Erheblich nachteiliger Gebrauch bei unsachgemäßem Einbau einer Dusche und daraus resultierendem Wasserschaden?

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist gegeben, wenn ein Mieter eine Dusche unsachgemäß ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung durch nichtbefugte Gewerbsleute installiert und Schäden eintreten.

Geschäftszahl

OGH 31.07.2019, 5 Ob 84/19t

Norm

§ 30 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist gegeben, wenn ein Mieter eine Dusche unsachgemäß ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung durch nichtbefugte Gewerbsleute installiert und Schäden eintreten. Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes muss sich der Mieter der erheblichen Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst bzw diese ihm erkennbar sein. Wird bei Auftreten von Schäden nicht sofort Abhilfe geschaffen, ist von einem erheblich nachteiligen Gebrauch auszugehen.

OGH: Erfolgt durch den Mieter ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands und fällt dadurch das erforderliche Vertrauen des Vermieters in den Mieter weg, bieten § 30 Abs 2 Z 3 MRG bzw § 1118 erster Fall ABGB die Möglichkeit zur Auflösung des Bestandverhältnisses. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten, das den Mieter nicht mehr vertrauenswürdig erscheinen lässt. Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich. Es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste.

Maßgeblich für die Beurteilung, ob ein geltend gemachter Kündigungsgrund verwirklicht ist, ist der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung. Stellt der Mieter das ihm vorgeworfene Verhalten nach der Aufkündigung ein, hat dieser Umstand in die Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die Aufkündigung im Einzelfall rechtfertigte, einzufließen. Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung ist nur dann relevant, wenn eine positive Zukunftsprognose, der zufolge die Wiederholung des bisherigen Verhaltens ausgeschlossen werden kann, möglich ist.

Ist wie im Anlassfall wegen der fehlenden Feuchtigkeitsisolierung bei einer der von der Mieterin eingebauten Duschen ein umfangreicher Wasserschaden eingetreten und hat die Mieterin trotz Kenntnis ihres nachteiligen Verhaltens die Aufforderung der Vermieterin zur fachgemäßen Instandsetzung ignoriert, stellt es keine Fehlbeurteilung dar, von der Verwirklichung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG auszugehen. Der bei der Vermieterin eingetretene Vertrauensverlust besteht zu Recht, weil allein durch die Nichtbenützung und den Abbau der schadensursächlichen Dusche sowie einer Raumtrocknung die Feuchtigkeit in der Substanz nicht behoben wurde. Eine positive Zukunftsprognose ist nicht möglich, weil die Mieterin die fachgemäße Behebung des Wasserschadens und die Erneuerung der zweiten von ihr ohne Feuchtigkeitsisolierung eingebauten Dusche erst beinahe ein Jahr später und erst nach einer Wohnungsbegehung durch die Vermieterin in Auftrag gab.

Der OGH hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG gegeben sein kann, wenn ein Mieter etwa eine Badewanne oder eine Dusche unsachgemäß ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung durch nichtbefugte Gewerbsleute installiert. Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes ist es zwar auch erforderlich, dass sich der Mieter der erheblichen Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst ist bzw diese ihm erkennbar ist und er den Gebrauch dennoch fortsetzt. Gerade aber, wenn bei Auftreten von Schäden nicht sofort Abhilfe geschaffen wird, ist nach der Rechtsprechung bei der unsachgemäßen Installation von Duschen oder Badewannen durch nichtbefugte Gewerbsleute davon auszugehen, dass ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt.