Hinreichend konkrete Mahnung über Mietzinsrückstände als Voraussetzung einer Aufkündigung gem § 30 Abs 2 Z 1 MRG

Eine Mahnung zur Zahlung der Mietzinsrückstände, die den offenstehenden Betrag nicht angibt, ist – wenn auch sonst keine Urkunden die Kenntnis des Mieters über die Höhe des Betrags bestätigen können – nicht hinreichend konkret iSd § 30 Abs 2 Z 1 MRG.

Geschäftszahl

OGH vom 19.02.2016, 8 Ob 115/15t

Norm

§ 30 Abs 1 und Abs 2 Z 1 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Eine Mahnung zur Zahlung der Mietzinsrückstände, die den offenstehenden Betrag nicht angibt, ist – wenn auch sonst keine Urkunden die Kenntnis des Mieters über die Höhe des Betrags bestätigen können – nicht hinreichend konkret iSd § 30 Abs 2 Z 1 MRG.

OGH: Der Vermieter kann einen Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen (§ 30 Abs 1 MRG). Ein solcher liegt gem § 30 Abs 2 Z 1 MRG vor, wenn der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist.

Die Mahnung kann formlos – auch konkludent – erfolgen, hat aber hinreichend konkret zu sein. In diesem Sinne muss der offenstehende Betrag erkennbar gemacht werden, ein Schreiben mit den Worten die Höhe der Rückstände sei „bestens bekannt“ reicht dafür nicht aus, insbesondere da es in casu schien, dass der Mieter von der konkreten Höhe erst mit Zustellung der Aufkündigung des Mietvertrags Kenntnis erhielt.

Dadurch und da der Mieter einen selbst berechneten Betrag zur Begleichung der Mietzinsrückstände bezahlte und allem Anschein nach keine Antwort des Vermieters darüber, dass der Betrag zu gering sei, erhielt, erfüllte die Kündigung nicht die Tatbestandsmerkmale des § 30 Abs 2 Z 1 MRG.

Weiters hält der OGH fest, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Aufkündigung bereits vorliegen muss und nicht erst später – nach Ablauf der zu gewährenden Nachfrist – eintreten kann.

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