Missbräuchliche Inanspruchnahme der Provision bei der Vermittlung mit mehreren beteiligten Immobilienmaklern

Übt ein Makler durch Inanspruchnahme der Provision missbräuchlich ein Recht iSd §1295 Abs 2 ABGB aus, besteht, auch wenn keine Sittenwidrigkeit vorliegt, kein Anspruch auf alleinige Provision wegen Überwiegen der Verdienstlichkeit an der Vermittlung.

Geschäftszahl

OGH vom 28.04.2014; 8 Ob 24/14h

Norm

§ 6 Abs 5 MaklerG, § 1295 Abs 2 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Übt ein Immobilienmakler durch die Inanspruchnahme der Provision missbräuchlich ein Recht im Sinne des § 1295 Abs 2 ABGB aus, hat er, auch wenn keine Sittenwidrigkeit iSd § 879 ABGB oder § 1 UBG vorliegt, keinen Anspruch auf die alleinige Provision wegen Überwiegen der Verdienstlichkeit an der Vermittlung gem § 6 Abs 5 MaklerG.

OGH: Für die Entstehung der Provision genügt der bloße Nachweis der Kaufgelegenheit. Dieser ist dann gegeben, wenn das Geschäft, zumindest mitkausal, durch den Immobilienmakler zustande gekommen ist. Dazu muss der Immobilienmakler den Kontakt mit einem neuen, potentiellen Interessenten für das Geschäft herstellen, mit welchem der Vertrag schließlich auch abgeschlossen wird.

Sind zwei oder mehrere Immobilienmakler an der Vermittlung beteiligt, kommt § 6 Abs 5 MaklerG zur Anwendung. Demnach steht die Provision grundsätzlich jenem Immobilienmakler zu, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwogen hat. Kann ein solches Überwiegen nicht festgestellt werden, wird die Provision gemäß der Verdienstlichkeit zwischen den beteiligten Immobilienmaklern aufgeteilt – im Zweifel zu gleichen Teilen.

Das eindeutige Überwiegen der Verdienstlichkeit hängt von der Wertigkeit des verdienstlichen Beitrags ab und ist im Einzelfall zu beurteilen. Das Überwiegen wird verneint, wenn die andere Partei – als jene, die den Anspruch auf die alleinige Vermittlungsprovision stellt – den ersten Kontakt mit dem Vertragspartner hergestellt hat und dieser schon zur Zeit der Kontaktaufnahme Interesse an einem Vertragsabschluss hatte, sowie der Kooperationspartner dieser Partei die erste Besichtigung des Vertragsobjektes vorgenommen hat.

Der Anspruch nach § 6 Abs 5 MaklerG wird schließlich ausgeschlossen, wenn die Inanspruchnahme der Provision den Tatbestand des Rechtsmissbrauchs nach § 1295 Abs 2 ABGB erfüllt. Dieser ist nach stRsp dann erfüllt, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen den verfolgten Interessen des Einen und den beeinträchtigten Interessen des Anderen besteht, wobei sittenwidriges Verhalten iSd 879 ABGB oder des § 1 UBG nicht gesetzt werden muss.

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