Möbelmiete für mitvermietete Außenflächen?

Gastautor Mag. Ortbauer stellt die bisherige Judikatur und Rechtsmeinung dazu dar. Eine aktuelle OGH-Entscheidung hat erstmals die Vereinbarung eines Entgelts gem § 25 MRG für eine Terrasse für zulässig erklärt, die nachträglich mitvermietet wurde.

Das in der Immobilienbranche als „Möbelmiete“ bekannte Entgelt nach § 25 MRG war wieder einmal Gegenstand höchstgerichtlicher Judikatur. Konkret ging es in der Entscheidung 5 Ob 213/15gum die Frage, ob für mitvermiete Außenflächen, in concreto eine Terrassenfläche, analog § 25 MRG ein angemessenes Entgelt vereinbart werden kann. Der folgende Beitrag widmet sich dieser neuen Entscheidung und versucht darzulegen, warum die Vereinbarung eines gesonderten Entgeltes für mitvermietete Außenflächen bei Richtwertmietzinsverträgen, entgegen der herrschenden Meinung, unzulässig ist.

1. Bisherige Judikatur und Meinungsstand in der Lehre

§ 25 MRG ermöglicht es ganz allgemein, für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen des Vermieters ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren. Analog zu dieser Bestimmung sieht es der OGH als zulässig an, für mitgemietete Haus- oder Grundflächen, wie etwa einen Hausgarten, neben dem Hauptmietzins ein gesondertes, angemessenes Entgelt zu vereinbaren. Dies galt nach bisheriger Rechtsprechung allerdings nicht für eine mitvermietete Terrasse, da Terrassenflächen nach § 17 Abs 2 MRG expressiv verbis keine Nutzfläche darstellen und der OGH – verkürzt dargestellt – dieser Entscheidung des Gesetzgebers die Bedeutung zumisst, dass damit die Verrechnung eines Mietzinses für solche Flächen dem Grunde nach ausgeschlossen wurde und auch nicht durch die Vereinbarung eines Entgelts nach § 25 MRG umgangen werden darf (siehe ua 5 Ob 45/97x, 5 Ob 150/00w).

Diese Rechtsprechung wurde in der Lehre weitestgehend kritisiert, weil auch sonstige mitvermietete Außenflächen, wie etwa der bereits genannte Hausgarten, keine Nutzfläche iSd § 17 Abs 2 MRG darstellen und es daher einen Wertungswiderspruch begründet, wenn für Gartenflächen die Vereinbarung eines Entgelts nach § 25 MRG zulässig ist, während dies für Terrassenflächen ausgeschlossen wird, obwohl beide Flächen nicht Nutzfläche iSd §17 MRG sind (ua immolex 2011, 44 [Kovanji;] Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, MRG², § 25 MRG, Rz 5).

2. Die (neueste) Entscheidung 5 Ob 213/15g

Aus der neuesten Entscheidung lässt sich zumindest ein teilweises Abgehen von der bisher differenzierten Betrachtungsweise des OGH erkennen, wenngleich er nicht ausdrücklich von seiner bisherigen Judikatur abgewichen ist, weil der, der Entscheidung zugrundeliegende, Sachverhalt sich anders darstellt als bei den zuvor dazu ergangenen Entscheidungen und der OGH daher nicht näher auf die Kritik aus der Lehre eingehen musste.

Im konkreten Fall wurde nämlich nicht bereits bei Anmietung die Terrassenfläche mitvermietet, sondern erst nachträglich durch eine vertragliche Erweiterung des Bestandobjektes. In einer solchen Fallkonstellation sieht der OGH die Vereinbarung eines Entgelts analog § 25 MRG nunmehr als zulässig an, weil die Nutzungsmöglichkeit der Terrassenfläche nicht bereits durch den ursprünglich bei Mietvertragsabschluss vereinbarten Hauptmietzins erfasst ist.

3. Und beim Richtwertmietzins?

Bemerkenswert ist allerdings die Tatsache, dass sämtlichen, zu dieser Fragestellung ergangenen, höchstgerichtlichen Entscheidungen Sachverhalte zugrunde lagen, in denen die Mietzinsvereinbarung vor dem 01.03.1994, also vor Einführung des Richtwertmietzinssystems, abgeschlossen wurde. Es bleibt daher die Frage offen, ob auch bei Mietverträgen, deren Mietzinsvereinbarungen dem Richtwertsystem des § 16 Abs 2 MRG unterliegen, ein Entgelt gemäß § 25 MRG für mitvermietete Außenflächen vereinbart werden kann:

Die Rechtsprechung hat sich bei der Bejahung der Zulässigkeit einer Vereinbarung nach § 25 MRG für mitvermietete Außenflächen bisher einer Analogie beholfen, weil das MRG nichts ausdrücklich über das Entgelt für die Mitvermietung von den § 1 Abs 1 MRG genannten Nebenflächen bestimmt (3 Ob 529/90). Einhellige Judikatur und Lehre entspricht es weiters, dass vom Anwendungsbereich des § 25 MRG nur solche Leistungen erfasst sein sollen, die nicht schon im Rahmen der übrigen Mietzinsbildungsvorschriften in anderer Weise berücksichtigt wurden und daher durch den Hauptmietzins abgegolten sind (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, MRG², § 25 MRG, Rz 4). So entspricht es etwa herrschender Rechtsprechung, dass für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen, die kategoriebildend iSd § 15a MRG sind (zB Küche) kein Entgelt nach § 25 MRG vereinbart werden kann, weil die Kategorieeinstufung bereits bei der Zulässigkeit des gesetzlichen Hauptmietzinses Berücksichtigung findet.

Eben diese Begründung sollte ein Entgelt nach § 25 MRG für mitvermietete Außenflächen beim Richtwertmietzins ausschließen: Nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG ist die Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Hausgärten oder Abstellplätzen bei der Ermittlung des zulässigen Richtwertmietzinses zu berücksichtigen. Damit hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die Zurverfügungstellung solcher Flächen bereits durch die Leistung des (Richtwert-)Mietzinses abgegolten ist. Es kann daher seit der Einführung des Richtwertmietzinses auch nicht mehr davon gesprochen werden, dass das MRG keine Regelung über das Entgelt für mitvermietete Nebenflächen enthält, sodass eine analoge Anwendung des § 25 MRG für die Vermietung von solchen Flächen nicht mehr möglich ist.

Freilich ist dazu einschränkend festzuhalten, dass dies nur dann gilt, wenn die Außenfläche bereits mit dem ursprünglichen Mietvertrag mitvermietet wurde. Kommt es erst nachträglich zu einer Erweiterung des Bestandobjektes um die Außenfläche, so umfasst der Hauptmietzins, ähnlich wie vom OGH in 5 Ob 213/15g beurteilt, diese Fläche nicht, zumal § 16 Abs 2 MRG ausdrücklich festlegt, dass für die Bewertung einer Wohnung nach dem Richtwertsystem nur die Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bedeutsam sind. Nur in einer solchen Fallkonstellation wäre daher die Vereinbarung eines Entgeltes nach § 25 MRG möglich.

4. Zusammenfassung

Der OGH hat in der Entscheidung 5 Ob 213/15g erstmalig die Vereinbarung eines Entgelts gemäß § 25 MRG für eine mitvermietete Terrasse für zulässig erklärt, wenn diese erst nachträglich (nach dem ursprünglichen Mietvertragsabschluss) mitvermietet wird. Für sonstige, mitvermietete Außenflächen hat die Lehre und Rsp schon bisher die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Entgelts gemäß § 25 MRG (analog) bejaht. Aufgrund der Berücksichtigung dieser Flächen in § 16 Abs 2 Z 1 MRG kann dies mE nicht für Verträge gelten, die dem Richtwertmietzins unterliegen.

Autor

Mag. Philipp Ortbauer ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.