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Roman Reßler | News | 24.05.2011

Mag. Reßler: Aktuelles OGH-Urteil schwächt Rechte der Vermieter

Ein weiteres Urteil des OGH in Bezug auf Vertragsklauseln in Mietverträgen schwächt die Rechtsposition des Vermieters im Teilanwendungsbereich des MRG.

Rechtsgrundlagen:

§ 21 Abs 1 MRG, § 8 Abs 1 MRG, § 30 Abs 2 Z 13 MRG, § 879 Abs 3 ABGB, § 1096 ABGB, § 1109 ABGB, § 6 Abs 3 KSchG, § 29 Abs 1 KSchG

Im gegenständlichen Verfahren hatte der Oberste Gerichtshof über mehrere Vertragsklauseln, die ein professioneller Vermieter in seinen Verträgen mit Verbrauchern zu Grunde gelegt hat, zu urteilen.
Das Verfahren wurde im Auftrag des Bundesministeriums für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz (BMASK) vom Verein für Konsumenteninformation gegen die IS Immobilienservice GmbH als beklagte Partei geführt.
In der vorliegenden Entscheidung (Geschäftszahl 6 Ob 81/09v) hatte der OGH im Wesentlichen über folgende Bestimmungen zu entscheiden, welche die beklage Partei den Mietern in so genannten „Mustermietvertragsformularen“ vorgelegt hatte:

  1. Der Mieter hat zusätzlich zum vereinbarten Mietzins einen Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes und seiner Einrichtungen, zu tragen.
    Diese Kosten sind: Kosten für Wasserversorgung, Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, Rauchfangkehrer, Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserkorrosion, Glasbruch, Sturmschaden), Kosten notwendiger Reparaturen (Elektroinstallations-, Schlosser- und Malerarbeiten, Dachrinnenreinigung, Klingeltableau-Beschriftung, Türschließereinstellung).
  2. Elastische Fugen sind in Bad, WC und Küche vom Mieter zu warten, ebenso ist einmal jährlich der Filter bei der Lüftung in Bad und WC zu tauschen.
  3. Als wichtiger und bedeutender Umstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird vereinbart, dass der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.
  4. Bei Vorhandensein einer Gas-Kombitherme: Der Mieter verpflichtet sich zur jährlichen Wartung der Gas-Kombitherme auf eigene Kosten. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter bzw dessen Bevollmächtigtem ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen. Vorausgeschickt wird, dass sich der betreffende Mietgegenstand im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach § 1 Abs 4 MRG befindet und den Mietvertrag ein professioneller Vermieter mit einem Konsumenten geschlossen hat.

Im Wesentlichen fallen darunter Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8.5.1945, Wohnungen in Dachgeschossausbauten mit Baubewilligung nach dem 31.12.2009 sowie Wohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach 30.06.1953.

Der OGH beurteilte oben angeführte Klauseln wie folgt:

Zu 1.:

In diesem Zusammenhang verwies er bereits auf die Entscheidung 7 Ob 78/06f, in der eine ähnliche Klausel bereits als unklar im Sinne des § 6 Abs 3 KschG definiert wurde, weil sie die Betriebskosten nur beispielsweise aufzähle. In congreto stehe nach der älteren Entscheidung nicht einmal fest, was unter den aufgezählten „Betriebskosten“ zu verstehen wäre.
Dies hätte zur Konsequenz, dass der Mieter die auf ihn allenfalls zukommenden Kosten nicht absehen könne. Diese Überlegungen ließen sich nach Ansicht des OHG auch auf den vorliegenden Fall übertragen. Die Aufzählung der Betriebskosten im Sinne des § 21 Abs 1 MRG sei eine taxative!
Von dieser Aufzählung der Betriebskosten könne daher zu Lasten des Mieters nicht rechtswirksam abgegangen werden. Dazu komme, dass die Kosten von Reparaturen in allgemein benützten Gebäudeteilen, aber auch im Mietgegenstand selbst, keine Betriebskosten sondern Erhaltungskosten wären!
Besonders problematisch erscheint aus der Sicht der Eigentümer der Umstand, dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im Mietrechtsgesetz heranzog, welche im gegenständlichen Fall ja gar nicht zur Anwendung kommt, da § 21 MRG nur im Vollanwendungsbereich (Althausbereich) des MRG zur Anwendung kommt.

Zu 2.:

Diese Klausel ist nach Ansicht des OGH intransparent. Was unter der „Wartung“ elastischer Fugen zu verstehen ist, bleibt nach Ansicht des Gerichtes unklar. Durch das Wort „Wartung“ könne nach näherer Auslegung der Mieter kein entsprechendes Verhalten setzen. Eine fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen wäre keine bloße Bagatellreparatur, die der Mieter selbst vornehmen könne. Dazu käme, dass bereits der Mietzins die durch die übliche Benutzung entstehende Abnutzung des Bestandsgegenstandes abgelte, sodass der Mieter zur laufenden Verschönerung des Bestandsobjektes bzw Fugenrestaurierung nicht verpflichtet wäre. Nach herrschender Lehre hat der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandsgegenstandes nach § 1109 ABGB nicht zu tragen. Sofern Mängel an den Fugen auch zu einer Funktionsbeeinträchtigung führt, weil etwa die Dusche undicht geworden wäre, handle es sich um Arbeiten, die nach Ansicht des OGH durchgeführt werden müssen, um die Brauchbarkeit des Bestandsobjektes wieder herzustellen. Ähnliche Bedenken äußerte dieser auch gegen die undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum jährlichen Filtertausch, ohne dass es auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters ankommen sollte.

Zu 3.:

Die allein im Belieben des Hauseigentümers stehende Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum könne nach dieser Klausel dazu führen, dass es der Vermieter jederzeit in der Hand hätte, das Bestandsverhältnis zu beenden. Dies würde nach Ansicht des OGH den Kündigungsschutz unterlaufen. Die Möglichkeit einer Aufkündigung wäre sogar auch dann gegeben, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden würde, die Wohnungen in der Folge aber gar nicht abverkauft würden. Der OGH verwies in weiterer Folge auf die Rechtsprechung, wonach eine Veräußerung eines Hauses nicht generell als Kündungsgrund anerkannt werden würde, sondern eine Wertung im Einzellfall vorzunehmen wäre. Diese müsste durch eine Gegenüberstellung der für das Haus erzielbaren Kaufpreise mit und ohne Vermietung des strittigen Bestandsobjektes erfolgen (8 Ob 563/91 EvBl 1992/102). Nur dann, wenn bei Vermietung ein vernünftiger Kaufpreis nicht erzielbar wäre und die Differenz der erzielbaren Kaufpreise erheblich sei, müsse der Kündigungsgrund der Veräußerung des Hauses als „wichtig und bedeutsam“ angesehen werden (8 Ob 563/91).

Zu 4.:

Ähnliche Überlegungen wie bei der oben genannten „Fugenwartung“ hegte der OGH auch in Bezug auf die Therme. Es würde nach dieser Klausel ohne Rücksicht auf Alter und Type der Therme und allenfalls bestehende Vorgaben des Herstellers undifferenziert eine regelmäßige jährliche Wartung durch den Mieter verlangt werden. Somit wäre dem Mieter ohne jede Einschränkung eine entsprechende Nachweispflicht auferlegt. Es liege somit gemäß § 879 Abs 3 ABGB eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners vor. „Soweit die beklagte Partei darauf verweist, dass § 1096 ABGB im Teilanwendungsbereich des MRG – wo es um die Erhaltung geht – abdingbares Recht sei, ist dem entgegen zu halten, dass die herrschende Lehre nach § 879 Abs 3 ABGB dem entsprechenden Verbot der gröblichen Benachteiligung eines Geschäftspartners ein System der „verdünnten Willensfreiheit“ geschaffen hat.
Diese Begründung erscheint im Einzelfall sehr eigentümerfeindlich, unverständlich und besonders vage.
Zu empfehlen ist daher gerade im Zusammenhang mit der Thermenwartung eine genaue Angabe der Wartungsintervalle im Mietvertrag unter Bezugnahme der Angaben des Herstellers.

Fazit:

Das vorliegende Urteil lässt selbst im Teilanwendungsbereich des MRG keinen Spielraum mehr für freie Vereinbarungen offen. Gerade im Bereich der Vermietung muss den Gerichten klar sein, dass erhebliche Vermögenswerte zur entgeltlichen Nutzung an Dritte überlassen werden und es daher im immanenten Interesse des Vermieters sein muss, erforderliche Wartungsarbeiten vertraglich regeln zu können.
Überzogene Vertragsauslegungen am Beispiel der Wartungsverpflichtung des Mieters können – wie das vorliegende Urteil zeigt – beinahe jede noch so sorgfältig formulierte Vertragsklausel zu Fall bringen und erheblichen Schaden für die gesamte Immobilienwirtschaft bewirken.

Die seit den „Klauselentscheidungen“ von der Judikatur immer wieder einbezogene Anwendung des KSchG auf Mietvertragsklauseln wirft die Frage auf, ob dieses überhaupt für Dauerschuldverhältnisse Anwendung finden soll. Unbestritten ist, dass der historische Gesetzgeber des Jahres 1979 bei der Erlassung des KSchG keineswegs an Dauerschuldverhältnisse gedacht hat.

Es sollte daher das KSchG auf Mietverhältnisse aller Art keine Anwendung finden.

Autor:

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.

www.zvhausbesitzer.at