Die Legung der Abrechnung über die Herstellungskosten nach dem WGG

Gastautor Mag. Ortbauer erläutert, welche Änderungen sich hierbei durch die aktuelle WGG-Novelle ergeben. Welche Unterschiede bestehen zur bisherigen Rechtslage; welche Konsequenzen kann eine nicht korrekt gelegte Abrechnung nach sich ziehen?

Im Zuge einer größeren Novellierung des WGG (BGBl I 2015/157) wurde die Verpflichtung der gemeinnützigen Bauvereinigung, jedem Vertragspartner eine Abrechnung über die gesamten Herstellungskosten zu übermitteln, ausdrücklich gesetzlich verankert (§ 18 Abs 3 WGG). Nach der nun geänderten und mit 01.01.2016 in Kraft getretenen Bestimmung ist diese Abrechnung binnen einer Frist von 5 Jahren nach erstmaligen Bezug der Baulichkeit zu legen und verlängert sich um jeweils ein Kalenderjahr, wenn das Bauvorhaben gefördert ist und die förderungsrechtliche Endabrechnung nicht spätestens 6 Monate vor ihrem Ablauf durch die Förderstelle genehmigt und bekanntgegeben wurde.

Die gesetzgeberische Maßnahme wird es – noch mehr als bisher – erforderlich machen, sich mit den inhaltlichen und formellen Anforderungen an eine solche Abrechnung auseinanderzusetzen, zumal den Vertragspartnern der gemeinnützigen Bauvereinigung ein Recht zur Durchsetzung dieses Rechnungslegungsanspruches im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zugestanden wurde. Der folgende Artikel versucht daher, unter Berücksichtigung der bisherigen Judikatur, zu klären, welche Kriterien eine solche Abrechnung zu erfüllen hat.

a. Bisherige Rechtslage und Judikatur

Die Judikatur der Landesgerichte und des Obersten Gerichtshofes hat schon bisher die vormals in § 18 Abs 3 WGG enthaltene „Bekanntgabe der endgültigen Höhe des Entgelts (Preis)“ als Anordnung an die gemeinnützige Bauvereinigung zur umfassenden Rechnungslegung gewertet, um die Präklusionswirkung des § 18 Abs 3 WGG auszulösen.

Schon bislang reichte das bloße Ausweisen einer Gesamtsumme nicht aus, sondern war vielmehr eine Abrechnung zu erstellen, die eine entsprechende Überprüfbarkeit der dort verrechneten Beträge ermöglicht (5 Ob 55/08m). Ein Vertragspartner von durchschnittlicher Bildung und Intelligenz (MietSlg 34.542/8) sollte der Abrechnung entnehmen können, ob der von der gemeinnützigen Bauvereinigung verlangte Preis den zu seinen Gunsten relativ zwingenden Normen des §§ 13, 14 WGG und den dazu erlassenen Verordnungen entspricht (5 Ob 147/86), ohne dabei auf besondere Fachkenntnisse im Bau- oder Rechnungswesen angewiesen zu sein (5 Ob 43/92).

Die in diesen Entscheidungen entwickelten Grundsätze der Rechnungslegung sind gleichsam bei Wohnungseigentumsbegründungen nach § 15 WGG als auch bei Vorliegen eines Miet- oder Nutzungsvertrages nach dem WGG anzuwenden, da sowohl das in § 13 WGG normierte Kostendeckungsprinzip als auch die Regelung des § 18 WGG gleichermaßen für die dem WGG unterliegenden Kauf- und Miet- bzw Nutzungsverträge gelten (daher auch die Verwendung des neutralen Begriffes „Vertragspartner“).

b. Anforderungen an eine gesetzmäßige Abrechnung

Die obig angeführten Grundsätze sind weiterhin auch auf die Neuregelung anzuwenden, sind aber zu allgemein gehalten, um daraus Substantielles zu gewinnen. Es ist zu klären, welchen konkreten Inhalt eine solche Abrechnung aufweisen muss, um der nun eingeführten Rechnungslegungsverpflichtung Genüge zu tun.

Um eine entsprechende Prüfbarkeit der Abrechnung für einen durchschnittlich verständigen Vertragspartner zu erreichen, wird es zum einen erforderlich sein, die Rechnungspositionen im Einzelnen auszuweisen und die jeweiligen Beträge den Belegen durch entsprechende Nummerierung/Bezeichnung zuzuordnen. Analog zu den Erfordernissen der Abrechnungen in WEG und MRG (§ 34 WEG; §§ 20, 21 MRG) wird ersichtlich sein müssen, an wen welche Zahlungen aus welchem Grund geleistet wurden.

Der Vertragspartner muss zudem aus der Abrechnung erkennen können, welche Zahlungsverpflichtungen ihn treffen bzw welche Ansprüche für ihn daraus entstehen (Nachzahlung oder Gutschrift) und wie sich diese Beträge rechnerisch ermitteln. Dabei ist insbesondere an eine Gegenüberstellung des bisher geleisteten Preises/Entgelts mit den nun in Folge der Endabrechnung im Sinne des Kostendeckungsprinzips tatsächlich zu leistenden Preises/Entgelts zu denken.

Um die von der Judikatur geforderte Verständlichkeit und Übersichtlichkeit zu erreichen, ist darüber hinaus bei einer Abrechnung über die Herstellungskosten eine entsprechende Gliederung in die in § 13 Abs 2 Z 1-3 WGG angeführten Posten (Baukosten – Grundkosten – sonstige Kosten) zu empfehlen. Bei den Baukosten, so nicht ohnehin ein Generalunternehmer beauftragt wurde, empfiehlt sich im Sinne einer Übersichtlichkeit eine weitere Aufgliederung in die einzelnen Gewerke, bei den Grund- und sonstigen Kosten zumindest eine Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen sowie eine entsprechende Zuordnung zu den Belegen.

Nicht erforderlich ist es, sämtliche Rechnungen oder Belege der Abrechnung beizulegen. Diesbezüglich verweist § 18 Abs 3 WGG „neu“ ausdrücklich auf die Verpflichtung der Bauvereinigung ihren Vertragspartnern innerhalb von 3 Jahren nach Legung der Endabrechnung in geeigneter Weise Einsicht zu gewähren und auf Verlangen des Vertragspartners Abschriften anfertigen zu lassen. Eine solche Verpflichtung zur Gewährung der Belegseinsicht wäre sinnlos, wenn ohnehin schon eine Verpflichtung zur Vorlage sämtlicher Rechnungen mit der Endabrechnung bestehen würde. Korrespondierend zu den Rechnungslegungsverpflichtungen im Wohnrecht ist die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Belege aber ein essenzieller Bestandteil der Abrechnungspflicht und bildet mit dieser eine Einheit, sodass bei Verweigerung der Einsichtnahme von einer nicht ordnungsgemäß gelegten Endabrechnung ausgegangen werden muss (MietSlg 49.308).

c. Konsequenzen einer nicht (gehörig) gelegten Abrechnung

Wie schon bisher, steht die Präklusivfrist zur Überprüfung des kostendeckenden Entgeltes mit der gesetzmäßigen Legung der Endabrechnung über die Herstellungskosten in einem engen Zusammenhang. War die Frist nach § 18 Abs 3 WGG „alt“ als Ablaufhemmung konzipiert (5 Ob 146/09w), beginnt die dreijährige Präklusivfrist nun ausdrücklich erst mit (rechtskonformer) Legung der Endabrechnung. Dies entspricht auch der neueren, höchstgerichtlichen Judikatur, wonach eine Überprüfung des kostendeckenden Entgelts erst nach Vorliegen einer Endabrechnung über die Herstellungskosten möglich ist, da das bis dahin vorgeschriebene Entgelt nur als „vorläufig“ bezeichnet werden kann (5 Ob 1/13b).

Letztlich hindert eine nicht gehörig gelegte Abrechnung auch die Fälligkeit einer sich daraus ergebenden Nachzahlung. Die Frage nach einer ordnungsgemäß gelegten Abrechnung wird sich daher vor allem bei unerwarteten Überschreitungen der kalkulierten Herstellungskosten stellen und wird wohl auch in Zukunft noch einige Male die Gerichte beanspruchen.

In weiterer Folge wird auch zu klären sein, welche Konsequenzen eine nicht erfolgte Legung der Endabrechnung auf das bis dahin geleistete Entgelt hat, insbesondere wenn eine solche Legung aufgrund nachträglich eingetretener Unmöglichkeit nicht mehr erfolgen kann. Ein Versuch der Beantwortung dieser Frage würde allerdings den Umfang dieses Gastbeitrages sprengen und muss daher (vorerst) unterbleiben.

Autor

Mag. Philipp Ortbauer ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.