Erhaltungspflicht des Vermieters für vom Mieter installierte Heiztherme bei Mietzinsanhebung nach § 46 MRG

Gastautor Mag. Hans Sandrini erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung den spannenden Sachverhalt, ob den Vermieter bei einer Mietzinsanhebung nach § 46 MRG eine Erhaltungspflicht trifft, wenn die Heiztherme vom Mieter installiert wurde.

In der Entscheidung 24.09.2019, 5 Ob 66/19w hat sich der OGH mit der spannenden Frage auseinandergesetzt, ob eine bei Anmietung nicht vorhandene und erst vom Mieter nachträglich errichtete Heiztherme in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt, wenn vom Vermieter anlässlich eines Mietrechtseintritts eine Anhebung gemäß § 46 MRG vorgenommen wurde.

Ausgangslage

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG auf „Arbeiten die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten“ ausgedehnt (§ 3 Abs 2 Ziffer 2a MRG). Gemäß der Übergangsregelung ist die seit 01.01.2015 geltende Änderung auch auf Hauptmietverträge anzuwenden, die vor dessen Inkrafttreten abgeschlossen wurden.

Anzumerken ist, dass die zwingende Erhaltungspflicht für solche Wärmeerzeugungsgeräte auch für Wohnungsmieten im Teilanwendungsbereich gemäß § 1 Abs 4 MRG zur Anwendung kommt (siehe „Regelung über die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG“).

Insofern ist die hier thematisierte Entscheidung des Obersten Gerichtshofes auch für sog Neubauten, die nur dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen relevant. Gemäß Einleitungssatz des § 1 Abs 4 MRG sind bekanntlich die Eintrittsrechte im Todesfall (§ 14 MRG) und das Anhebungsrecht des Vermieters (§ 46 MRG) auch bei Teilausnahmen anzuwenden.

Aktuelle Entscheidung des OGH – Sachverhalt

Die Wohnung wurde ursprünglich im Jahr 1966 vom Vater der Antragstellerin angemietet. Damals wurde die Wohnung lediglich mit einem Ofen beheizt. Im Jahr 1991 baute der Vater der Antragstellerin, der zu diesem Zeit noch Hauptmieter war, auf seine Kosten eine Gas-Kombi-Therme ein.

Die Antragstellerin ist im Jahr 2007 in das bestehende Mietverhältnis Ihres Vaters eingetreten, der ihr die Mietrechte gemäß § 12 MRG überlassen hat. Ab 01.03.2007 begehrte die damalige Vermieterin die Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 46 Abs 2 MRG auf den damals maßgeblichen Höchstbetrag.

Zwischenzeitig weist die Gas-Kombi-Therme verschiedene Mängel auf, die eine umfassende Reparatur erforderlich machen. Die Antragstellerin beantragte daher, der Vermieterin die notwendigen Erhaltungsarbeiten gemäß § 3 MRG idf WRN 2015 aufzutragen.

Das Erstgericht hat der Antragsgegnerin (Vermieterin) die Vornahme der notwendigen Reparaturen an der Heiztherme gemäß § 3 MRG aufgetragen. Dies mit der Begründung, dass die Vermieterin nach dem Eintritt der Antragstellerin den Mietzins gemäß § 46 MRG auf den für eine Kategorie A-Wohnung zulässigen Mietzins angehoben hat. Der Mietzins und die vorhandene Therme stünden daher in einem Austauschverhältnis und die Vermieterin ist somit zu deren Erhaltung verpflichtet. Die Entscheidung wurde vom Rekursgericht bestätigt, wobei der ordentliche Revisionsrekurs für zulässig erklärt wurde.

Ausführung des OGH zu Erhaltungspflicht und Mietzinsanhebung

Die in § 3 Abs 2 Z 2a MRG normierte Erhaltungspflicht betrifft nur „mitvermietete“ Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Durch das Wort „mitvermietet“ wird die Intention des Gesetzgebers zum Ausdruck gebracht, dass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nur auf die von ihm entgeltlich bereit gestellten Wärmebereitungsgeräte beschränkt. Im Regelfall also, wenn die Therme bereits bei Anmietung vorhanden war.

Im vorliegenden Fall hat es der Oberste Gerichtshof für maßgeblich erachtet, dass im Unterschied zur Rechtslage vor dem 3.WÄG (mit Geltung ab 01.03.1994) für die Anhebung nach § 46 Abs 2 MRG nicht mehr auf die Urkategorie, sondern auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts ankommt. Demnach darf der Vermieter die Anhebung auf den zu diesem Zeitpunkt zulässigen Richtwertmietzinses vornehmen, der jedoch mit der Höhe des Kategorie-A-Mietzinses gemäß § 15a Abs 3 Z 1 MRG gedeckelt ist.

Allerdings verweist der Oberste Gerichtshof am Ende der Entscheidung darauf, dass die Antragsgegnerin nicht behauptet hätte, ob der Höchstbetrag nach § 46 MRG auch auf Basis der Urkategorie hätte ausgeschöpft werden können.

Resümee

Bedauerlich an der Entscheidung ist, dass ausdrücklich offen bleibt, ob die Erhaltungspflicht auch dann zur Anwendung kommt, wenn sich der gedeckelte Höchstbetrag des § 46 MRG bereits ausgehend von der Urkategorie ergeben würde.

Der Hinweis am Ende der Entscheidung auf die Ursprungskategorie ist insofern unverständlich, als ja eine vorhandene Therme bei der Berechnung des Richtwertmietzinses auch dann als Zuschlag zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnung insgesamt nicht in die Kategorie A einzustufen wäre.

Aus Sicht des Autors könnte es allenfalls darauf ankommen, ob der Vermieter bereits in seinem schriftlichen Anhebungsbegehren eine entsprechende Einschränkung auf eine seiner Berechnung zugrunde liegende Ausstattung vorgenommen hat. Dies auch im Hinblick darauf, dass andernfalls in Erhaltungsverfahren in solchen Konstellationen eine Richtwertmietzinsberechnung notwendig würde, die ausgehend von der Ursprungskategorie (hier 1966) einen entsprechenden Begründungsmehraufwand verbunden mit erheblichen Beweisschwierigkeiten verursacht.

Für Vermieter ist es im Ergebnis naturgemäß unbefriedigend, wenn das Anhebungsrecht auf Höhe des Kategoriemietzinses A gedeckelt ist, der regelmäßig deutlich unter dem zulässigen Richtwertmietzins liegt, ihn aber dennoch eine Erhaltungspflicht trifft. Allerdings sollte demgegenüber nicht außer Acht gelassen werden, dass sich gerade bei Mietwohnungen mit Ausstattungskategorie C eine Anhebung nach § 46 MRG besonders gravierend auswirkt. Für diese ist ja regelmäßig eine Anhebung zulässig, der etwa dem höchstzulässigen Richtwertmietzins entspricht, während jene Mieter deren Wohnung eine besonders hohe Ausstattung aufweist, besonders von der Deckelung auf den Kategoriemietzins profitieren.

Somit ist leider trotz der grundsätzlich aus Mietersicht positiven Entscheidung des Obersten Gerichtshofes weiterhin nicht endgültig geklärt, unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Mietzinsanhebung, zu einer Erhaltungspflicht des Vermieters für die vom (ausscheidenden) Mieter eingebaute und aber ursprünglich nicht vorhandenen Heiztherme führt.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.