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WEKA (bli) | News | 24.05.2011

Inventarmiete: Ein mietrechtlicher Überblick

Mag. Sandrini, Jurist der Mietervereinigung Österreichs, erläutert in seinem Beitrag anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, in welchen Fällen eine sog. „Inventarmiete“ nicht gerechtfertig ist.

In einer neuen Entscheidung (2 Ob 73/10i) hat der Oberste Gerichtshof eine Klausel, mit welcher dem Mieter die Erhaltungs- und Erneuerungspflichten hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen aufgebürdet wurde, als unwirksam beurteilt. Ein Grund, sich die rechtlichen Grundlagen für die sog „Möbelmiete“ etwas genauer anzusehen.

Gesetzliche Grundlagen

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Inventarmiete in dessen § 25 geregelt und festgelegt, dass die Mietzinshöhe den „angemessenen“ Betrag nicht übersteigen darf.

Ein Entgelt für Einrichtungsgegenstände darf aber nur dann verlangt werden, wenn es gesondert vereinbart wurde (5 Ob 296/02v; 5 Ob 129/09w). Wurde dem Mieter etwa Küchenmobilar ohne ausdrückliche Entgeltvereinbarung übergeben, so handelt es sich um unentgeltlich zur Verfügung gestelltes Inventar.

Eine Miteinbeziehung des überlassenen Inventars in die Berechnung des Hauptmietzinses, zB in Form von Zuschlägen zum Richtwertmietzins, ist nicht erlaubt.

Eine Bestreitung der Vereinbarung über die Möbelmiete kann wie beim Hauptmietzins ebenfalls nur innerhalb der in § 16 Abs 8 MRG vorgesehenen Frist vorgenommen werden; ansonsten gilt eine allenfalls überhöht abgeschlossene Vereinbarung als saniert und kann nicht mehr bekämpft werden (5 Ob 115/00y; 5 Ob 52/02m; 5 Ob 101/03v). Bei befristeten Mietverträgen muss bei der Höhe der Inventarmiete analog der Befristungsabschlag gemäß § 25 MRG in Abzug gebracht werden.

Im Teilanwendungsbereich und im Vollausnahmebereich des MRG darf wie auch beim Hauptmietzins eine sog „freie“ Mietzinsvereinbarung getroffen werden.

Wie errechnet sich die „angemessene“ Inventarmiete gemäß § 25 MRG?

Grundlage für die Berechnung der zulässigen Miethöhe ist der Wert der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, welcher sich aus den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung auf das Alter und den Zustand der Sachen ergibt. Dieser Wert wird dann durch die voraussichtliche Restnutzungsdauer in Monaten dividiert und man erhält das monatliche Entgelt in Euro. Zuvor ist allerdings noch ein angemessener Gewinnzuschlag (in Höhe von üblicherweise 12 %) zu berücksichtigen (7 Ob 42/07p).

Rechenbeispiel:

Anschaffungskosten Einbauküche EUR 7.200,-Restnutzungsdauer 240 MonateergibtEUR 30,-zzgl Gewinnzuschlag12 %monatliches Entgelt EUR 33,60

Der Betrag versteht sich netto; die Umsatzsteuer beträgt bei mitvermieteten Möbeln (auch bei Wohnungsmietern) 20 %.

Ausstattungsmerkmale und Investitionen – insbesondere solche, die nach § 15a Abs 1 MRG schon bei der Kategorie-Einstufung zu berücksichtigen sind − dürfen nicht in die Berechnung mit einbezogen werden; und zwar auch dann nicht, wenn die anzuwendende Kategorie das Vorhandensein dieses Merkmals nicht voraussetzt. Dies bedeutet zB, dass bei einer Möbelmiete für eine Einbauküche der Herd und die Spüle (auch bei einer Kategorie D-Wohnung) bei der Berechnung herauszunehmen sind.

Die oben angeführte Berechnungsformel bedingt ja geradezu die Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung eines altersbedingt funktionsuntauglich gewordenen Geräts, andernfalls ja die Miete für Inventar bei geringerer Restlaufzeit günstiger ausfallen müsste. Hat nun der Vermieter die Erhaltung- und Erneuerungspflicht vertraglich nicht übernommen oder gar dem Mieter auferlegt, muss dies auch betragsmindernd berücksichtigt werden.

Was gilt, wenn das mitgemietete Inventar kaputt geht?

Hier ist wie generell zunächst zu unterscheiden, ob das betreffende Mietobjekt innerhalb oder außerhalb des Vollanwendungsbereiches des MRG liegt.

Bei (Teil-)Ausnahmen gilt § 1096 Abs 1 ABGB uneingeschränkt. Dies bedeutet, dass den Vermieter die Erhaltungspflicht im vollen Umfang trifft. Abgesehen vom im Voraus unverzichtbaren Recht auf Mietzinsminderung ist diese Bestimmung aber dispositiv, kann also grundsätzlich durch Vereinbarung abgeändert werden. Es ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob die Vereinbarung als wirksam oder nichtig zu qualifizieren ist. Vor allem relevant sind in diesem Zusammenhang § 879 Abs 3 ABGB und §§ 6 Abs 3, 9 KSchG (vgl. 2 Ob 73/10i). Verweigert ein Vermieter in einem solchen Fall (keine oder nichtige Vereinbarung) dennoch die Vornahme der Mängelbehebung, kann der Mieter eine selbst vorgenommene Erneuerung als angewandte Geschäftsführung umgehend (§§ 1036, 1097 ABGB), also noch während dem aufrechten Mietverhältnis, einfordern.

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt − wie auch sonst im Inneren des Mietgegenstandes generell −, dass zwischen der zwingend vorgeschriebenen Erhaltungspflicht nach § 3 MRG (bekanntlich eingeschränkt auf die Behebung ernster Schäden und Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefahren) und § 8 Abs 1 MRG (Wartungs- und Nachteilsabwehrpflicht des Mieters) ein gesetzlicher Graubereich besteht. Dem Mieter steht aber jedenfalls im Problemfall (zB kaputter Geschirrspüler, unbenützbare Einbaumöbel) die Möglichkeit einer Mietzinsminderung zur Verfügung.

Das vorhandene Inventar ist vom Mieter schonend und pfleglich zu behandeln. Es trifft ihn aber gesetzlich keine Pflicht, ohne sein Verschulden kaputt gegangenes Inventar zu ersetzen.

Rückstellung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat das mitvermietete Inventar naturgemäß im Mietobjekt zu verbleiben. Allfällige Beschädigungen, die über das gewöhnliche Ausmaß iSd § 1109 ABGB hinausgehen, hat der Mieter demnach zu ersetzen; das Alter der Sache ist dabei aber entsprechend zu berücksichtigen. Eine gesetzliche (!) Erhaltungspflicht zu Lasten des Mieters besteht aber wie oben aufgezeigt weder innerhalb noch außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.