbereich) wird im § 27 MRG die Nichtigkeit, teilweise sogar Strafbarkeit, normiert.

Verbotene Ablösen

Verboten sind folgende Ablösen:

wenn der neue Mieter dafür, dass der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen, etwas zu leisten hat
wenn der Mieter für den Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes, dem Vermieter oder einem anderen etwas zu leisten hat
wenn für die Vermittlung einer Miete ein offenbar übermäßiges Entgelt zu leisten ist (dies wird meistens bei mehr als 3 verlangten Bruttomietzins zzgl USt angenommen)
wenn demjenigen, der Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Hause durchführt, dem Vermieter, dem Mieter oder einer dritten Person, die von einer dieser Personen bestimmt wurde, ein Entgelt für die Erteilung oder Vermittlung des Auftrages zur Vornahme der Arbeiten zu leisten ist
wenn der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem Anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen

Die Zahlung derartiger Forderungen hat nicht die Ungültigkeit des Mietvertrages zur Folge, sondern es richtet sich die Nichtigkeit nur gegen die unzulässigen Vereinbarungen.

Zahlungen, die aufgrund derartiger ungültiger Vereinbarungen geleistet werden, können samt den Zinsen zurückgefordert werden. Der Anspruch verjährt nach 10 Jahren.

Hinweis:

Im Übrigen kann auf den Rückforderungsanspruch im Vorhinein (etwa im Mietvertrag) nicht rechtswirksam verzichtet werden.

Doch welche Ablösen sind gültig und rechtswirksam?

Das wesentliche Merkmal einer verbotenen Ablöse ist das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung. Es sind daher solche Ablösezahlungen des neuen Mieters verboten, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters, des Vermieters oder Dritten führen, weil ihnen keine gleichwertige Gegenleistung von dieser Seite gegenübersteht. Auf die rechtliche Konstruktion der Vereinbarung kommt es dabei nicht an. Wesentlich ist, dass die Leistung in Ausnützung des Vermögenswerts und Seltenheitswerts des Mietobjekts gefordert und gegeben wird und dabei aber eine Gegenleistung fehlt (RS0069888).

Meistens werden entweder Investitionen des scheidenden Mieters oder Einrichtungsgegenstände oder beides abgelöst.

Praxistipp:

Ratsam ist es, die Investitionen und Einrichtungsgegenstände in einer Vereinbarung über die Ablöse aufzulisten und auch Anschaffungskosten etc. parat zu haben und insbesondere aufgrund der Beweisproblematik (10 Jahre danach kann eine Rückforderung der Ablöse auch noch geltend gemacht werden), aufzuheben!

Zulässig ist daher zB die Ablöse von Einrichtungsgegenständen, wenn der Schätzwert der Einrichtungsgegenstände dem hierfür entrichteten Betrag entspricht, hierbei ist der gemeine Preis als Richtlinie zu nehmen. Man berechnet sohin - objektiv abstrakt - wie hoch der dem neuen Mieter in Form von Einrichtungsgegenständen zugekommene Vermögenswert ist. Sind abgelöste Gegenstände aufgrund ihres Alters oder ihrer Abnutzung nicht mehr im Handel, sind neue Preise anzusetzen und diese entsprechend ihrem Alter, ihrem Zustand und ihrer Restnutzungsdauer abzuwerten (OGH 5 Ob 247/98d).

Bedeutung der gleichwertigen Gegenleistung

Jegliches Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung bewirkt daher (Teil-)Nichtigkeit der Ablösevereinbarung. Im Falle der Vereinbarung eines Entgelts für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen und sonstigen beweglichen Sachen, wird dies zwar als Kaufvertrag tituliert werden, dennoch unterliegt dieser Kaufvertrag der Gleichwertigkeitskontrolle nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG. Ein Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände ist nicht verboten, wohl aber insoweit, als der Kaufpreis die Höhe des überlassenen Gegenwertes – dort des Wiederbeschaffungswertes der Einrichtungsgegenstände – übersteigt, ohne dass die Voraussetzungen der laesio enormis erfüllt sein müssen. Die Ablöse zurückgelassener Investitionen und Einrichtungsgegenstände fällt dann nicht unter das Verbot des § 27 MRG, wenn der Schätzwert der Einrichtungsgegenstände dem hierfür entrichtenden Betrag entspricht.

Für die Beurteilung der Gleichwertigkeit der Gegenleistung des scheidenden Mieters kommt es auf den Wert der Investitionen im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an, bei Einrichtungsgegenständen ist der Verkehrswert maßgeblich (7 Ob 734/87).

Aktuelle Entscheidung des OGH

In einer aktuellen Entscheidung zu diesem Thema (OGH am 3.10.2018, 5 Ob 128/18m) wurde ausgeführt, dass ein Verstoß gegen das Ablöseverbot in Zusammenhang mit einem Kaufvertrag von zu übernehmenden Einrichtungsgegenständen die Teilnichtigkeit der Kaufpreisvereinbarung in jenem Umfang zur Folge hätte, in dem der Kaufpreis den Zeitwert der erworbenen Sachen übersteigen würde. Ausgeführt wurde weiters, dass die Nichtigkeit kein auffallendes Missverhältnis zwischen der Ablösezahlung und dem Zeitwert der überlassenen Gegenstände voraussetzt. Auch subjektive Schwierigkeiten der Vermieterin/Vormieter, den Zeitwert der veräußerten Fahrnisse zu ermitteln, ändert daran nichts, da diesen die Kosten für die Anschaffung all dieser Gegenstände ohne Zweifel bekannt gewesen wären, sodass es ihnen freigestanden wäre, zur Vermeidung eines Rückforderungsanspruches nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG, den Mietern deren Verkauf nur zu einem um die entsprechende Abschreibung verminderten Kaufpreis anzubieten.

In dieser Entscheidung deutete der OGH an, dass ganz geringfügige Wertunterschiede einen Rückforderungsanspruch ausschließen könnten, gegenständlich waren 6 % des Kaufpreises nicht vom Zeitwert gedeckt, dies wurde jedoch nicht als „geringfügig“ angesehen, hinsichtlich dieses übersteigenden Betrages erhielt der Mieter einen Zuspruch.

Wie sieht es mit Übersiedlungskosten und Co aus?

Übersiedlungskosten des weichenden Mieters und seine Aufwendungen zur Beschaffung einer Ersatzwohnung ermöglichen nur dann die Gegenverrechnung mit der vom neuen Mieter erhaltenen Ablöse, wenn hierüber eine diesen Zweck erfassende Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter zustande gekommen ist. Die Unbeachtlichkeit der Zweckwidmung einer Ablöse gilt nämlich grundsätzlich nur für Gegenleistungen in Form von überlassenen Investitionen. Werden Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten ersetzt, was nur zur Folge einer vom Gesetz (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG) bzw von der Judikatur anerkannten Ausnahmeregelung die Annahme einer verbotenen Ablösezahlung ausschließt, geschieht dies ohne solche Gegenleistung, weshalb es in diesem Fall einer besonderen Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter bedarf. (MietSlg 45.330; 5 Ob 101/95).

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.