Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Erhaltungsantrags nach § 3 MRG

Gastautor Mag. Hans Sandrini, Jurist der Mietervereinigung Österreichs, erläutert in diesem Beitrag, welche Probleme bei der Abänderung eines eingebrachten Antrags auftreten können und gibt hierzu hilfreiche Praxistipps.

Die in § 3 MRG geregelte Erhaltungspflicht des Vermieters^[1] hat im Bereich der Vollanwendung des MRG eine hohe praktische Bedeutung und ist häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen vor der Schlichtungsstelle bzw Gericht.

Nach dieser Regelung ist ein Vermieter verpflichtet, die allgemeinen Teile und die vorhandenen Gemeinschaftsanlagen des Hauses in einem ortsüblichen Zustand zu erhalten. Im Inneren der Mietgegenstände beschränkt sich die Erhaltungspflicht auf die Behebung ernster Schäden und die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefahr. Zuletzt erfolgte mit der WRN 2015 die sehr bedeutende Ausdehnung der Erhaltungspflicht auf mitvermietete Heizthermen und sonstige Wärmebereitungsgeräte.

Richtiges Formulieren des Erhaltungsantrags

Eine der Schwierigkeiten für Mieter bei der Durchsetzung notwendiger Erhaltungsarbeiten ist dabei die entsprechende Formulierung des Antragsbegehrens. In vielen Fällen ist nicht klar, welche Maßnahmen zur Behebung eines Mangels vorzunehmen sind. Insbesondere fällt es oftmals schwer zu beurteilen, ob ein kaputtes Außenfenster oder eine defekte Kombitherme noch repariert werden kann oder bereits ausgetauscht werden muss. Auch bei Feuchtigkeitsschäden sind die Ursache und die notwendigen Behebungsmaßnahmen für einen Laien nicht immer ohne weiteres erkennbar.

Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der anfänglichen Bestimmtheit eines Erhaltungsantrags großzügig und legt fest, dass an das Begehren keine allzu strengen Anforderungen zu stellen sind. Demnach ist es für einen Antrag des Mieters nach § 6 Abs 1 iVm § 37 Abs 1 Z 2 MRG ausreichend, wenn er die vorzunehmenden Arbeiten nur nach ihrer Art bezeichnet und die Detaillierung des dem Vermieter zu erteilenden Instandhaltungsauftrags den Ergebnissen eines von der Schlichtungsstelle bzw vom Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens vorbehält (vgl 5 Ob 146/00g).

Zur Problematik der Abänderung eines eingebrachten Antrags

Dabei ist aber unbedingt zu beachten, dass ein bei der Schlichtungsstelle eingebrachter Antrag, bei Gericht nicht ohne weiteres ausgedehnt oder abgeändert werden kann. Gemäß § 39 Abs 1 MRG ist bei Vorhandensein einer Schlichtungsstelle der zuständigen Gemeinde diese zwingend vorab mit der Angelegenheit zu befassen.

Nun muss sich aber die antragstellende Mietpartei nach Vorliegen eines Sachverständigengutachtens auch bereits im Verfahren vor der Schlichtungsstelle festlegen, ob beispielsweise die Sanierung der Fenster oder Kombitherme durch Reparatur oder Erneuerung zu erfolgen hat. Dies birgt die Gefahr in sich, dass die einmal vorgenommene Einschränkung des Antragsbegehrens wegen der zwingend vorgelagerten Schlichtungsstelle bei einer allfälligen Weiterführung des Verfahrens bei Gericht nicht mehr geändert werden kann.

Kommt der im Schlichtungsstellenverfahren beigezogene Sachverständige zu der Auffassung, dass die Fenster nur noch ausgetauscht werden können, wäre der Antrag entsprechend auf Erneuerung zu präzisieren. Dies oftmals auch auf ausdrückliche Aufforderung der Schlichtungsstelle hin, die in diesem Zusammenhang (zutreffend) auf die oben dargestellte Rechtsprechung verweist. Wenn gegen die sodann im antragsstattgebenden Sinne ergangene Entscheidung der Schlichtungsstelle von Vermieterseite eine Gerichtsanrufung erfolgt, wird das Verfahren bei Gericht neuerlich durchgeführt. Kommt der vom Gericht beigezogene Sachverständige nun aber zu einem abweichenden Ergebnis, nämlich dass eine Reparatur entgegen der Einschätzung der Schlichtungsstelle sehr wohl möglich wäre, droht eine Antragsabweisung, obwohl objektiv betrachtet ein Erhaltungsmangel im Sinne des § 3 MRG vorliegt.

Für die betroffene Mietpartei hätte dies die schmerzhafte Konsequenz, dass nicht bloß der Erhaltungsmangel als solches unbehoben bleibt, sondern auch die nicht unbeträchtlichen Kosten für das eingeholte Gerichtsgutachten und im Regelfall auch die Kosten für die Rechtsvertretungskosten der Vermieterseite zu übernehmen wären.

Vorteil eines „maßnahmenoffenen“ Antrags

Um dieses Problem zu vermeiden empfiehlt es sich im Zweifelsfall den Antrag zunächst jedenfalls „maßnahmenoffen“ einzubringen, also die notwendige Sanierung in Form von Reparatur oder Austausch bzw Erneuerung zu beantragen. Nach Vorliegen des Gutachtens bei der Schlichtungsstelle sollte (muss) der Antrag dann zwar entsprechend präzisiert werden, das bisherige Begehren sollte dabei aber hilfsweise im vollen Umfang aufrecht gelassen werden. Für die notwendige Präzisierung ist es grundsätzlich ausreichend, eine Entscheidung „im Sinne des Gutachtens“ zu beantragen. Diese Konkretisierung sollte aber wie aufgezeigt jedenfalls mit dem Hinweis verbunden werden, dass das übrige Begehren hilfsweise aufrecht bleibt, da nicht absehbar ist, ob bei einer allfälligen Weiterführung des Verfahrens bei Gericht, ein dort beigezogener Sachverständiger allenfalls zu einer abweichenden Einschätzung über die notwendigen Behebungsmaßnahmen kommt.

Eine Entscheidung der Schlichtungsstelle oder ein gerichtlicher Sachbeschluss hat sich im Rahmen des Gegenstandes des Verfahrens zu bewegen und besteht eine inhaltliche Bindung an den Antrag (siehe § 36 AußStrG). Ein Eventualbegehren steht dem jedoch nicht entgegen. Aus Gründen der Klarheit sollte aber unbedingt dargelegt werden, weshalb die Einschränkung des Antrags aufgrund des vorliegenden Gutachtens, nur unter der hilfsweisen Beibehaltung des übrigen Antragsbegehrens erfolgt.

Erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang schließlich, dass auch notwendige Maßnahmen zur Ursachenforschung grundsätzlich als Teil der Erhaltungsarbeit anzusehen sind (vgl 5 Ob 142/01w). In diesem Sinne ist es bei sehr schwierig zu erhebenden Ursachen oder Behebungsmaßnahmen auch möglich, dass die Schlichtungsstelle oder das Gericht dem Vermieter zunächst mittels Teilentscheidung bzw Teilsachbeschluss die Erstellung eines Sanierungskonzeptes aufträgt, aus dem sich dann erst die weitere Vorgehensweise zur Beseitigung des Erhaltungsmangels in einem allenfalls dann noch notwendigen Fortsetzungsverfahren ergibt.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.

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^[1]Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für beiderlei Geschlecht.