Nutzung der Wohnung auch zu Geschäftszwecken im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund § 30 Abs 2 Z 6 MRG

Die Gastautoren Dr. Maximilian Zirm und Mag. Milka Milicic erläutern die Thematik anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung. Was ist bezüglich Nutzung einer Wohnung zu Geschäftszwecken zu beachten?

Das Mietrechtsgesetz enthält mehrere Bestimmungen, welche unterschiedliche Regelungen für Wohnungsmiete bzw für Geschäftsraummiete vorsehen. Die Frage, ob eine Wohnungsmiete oder eine Geschäftsraummiete vorliegt, ist nach dem konkreten Parteienwillen zu beurteilen. Eine vertragswidrige Nutzung des Bestandobjektes kann nicht nur eine Unterlassungspflicht des Mieters zur Folge haben, sondern auch einen Kündigungstatbestand iSd § 30 MRG verwirklichen. Dass es unter bestimmten Voraussetzungen jedoch zulässig sein kann, eine Wohnung auch nahezu ausschließlich zu beruflichen Zwecken zu nutzen, zeigt der OGH in seiner aktuellen Entscheidung 10 Ob 85/18z.

Abgrenzung zwischen Wohnungs- und Geschäftsraummiete – gemischte Nutzung

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Wohnungs- oder Geschäftsraummiete vorliegt, kommt es auf den vereinbarten Verwendungszweck an. Darüber hinaus ist auch eine gemischte Nutzung möglich. Im Zweifel ist eine Nutzung als Wohnung anzunehmen. Nur wenn die Nutzung des Bestandobjektes als Geschäftsräumlichkeit bedeutend überwiegt, ist von einer Geschäftsraummiete auszugehen. Handelt es sich beim Bestandobjekt allerdings um die einzige Wohnung des Mieters, stellt sich die Frage nach dem Überwiegen von Wohnzweck bzw Geschäftszweck nicht. Weiters sind bei bestimmten, typischerweise in einer Wohnung ausgeübten Berufen wie Rechtsanwalt oder Arzt auch die zur Berufsausübung verwendeten Teile als Wohnungs- und nicht als Geschäftsraummiete anzusehen.

Die Abgrenzung zwischen Wohnungs- und Geschäftsraummiete ist deshalb relevant, weil das MRG eine Vielzahl von Regelungen vorsieht, die zwischen den beiden Verwendungsarten unterscheiden. Die Unterschiede beziehen sich insbesondere auf die Mietzinsbildungsvorschriften, Befristungsregelungen, Eintrittsrechte sowie Kündigungstatbestände.

Vorliegen des Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 6 MRG

Der Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt einerseits das Fehlen einer Verwendung des Bestandobjektes zu Wohnzwecken und andererseits das Nichtvorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraus. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Die Beweislast hinsichtlich des Fehlens einer regelmäßigen Verwendung trägt der Vermieter. Gelingt dem Vermieter dieser Beweis, kann der Mieter die Aufkündigung noch immer abwehren, indem er das Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses von ihm selbst oder eintrittsberechtigten Personen nachweist.

Nach der Rechtsprechung ist von einer regelmäßigen Verwendung dann auszugehen, wenn der Mieter die aufgekündigte Wohnung zumindest während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt oder Mittelpunkt seiner Lebensgestaltung verwendet. Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt nicht den Kündigungstatbestand, solange der Lebensmittelpunkt zumindest teilweise und in mancher Hinsicht in der aufgekündigten Wohnung liegt. Ob dem Mieter die Aufgabe einer Zweitwohnung zumutbar ist, ist nicht von entscheidender Bedeutung. Die Beurteilung der Frage, ob eine regelmäßige Verwendung gegeben ist, erfolgt daher stets nach den konkreten Umständen des Einzelfalls.

Im Hinblick auf das Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen ist die Rechtsprechung in der Regel mieterfreundlich. Ein dringendes Wohnbedürfnis liegt dann vor, wenn anzunehmen ist, dass eine der genannten Personen die Wohnung innerhalb konkret absehbarer Zeit zur Befriedigung ihres persönlichen Wohnbedürfnisses benötigen wird. Für die Beurteilung der beiden Tatbestandsvoraussetzungen ist der Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung maßgeblich.

Nutzung einer Wohnung nahezu ausschließlich zu beruflichen Zwecken

Eine teilweise Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken kann auch dann zulässig sein, wenn diese ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wurde, solange die berufliche Nutzung nicht bedeutend überwiegt. Wann eine überwiegende Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken vorliegt, ist ebenfalls nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

In dem der oben zitierten Entscheidung des OGH (10 Ob 85/18z) zugrunde liegenden Fall verwendete der in Pension befindliche Mieter die aufgekündigte Wohnung für seine selbstständige Erwerbstätigkeit als praktizierender Energetiker, für die mit seiner politischen Funktion zusammenhängenden Arbeiten sowie zur Vorbereitung auf Vorträge. Diese Tätigkeiten stellten seinen wesentlichen Lebensinhalt dar. Er hielt sich in der verfahrensgegenständlichen Wohnung unter der Woche ganztags auf und kehrte erst abends in seine Ehewohnung zurück, wo er nächtigte und die Wochenenden verbrachte. In der Ehewohnung konnte er seine Aktivitäten aufgrund der räumlichen Wohnverhältnisse nicht ungestört ausüben, da diese von seiner ebenfalls in Pension befindlichen Frau für ihre Tätigkeit genutzt wird. Das Vorliegen des Kündigungstatbestandes im Sinne des § 30 Abs 2 Z 6 MRG wurde im konkreten Fall verneint. Die Begründung dafür war, dass dem Mieter ein dem Wohnbedürfnis gleichwertiges Interesse am Bestandobjekt zuzubilligen ist, wenn er dieses für seine beruflichen Aktivitäten benötigt.

Zu beachten ist allerdings, dass laut der vorliegenden Entscheidung des OGH der Mieter den Beweis erbrachte, dass ihm zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – abweichend vom schriftlichen Mietvertrag – eine mündliche Zustimmung zur Nutzung der Wohnung auch für die Ausübung seiner damaligen Tätigkeit erteilt wurde, sodass hier daher eine gemischte Nutzung vereinbart war. Der analoge Kündigungstatbestand für die Geschäftsraummiete ist in § 30 Abs 2 Z 7 MRG normiert. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen der vertraglich vereinbarten oder zumindest gleichwertigen geschäftlichen Tätigkeit des Mieters sowie das Fehlen eines schutzwürdigen Interesses des Mieters voraus. Ein schutzwürdiges Interesse des Mieters liegt dann vor, wenn eine Aufnahme der geschäftlichen Tätigkeit innerhalb konkret absehbarer Zeit zu erwarten ist.

Fazit

Ist ein Mieter daher vereinbarungsgemäß berechtigt, die Wohnung sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken zu benutzen, kann die Aufkündigung nur dann erfolgreich sein, wenn jegliche vertragskonforme regelmäßige Verwendung fehlt. Die Aufkündigung ist in diesem Fall sowohl auf den Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 6 MRG als auch auf den auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG zu stützen. Zu beachten ist dabei die im gerichtlichen Kündigungsverfahren geltende Eventualmaxime, da der geltend gemachte Kündigungsgrund bereits in der Kündigung individualisiert werden muss. Eine nachträgliche Geltendmachung von anderen Kündigungsgründen ist im Kündigungsverfahren nicht möglich.

Autoren

Dr. Maximilian Zirm, LL.M.

Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei mit Spezialisierung im Immobilien- und Wirtschaftsrecht. Er ist neben seiner anwaltlichen Tätigkeit Autor zahlreicher Publikationen, Lektor an einer Fachhochschule sowie seit mehreren Jahren Referent für den Weka-Verlag.

Mag. Milka Milicic

Mag. Milka Milicic ist juristische Mitarbeiterin bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien und Autorin von wissenschaftlichen Publikationen.

Link auf die Website: https://www.gibelzirm.com/