Haftung für Schäden am Haus

RA Dr. Maximilian Zirm und Mag. Nadine Wimmer widmen sich der Frage, wer für die Erhaltung des Hauses bzw. für Schäden am Haus aufkommt. Die Verpflichtung kann entweder die Eigentümergemeinschaft oder den einzelnen Wohnungseigentümer treffen.

§ 28 WEG 2002 betrifft die ordentliche Verwaltung, in welcher die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet und worunter auch die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt fällt.

Nach § 16 Abs 3 WEG hat der Wohnungseigentümer allerdings das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen (Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Beheizungs- und sanitäre Anlagen) auf seine Kosten zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

Abgrenzung Erhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers und Erhaltungspflicht der Gemeinschaft

Die Abgrenzung des Umfangs der Erhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Erhaltungspflicht der Gemeinschaft entspricht sinngemäß der durch § 3 MRG normierten Trennung zwischen dem Mieter und Vermieter.

Innerhalb der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte trifft die Erhaltungspflicht somit grundsätzlich den jeweiligen Wohnungseigentümer; an allgemeinen Teilen die Eigentümergemeinschaft.

Die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen und Wohnungseigentumsobjekten erfolgt allerdings nicht rein nach räumlichen Kriterien, sondern auch nach funktionalen Gesichtspunkten (vgl RS0112445; RS0069976). Schwierigkeiten stellen sich insbesondere dort, wo die Erhaltungsarbeiten die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen. Die „Außenhaut“ des Gebäudes (inkl. Außenjalousien und -rollläden) stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar (RS0069976; RS0083334) und zwar auch dann noch, wenn daran ein von einem Wohnungseigentümer allein zu nutzender Hof bzw zugewiesener Garten anschließt (5 Ob 45/03h), an ihr eine Flugdachkonstruktion auf einer zu einem Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Terrasse (RS0083334) oder eben eine Markise zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts inklusive des anschließenden (Zubehör-)Gartens befestigt wird.

Bei zweiflügeligen Fenstern sind die Außenflügel als Außenhaut allgemeiner Liegenschaftsteil und die Innenflügel gehören zum Wohnungseigentumsobjekt. Einfach- oder Verbundfenster sind als Gesamtheit unteilbar und daher zur Gänze Außenhaut bzw allgemeiner Liegenschaftsanteil (5 Ob 123/10i).

Die Abgrenzung ist aber dann entbehrlich, wenn es sich um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Behebung eines ernsten Schadens des Hauses oder an einem Wohnungseigentumsobjekt ist stets ordentliche Verwaltung und fällt damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, die dafür auch zahlungspflichtig ist (vgl 5 Ob 170/11b).

Im Wohnungseigentumsvertrag kann die Erhaltung auf die Wohnungseigentümer übertragen werden. Der OGH hat in der Entscheidung 5 Ob 212/13g jedoch ausgesprochen, dass die gesetzliche Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft jedoch in bestimmten Fällen auch dann Anwendung findet, wenn die Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag eine abweichende vertragliche Regelung getroffen haben – dies zB bei der Fassade des Hauses. In der gegenständlichen Entscheidung haben die Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag (vom Gesetz abweichend) vereinbart, dass bestimmte Teile der Fassade des Hauses vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu erhalten sind. Der OGH rechtfertigt die greifende Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft damit, dass dadurch eine rasche Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen betreffend allgemeine Teile und zur Vermeidung ernster Schäden des Hauses sichergestellt sein soll.

Ernster Schaden Begriffsdefinition

Darunter sind Schäden an der Bausubstanz zu verstehen, wobei der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit nicht allein ausschlaggebend ist. Ein ernster Schaden ist somit zu bejahen, wenn die Bausubstanz des Hauses angegriffen oder bedroht ist oder einem Menschen nach herrschender Auffassung die Benützung eines Raumes nicht mehr zugemutet werden kann (vgl 5 Ob 50/07z).

Beispiele sind unter anderem Feuchtigkeitsschäden (5 Ob 142/01w), nachhaltiger Schimmel (5 Ob 206/00f), schadhafte Kamine (MietSlg 15.155), Schäden im Aufbau der Fußbodenkonstruktion (7 Ob 218/00k)

Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten

Kommt der Wohnungseigentümer seiner Erhaltungspflicht nach § 16 Abs 2 WEG 2002 nicht nach und erwächst den anderen Miteigentümer daraus ein Nachteil, kann die Instandhaltungspflicht des Wohnungseigentümers nach § 16 Abs 3 WEG 2002 im streitigen Rechtsweg erzwungen werden. Umgekehrt kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten im außerstreitigen Rechtsweg stellen, wenn die Eigentümergemeinschaft ihrer Erhaltungspflicht nicht nachkommt.

Die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen der Liegenschaft und Wohnungseigentumsobjekten sowie zur Zuständigkeit von Eigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümer kann in einzelnen Fällen durchaus Schwierigkeiten bereiten. Auch eine im Wohnungseigentumsvertrag abweichende vertragliche Regelung sorgt nicht immer für Gewissheit und bleibt es letztendlich eine Einzelfallentscheidung.

Autor

Dr. Maximilian Zirm

Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner und Rechtsanwalt der Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei mit den Spezialgebieten Immobilien- und Wirtschaftsrecht.

Weiters ist er als Referent für den Weka-Verlag und als Lektor an der Fachhochschule Wiener Neustadt tätig und Autor von wissenschaftlichen Publikationen.

Mag. Nadine Wimmer

Mag. Nadine Wimmer ist seit Mai 2015 Rechtsanwaltsanwärterin bei Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte in Wien und Autorin von wissenschaftlichen Publikationen.