Durchsetzung liegenschaftsbezogener Ansprüche gem § 4 Abs 3 WEG 2002 (Wiederherstellung eines Kaminanschlusses)

Einen auf § 8 MRG gestützten auf allgemeine Teile der Liegenschaft bezogenen Wiederherstellungsanspruch kann ein Altmieter gem § 4 Abs 3 WEG 2002 auch gegen einen der solidarisch Haftenden (Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft) richten.

Geschäftszahl

OGH 25.01.2016, 5 Ob 262/15p

Norm

§ 4 Abs 3 WEG 2002, § 8 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Einen auf § 8 MRG gestützten auf allgemeine Teile der Liegenschaft bezogenen Wiederherstellungsanspruch kann ein Altmieter gem § 4 Abs 3 WEG 2002 auch gegen einen der solidarisch Haftenden (Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft) richten. Der belangte Vermieter (Wohnungseigentümer) kann sich nicht auf Unmöglichkeit berufen sondern muss die Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer für die Änderung einholen oder einen Antrag auf Genehmigung der Änderung stellen.

OGH: Gem § 4 Abs 3 WEG 2002 kann ein Altmieter eines Wohnungseigentumsobjektes mietrechtliche Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter, auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Davon erfasst sind nur Ansprüche, die der Vermieter (Wohnungseigentümer) mangels Verfügungsbefugnis über die gesamte Liegenschaft nicht (unmittelbar) erfüllen kann.

Bei einem Kaminanschluss, der einem Wohnungsmieter vormals zur Verfügung stand und der in der Folge als Reserveabgasanlage für die Hauszentralheizung verwendet wurde, handelt es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft, weil dieser funktional nicht nur einer Wohnung zugeordnet werden kann. Das Begehren auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ist, da folglich ebenfalls auf allgemeine Teile bezogen, ein liegenschaftsbezogener Anspruch iSd § 4 Abs 3 WEG 2002. Er kann von einem Altmieter daher gegen den Vertragspartner (Wohnungseigentümer) oder gegen die Eigentümergemeinschaft oder gegen beide (solidarische Haftung) geltend gemacht werden.

Die Maßnahme des § 4 Abs 3 WEG 2002 dient der zusätzlichen Absicherung von Altmietern, damit diese in Folge der Begründung von Wohnungseigentum nicht schlechter gestellt werden, weil ihnen nur mehr ein Vertragspartner gegenübersteht.

Der Wohnungseigentümer muss, wenn der Altmieter seinen liegenschaftsbezogenen Anspruch erfolgreich geltend gemacht hat, alle ihm zur Verfügung stehenden wohnrechtlichen Mittel (zB Durchsetzung seiner mietrechtlichen Erhaltungspflicht durch Verfolgung seines wohnrechtlichen Erhaltungsanspruches) zur Umsetzung ausreizen.

Im Verfahren über einen auf § 8 MRG gestützten liegenschaftsbezogenen Anspruch auf Wiederherstellung kann der Altmieter seinen Anspruch nach § 4 Abs 3 WEG 2002 gegen nur einen solidarisch Haftenden richten. Der im mietrechtlichen Außerstreitverfahren belangte Vermieter (Wohnungseigentümer) kann sich nicht darauf berufen, dass ihm die Wiederherstellung unmöglich sei. Er hat viel mehr die Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer für die Änderung einzuholen bzw einen Antrag auf Genehmigung der Änderung gem § 16 Abs 2 iVm § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002 zu stellen.

Weitere Leitsätze sowie OGH-Entscheidungen im Volltext finden Sie am Portal unter https://www.weka.at/wohnrecht/Judikatur.