Die geplante Modernisierung des Wohnrechts

Die Gastautoren RA Dr. Maximilian Zirm und Mag. Nadine Wimmer präsentieren in diesem Beitrag die geplanten Neuerungen im Wohnrecht, die im Zuge des Regierungsprogramms 2017–2022 umgesetzt werden sollen.

Am 18.12.2017 wurde die türkis-blaue Bundesregierung angelobt und das neue Regierungsprogramm 2017 – 2022 vorgestellt. Die Regierungsparteien beschreiben darin ihre Vorhaben für die nächste Legislaturperiode. Dieser Beitrag widmet sich dem Thema „Modernisierung des Wohnrechts“ und geht auf die diesbezüglichen Vorhaben näher ein.

Die neue Regierung spricht vom Erfordernis ausgewogener Regelungen für das Grundbedürfnis Wohnen. Eigentum sei langfristig die günstigste Form des Wohnens und daher das angestrebte Ziel. Die Regierung beabsichtigt das Angebot an Wohnraum insgesamt zu erhöhen.

Weiteres Augenmerk wird auch auf den Mietensektor gelegt. Das MRG sollte eine zeitgemäße und moderne Anpassung erfahren. Die Regierung setze sich auch für einen fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern ein. Freiräume für Mieter und Vermieter sowie marktkonforme Mieten bei Neubauten und Gesamtsanierungen sind weitere Säulen des neuen Mietrechts.

Eckpunkte der Modernisierung

Folgende Eckpunkte sind im Konkreten von der Regierung bei der Modernisierung des Wohnrechts angedacht:

Die Erleichterung der Eigentumsbildung und Vereinfachung des Wohnungseigentumsrechts durch flexiblere Willensbildung bzw erleichterte Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft, Harmonisierung der baurechtlichen Normen und Mietkauf als „sozial orientierter Start ins Eigentum“.

Investitionsanreize für Neubau und Sanierung setzen, wobei Nachverdichtung und Überbauung Vorrang haben. Die Förderung von Mobilitätskonzepten im großvolumigen Wohnbau und Anpassung der Rahmenbedingungen für die Nutzung innovativer Energiekonzepte zur Senkung der Betriebskosten sowie für die Nutzung von Photovoltaik-Gemeinschaftsanlagen und für die Nutzung von E-Mobilität.

Wohnbaukosten senken und Bauland mobilisieren durch Schaffung bundesweit einheitlicher Regelungen zu technischen Vorschriften, Beschleunigung von Bauverfahren und Erleichterung von Bauen auf fremden Grund.

Die Schaffung eines neuen Mietrechts: Wohnrechtsexperten sollen Vorschläge zu einer grundlegenden Reform des Mietrechts erarbeiten, welches verständlicher, anwenderfreundlicher, gerechter, transparenter sowie im ausgewogenen Interesse von Mieter und Vermieter sein soll. In bestehende Verträge soll allerdings nicht eingegriffen werden.

Vorgesehene Novellierungen im MRG

Bis zur Schaffung des neuen Mietrechts sollen noch folgende Maßnahmen im geltenden MRG novelliert werden, wobei wiederum der Grundsatz gilt, nicht in bestehende Mietverträge einzugreifen:

Längerfristige Mietverhältnisse fördern und kurzfristige Mieten erlauben sowie tageweise Wohnungsvermietung ermöglichen,
Mehr Transparenz und Planbarkeit für den Mieter durch Informationspflichten des Vermieters,
Abschaffung des „Mietadels“,
Förderung von kleinen Familienbetrieben,
Unterstützung von barrierefreien Wohnen,
Aufhebung des Verbots des Lagezuschlages in Gründerzeitvierteln,
Gebührenbremse bei Müll, Abwasser und Kanal.

Die Modernisierung der Wohnungsgemeinnützigkeit

Keine Ausweitung der Gewinnentnahmemöglichkeiten bei gemeinnützigen Bauvereinigungen (gBV),
Explizite Aufnahme der mittelbaren Anteilsübertragung in den § 10a WGG,
Keine Änderung der Grundlagen der Unternehmensbewertung bei gBV,
Stärkung der Sanktionsmöglichkeiten der Aufsichtsbehörden (grundbücherliche Eintragung von Veräußerungsverboten während laufendem Entziehungsverfahren),
Wirksame und klare Sanktionen bei Verstößen gegen § 10a WGG,
Entfall der Zustimmungspflicht beim Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Siedlungshäusern durch eine gBV an den bisherigen Selbstnutzer durch Klarstellung im § 10a WGG,
Wiedereinführung der Bedarfsprüfung, um als gBV anerkannt zu werden,
Klarstellung der Aufgaben von gBV im § 7 WGG und künftig explizite Beschränkung des Geschäftskreises auf das Inland,
Transparente Eigentümerstruktur – Einführung der Pflicht zur Offenlegung des wahren Eigentümers im WGG,
Prüfung der Möglichkeit der Mobilisierung zusätzlicher Finanzierungsmöglichkeiten für den Wohnbau,
Stärkung des gemeinnützigen Wohnbausektors.

Weitere geplante Neuerungen

Die Erhöhung der Qualifikationserfordernisse an Immobilientreuhänder sowie gemeinnützige Bauvereinigungen in Bezug auf die Ausübung der Gewerbe, Schaffung von Compliance-Regeln für den gemeinnützigen Immobilienbereich und der Möglichkeit der digitalen Zustellung von Vorschreibungen und Abrechnungen.
Die Sicherstellung von mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau durch regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau.
Mietkauf-Modelle durch Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraums von 20 auf 10 Jahre verstärken.
Steuerliche Anreize setzen im Hinblick auf weiterhin sofortige Absetzbarkeit von Instandhaltungsarbeiten; Einführung einer 1/10-Absetzung bei Instandsetzungsarbeiten sowie bei begünstigtem Herstellungsaufwand; steuerliche Abschreibungsdauern für nichtbegünstigte Herstellungsaufwendungen verkürzen und die Abschreibung (AfA) anpassen; Investitionsfreibetrag für Wohnbauerrichtungs- und Wohnraumsanierungskosten.
Dem Umweltschutzgedanken durch Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierungen Rechnung tragen.

Fazit der Autoren

Das Arbeitsprogramm beinhaltet bemerkenswerte Vorhaben, welche aber erst in Teilverhandlungen abgearbeitet und ausdifferenziert werden müssen. Wir werden den Umsetzungsprozess mit Interesse verfolgen und an dieser Stelle auch gerne inhaltlich kommentieren.

Autoren

Dr. Maximilian Zirm

Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner und Rechtsanwalt der Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei mit den Spezialgebieten Immobilien- und Wirtschaftsrecht.

Weiters ist er als Referent für den Weka-Verlag und als Lektor an der Fachhochschule Wiener Neustadt tätig und Autor von wissenschaftlichen Publikationen.

Mag. Nadine Wimmer

Mag. Nadine Wimmer ist seit Mai 2015 Rechtsanwaltsanwärterin bei Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte in Wien und Autorin von wissenschaftlichen Publikationen.