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Philipp Ortbauer | News | 13.04.2016

Die neue Spekulationsfrist des § 15g WGG

Gastautor Mag. Ortbauer erläutert in diesem Gastbeitrag, welche Auswirkungen die durch die WGG-Novelle 2016 neu eingeführte Spekulationsfrist des § 15g WGG auf die Praxis hat.

Die großteils mit 01.01.2016 in Kraft getretenen Änderungen des WGG (BGBl I 2015/157) können wohl ohne Zweifel als eine der umfangsreichsten Novellierungen dieses Gesetzeswerkes bezeichnet werden. Eine völlige Neuerung stellt dabei die mit der Novelle neu eingeführte Spekulationsfrist des § 15g WGG dar. Mit dem folgenden Beitrag soll der Inhalt dieser neuen Bestimmung überblicksartig dargestellt werden.

1. Ausgangspunkt und Inhalt des § 15g WGG

Die durch § 15g WGG vorgesehenen Eigentumsbeschränkungen knüpfen an den Vorgang der nachträglichen Übertragung des (Mit-)Eigentums von einer Bauvereinigung iSd WGG entweder an eine bisher als Mieter nutzende Person oder an eine sonstige, dritte Person nach den Bestimmungen der § 15b ff WGG an.

Hintergrund der gesetzgeberischen Maßnahme ist die in letzter Zeit vermehrt auftretende Praxis erwerbender Mieter, den Preisvorteil, den die gemeinnützige Bauvereinigung bei der Übertragung des Eigentums durch die im WGG und den Durchführungsverordnungen festgelegten Vorgaben gewähren muss, zur Erzielung von Spekulationsgewinnen durch sofortige Weiterveräußerung des erworbenen Objekts zu Marktpreisen auszunützen. Wie der Gesetzgeber in den Materialen (ErlRV 895 BlgNr. XXV. GP, 12f.) zutreffend ausführt, werden die durch die Bauvereinigung gewährten Preisvorteile teilweise massiv durch die öffentliche Hand gestützt und sollen daher nicht der Erzielung von Spekulationsgewinnen dienen. Die neu geschaffene Bestimmung versucht solche Spekulationen nunmehr zumindest innerhalb einer 10-Jahres-Frist durch entsprechende Beschränkungen zu verhindern.

Was sieht die Spekulationsfrist nun konkret vor? 

Zum einen wird der Bauvereinigung im Falle der nachträglichen Übertragung des (Mit-)Eigentumsrechts ein Vorkaufsrecht zugestanden, das im Grundbuch einzutragen ist und dessen Rechtsfolgen im Kaufvertrag zu erläutern sind. Dieses Vorkaufsrecht, das in der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises in Anspruch genommen werden kann, erlischt entweder nach 10 Jahren oder durch Nachzahlung eines Differenzbetrages, dessen Ermittlung durch § 15g Abs 2 WGG näher definiert wird.

Zum zweiten wird eben die durch die nachfolgende Weiterübertragung des (Mit-)Eigentumsrechts ausgelöste Verpflichtung des Erwerbers normiert, einen Differenzbetrag zwischen dem damals an die Bauvereinigung geleisteten Kaufpreis und dem zu diesem Zeitpunkt tatsächlichen Verkehrswert an die Bauvereinigung zu leisten. Der dabei zugrunde zu legende Verkehrswert ist dem Erwerber schon zum Zeitpunkt des (ursprünglichen) schriftlichen Kaufangebots von der Bauvereinigung bekannt zu geben. Auch diese Nachzahlungsverpflichtung endet nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages mit der Bauvereinigung, sodass der Erwerber nach Ablauf dieser Frist jedenfalls frei über das Objekt verfügen kann.

2. Privilegierte Erwerber nach § 15g Abs 3 WGG

Ausdrücklich ausgenommen von den Beschränkungen der Spekulationsfrist werden Übertragungen des (Mit-)Eigentums an bestimmte, in § 15g Abs 3 WGG genannte, nahe Angehörige. Der Personenkreis deckt sich mit jenem des § 14 Abs 3 MRG, sodass insbesondere zur Definition des Lebensgefährten auf die zu dieser Bestimmung ergangene Judikatur zurückgegriffen werden kann (siehe etwa 5 Ob 70/06i). Um eine mögliche Umgehung der Spekulationsfrist durch Veräußerung an einen privilegierten Erwerber und anschließender (Weiter-)Veräußerung an eine dritte Person zu vermeiden, wurde klargestellt, dass die Übertragung an einen nahen Angehörigen in diesem Sinne keine Übertragung nach § 15g Abs 1 und 2 WGG darstellt. Dies hat zur Konsequenz, dass mit einer solchen Übertragung weder das Vorkaufsrecht der Bauvereinigung noch die Verpflichtung zur Zahlung des Differenzbetrages erlischt. 

3. Überprüfungsrecht des Veräußerers

Schließlich wird dem Veräußerer, der seitens der Bauvereinigung zur Nachzahlung auf den Verkehrswert aufgefordert wird, in Abs 4 ein Überprüfungsrecht hinsichtlich der Höhe des zugrunde gelegten Verkehrswerts eingeräumt. Prozessual ist dieses Überprüfungsrecht mittels eines Antrags gemäß § 22 Abs 1 Z 12a WGG bei der Schlichtungsstelle (Bezirksgericht) im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren binnen 6 Monaten nach Vorschreibung des Nachzahlungsbetrages geltend zu machen. Nachdem, wie oben bereits ausgeführt, auch den privilegierten Erwerber nach § 15g Abs 3 WGG (naher Angehöriger) die Nachzahlungspflicht bei entsprechender Weiterveräußerung innerhalb der 10- Jahres-Frist treffen kann und diesem folglich ebenso ein Überprüfungsrecht hinsichtlich des Verkehrswertes zugestanden werden muss, wurde die sechsmonatige Frist zur Überprüfung konsequenterweise an die tatsächliche Vorschreibung des Nachzahlungsbetrages und nicht an die erstmalige Bekanntgabe des Verkehrswertes geknüpft.

4. Keine Spekulationsfrist bei sofortigem Eigentumserwerb

Erstaunlich erscheint die Tatsache, dass der Gesetzgeber nur bei nachträglicher Übertragung des (Mit-) Eigentums, dh bei vorheriger Nutzung im Rahmen eines Bestandvertrages, die in der Spekulationsfrist enthaltenen Beschränkungen vorsieht, nicht jedoch, wenn die Bauvereinigung bereits anlässlich der Errichtung das (Mit-)Eigentum überträgt (§ 15 WGG). Schließlich kommen dem Erwerber auch in einem solchen Fall sowohl die Preisvorteile, die das WGG und dessen Durchführungsverordnungen vorsehen, als auch die vom Gesetzgeber ins Treffen geführte Förderung durch die öffentliche Hand zugute. Die sachliche Rechtfertigung für diese Ungleichbehandlung kann wohl nur darin liegen, dass Erwerber, die das Objekt bereits bisher als Mieter nutzten, gemäß § 20 Abs 1 Z 2a WGG aus dem Anwendungsbereich des WGG „auspendeln“ und daher auch deren Rechtsnachfolger eine besondere Privilegierung bei der Vermietung genießen, während man hinsichtlich des sofortigen Erwerbers nach § 15 WGG die Auffassung vertreten könnte, dass dieser bei einer etwaigen Vermietung der Wohnung/Geschäftsräumlichkeit weiterhin an die sinngemäße Anwendung des WGG nach § 20 Abs 1 Z 3 WGG gebunden ist und sich diese Objekte daher zu Spekulationszwecken ohnehin weniger eignen. Die in diesem Fall nicht vorgesehene Spekulationsfrist muss daher als Äquivalent zur weiteren Bindung an die (strengen) Entgeltbildungsvorschriften des WGG gesehen werden.

5. Zusammenfassung

Die mit der WGG-Novelle 2016 in § 15g WGG eingeführte Spekulationsfrist sieht erhebliche Beschränkungen bei der Möglichkeit der Weiterübertragung eines nachträglich von einer Bauvereinigung erworbenen Objekts vor. Inwieweit sich diese Bestimmung eignet, die zweifellos existierende Spekulation mit solchen Objekten zu verhindern, wird letztendlich die Praxis zeigen. Im Sinne der Aufgaben des gemeinnützigen Wohnbaus und der vom Gesetz intendierten Verwendung solcher Objekte ist die Maßnahme des Gesetzgebers in diesem Bereich aber jedenfalls nachvollziehbar. 

Autor

Mag. Philipp Ortbauer ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.