Eintragung von Bestandverträgen ins Grundbuch

Das Eintragen von Bestandverträgen ins Grundbuch ist nur in bestimmten Fällen möglich. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden und welche Vorteile bringt eine Verbücherung mit sich?

Bestandverträge sind Miet- oder Pachtverträge für Wohnungen oder Geschäftsräumen. Prinzipiell können diese ins Grundbuch eingetragen werden, jedoch nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Mietverträge im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG

Der Erwerber einer Liegenschaft tritt wegen der zwingenden Bestimmungen des MRG in den Mietvertrag des vorherigen Eigentümers vollinhaltlich ein. Somit ist er auch an die vereinbarte restliche Vertragsdauer gebunden; eine Eintragung des Mietvertrags ist in solchen Fällen nicht sinnvoll.

Mietverträge, die vom MRG ausgenommen sind und Pachtverträge

Solche Bestandverträge können prinzipiell ins Grundbuch eingetragen werden, allerdings müssen auch hierbei einige Voraussetzungen erfüllt werden.

Jedenfalls kann ein Erwerber einer Liegenschaft, weil es außerhalb des MRG keine zwingenden Bestimmungen bezüglich des Eintritts ins Bestandverhältnis gibt, den Vertrag zum nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin kündigen. Er muss nur die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.

Deshalb ist es außerhalb des MRG durchaus sinnvoll, den Bestandvertrag ins Grundbuch einzutragen. Der Vorteil, der sich dadurch für den Bestandgeber ergibt, ist nämlich jener, dass durch die Eintragung ins Grundbuch der Erwerber im Falle einer Veräußerung an den gesamten Vertragsinhalt des Bestandvertrags gebunden ist, somit auch an die vereinbarte Befristung.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich um ein Vertragsverhältnis auf bestimmte Dauer handelt, denn die Einverleibung eines Bestandrechtes, das auf unbestimmte Dauer eingeräumt wurde, ist prinzipiell unzulässig. Anders ist dies, wenn beide Vertragsparteien einen Kündigungsverzicht abgeben, denn in solchen Fällen werden Verträge auf unbestimmte Zeit wie befristete Verträge behandelt, was eine Eintragung ins Grundbuch möglich macht.

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

Bei einer Zwangsversteigerung einer Liegenschaft, an der ein Bestandverhältnis besteht, ist der Ersteher der Liegenschaft nur dann an die bestimmte Dauer des Bestandvertrags gebunden, wenn das Bestandsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Jedoch Vorsicht: Sind Pfandrechte, die im Zuge einer Zwangsversteigerung geltend gemacht werden können, nachrangig, kann auch die Verbücherung eine Kündigung des Bestandverhältnisses nicht verhindern.

Eintragung ins Grundbuch

Die Eintragung von Bestandverträgen erfolgt im Grundbuch jenes Bezirksgerichtes, in dessen Gerichtssprengel die Bestandsache gelegen ist. Die Einwilligung des Bestandgebers zur Verbücherung muss in beglaubigter Form entweder im Bestandvertrag oder in einer gesonderten Urkunde erfolgen.

Quelle: WKO