Expertenkommentar zur Wohnrechtsnovelle 2015

Gastautor Mag. Reßler vom Zentralverband Haus und Eigentum erläutert die wichtigsten Änderungen der Wohnrechtsnovelle 2015, die am 29.12.2014 im BGBl. I Nr. 100/2014 kundgemacht und mit 1. Jänner 2015 in Kraft getreten ist.

Zu den Änderungen im MRG

Im Vollanwendungsbereich des MRG wurde der Katalog der zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters im § 3 Abs 2 MRG durch die neu geschaffene Regelung der Z 2a auf die Arbeiten, die zu Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind, erweitert (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG).

Gleichzeitig entfällt die Möglichkeit des Vermieters für eine vertraglich übernommene Erhaltungspflicht in Bezug auf diese Geräte einen Zuschlag zum Richtwert verlangen zu können.

Weiters wurde die strenge Duldungspflicht des Mieters auch auf Arbeiten, die zur Erhaltung einer Heiztherme, eines Warmwasserboilers oder eines sonstigen Wärmebereitungsgerätes notwendig sind, erstreckt (§ 8 Abs 2 Z1 MRG).

Diese Erweiterung wurde notwendig, damit der Vermieter seine Erhaltungspflichten gegenüber dem Mieter auch durchsetzen kann.

Achtung:

Beachten Sie, dass auch im Teilanwendungsbereich des MRG die Erhaltungspflichten für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstigen Wärmebereitungsgeräten bei Wohnungen zwingend Sache des Vermieters sind.

Dies gilt jedoch nicht für Geschäftsraumvermietung im Teilanwendungsbereich.

Demnach kann die Erhaltungspflicht des Vermieters im Teilanwendungsbereich des MRG bei Wohnungsmietverträgen nach § 1096 Abs 1 ABGB durch vertragliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, soweit es sich um die Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines Warmwasserboilers oder eines sonstigen Wärmebereitungsgerätes in einer Wohnung handelt.

Die neuen Regelungen traten bereits mit 1. Jänner 2015 in Kraft und sind auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1. Jänner.2015 abgeschlossen wurden.

Nochmals festzuhalten ist, dass die neuen Erhaltungspflichten des Vermieters ausschließlich mitvermietete Wärmebereitungsgeräte betreffen und nicht solche, welche während des Mietverhältnisses vom Mieter angeschafft wurden.

Ein Kostenersatzanspruch des Mieters nach § 1036 ABGB iVm § 1097 ABGB bei aufrechtem Mietverhältnis für in der Vergangenheit vor dem 1. Jänner 2015 getätigte Investitionen in Wärmebereitungsgeräte im Sinne einer Rückwirkung kommt nicht in Betracht.

Davon unberührt und nicht zu verwechseln ist der Investitionskostenersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, bei Neuanschaffung der Therme im Vollanwendungsbereich des MRG, der als zwingendes Recht unverändert aufrecht bleibt (§ 10 Abs 3 Z1 MRG).

Hinsichtlich der Wartung der Wärmebereitungsgeräte wurde in den erläuternden Bemerkungen auch klargestellt, dass diese Pflicht nach wie vor den Mieter trifft (§ 8 Abs 1 MRG).

Gleiches gilt auch für die Änderungen im Bereich des WEG.

Zu den Änderungen im WEG

1. Die Eintragung von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erstreckt sich auch auf dessen Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung aus einem aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder Nutzwertfestsetzung eindeutig ergibt. (§ 5 Abs 3 WEG). Demnach bedarf es keiner grundbücherlichen Eintragung des Zubehörwohnungseigentums.

2. In Zukunft bedarf die Übertragung eines Zubehörobjekts von einem Wohnungseigentumsobjekt an ein anderes zu ihrer Wirksamkeit nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (§ 5 Abs 4 WEG).

Die Neuregelungen im WEG traten ebenfalls mit 1. Jänner 2015 in Kraft und gelten auch für Eintragungen, die vor dem 1. Jänner 2015 vorgenommen wurden bzw zu diesem Zeitpunkt gerichtsanhängig waren.

Fazit

Die Wohnrechtsnovelle 2015 hat im Bereich des WEG die Problematik des Zubehörwohnungseigentums nur in jenen Fällen gelöst, in denen sich die Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung im Zusammenhalt der Nutzwertvermittlung oder Nutzwertfestsetzung eindeutig ergibt. Dies ist jedoch nur selten der Fall. Alle übrigen Fälle bleiben auch in Zukunft ungelöst.

Im Bereich des MRG bewirkt die Erweiterung der Erhaltungspflichten auch auf mitvermietete Wärmebereitungsgeräte (Thermen) eine zusätzliche Belastung der Eigentümer ohne dass hierfür ein zusätzlicher Zuschlag zum Richtwertmietzins verlangt werden kann.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum".