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Olaf Rittinger | News | 13.02.2013

Nutzungsüberlegungen für Ferienhäuser

Gastautor Dr. Rittinger gibt in seinem Beitrag einen Überblick darüber, welche gesetzlichen Bestimmungen bei der Vermietung von Ferienhäusern bzw. -wohnungen zu beachten sind. Ist eine Gewerbeberechtigung erforderlich?

Sachverhalt

Die Miteigentümer besitzen ein nettes etwas älteres Haus in einem Kurgebiet. Das Haus ist etwas renovierungsbedürftig, liegt aber zentrumsnahe und wird in absehbarer Zeit nicht als Wohnsitz der Miteigentümer benötigt. Gedacht wird daran, selbiges eventuell im Sommer an Wochenenden selbst zu nutzen. Die Miteigentümer beraten daher welche Möglichkeiten der Gebrauchsüberlassung an Dritte zielführend wären. Dabei spielen Überlegungen ua wie Privatzimmervermietung oder Überlassung als Ferienwohnung eine Rolle. Inhalt dieses Artikels ist es aber lediglich, punktuell auf Bestimmungen im MRG oder in der GewO hinzuweisen, die zumindest überprüft werden sollen.

§ 1 Abs 2 Z 1 MRG:

Im § 1 Abs 2 Zi 1 MRG ist eine Vermietung im Rahmen des Betriebes, ua auch im Rahmen eines Beherbergungsunternehmen, vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen. Als Abgrenzungskriterium ist darauf zu achten, dass die Vermietung in Ausübung des Betriebsgegenstandes erfolgt. Ein Indiz, dass eine Vermietung in dem Geschäftsbereich des Unternehmens fällt, ist der Einschluss der Betriebskosten in das Entgelt (vgl. Dirnbacher, MRG idF der WRN 2006, Seite 33) mit anderen Worten: Erwägen die Miteigentümer einen Beherbergungsbetrieb aufzumachen, bei dem diverse Nebenleistungen geschuldet werden (Reinigung der Räume, Bereitstellung von Bettwäsche, Bereitung von Mahlzeiten udgl) kann man nicht mehr von einer bloßen Vermietung reden, sodass hier der Ausnahmetatbestand nach MRG erfüllt ist. Hintergrund ist der, dass bei einer derartigen Vertragsgestaltung mit der Vermietung von Räumlichkeiten für die Miete atypische Nebenpflichten verknüpft werden und oft gemischte Verträge (mit Aspekten von Verwahrungs- und Werkverträgen) vorliegen (vgl dazu Würth-Zingher-Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, 21.Auflage, zu § 1 MRG Rz 41). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, werden die Vermieter zumindest in der vertraglichen Gestaltung nicht an die engen Grenzen des MRG gebunden sein, was zB auch eine kurzzeitige Vermietung möglich machen könnte.

§ 1 Abs 2 Z 4 MRG:

Im Sinne des § 1 Abs 2 Zi 4 MRG unterliegen Wohnungen, die bloß als Zweitwohnungen zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden, ebenfalls nicht dem Anwendungsbereich des MRG. Der Vermieter hat im zumutbaren Ausmaß zu überprüfen, ob daneben noch ein Hauptwohnsitz besteht. Ausschlaggebend ist der vereinbarte Zweck, nicht die tatsächliche Verwendung (vgl. dazu Würth-Zingher-Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, 21.Auflage, zu § 1 MRG Rz 49, 49a).

§ 1 Abs 2 Z 5 MRG:

Da im fingiertem Beispiel auch von einem Haus die Rede ist, wird zudem die Vollausnahme im Sinne des § 1 Abs 2 Z 5 MRG relevant sein. Demnach sind Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als ua zwei selbstständigen Wohnungen Vollausnahmen im MRG.

Zwischenergebnis wäre demnach, dass aller Wahrscheinlichkeit nach die Beschränkungen des MRG in die Erwägungen der Miteigentümer in unserem Beispiel nicht miteinbezogen werden müssen.

Gewerbeberechtigung – ja oder nein?

Nach Judikatur des Verfassungs- und Verwaltungsgerichtshof ist eine bloße Raumvermietung im Allgemeinen nicht als Gewerbe iS der Gewerbeordnung anzusehen. Dies gilt in gleicher Weise auch für die mietweise Bereitstellung von Flächen (vgl. Paliege – Barfuß, Kurzkommentar Gewerbeordnung zu § 1 Zi 1 GewO).

Weiters führt § 2 GewO Tätigkeiten an, auf welche die Bestimmungen der Gewerbeordnung nicht anzuwenden sind. Im gegenständlichen Fall ist § 2 Abs 1 Zi 9 GewO relevant. Demnach stellen Erwerbszweige, die nach ihrer Eigenart und ihrer Betriebsweise in die Gruppe der häuslichen Nebenbeschäftigungen fallen und durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes betrieben werden, eine solche Ausnahme dar. Darunter fallen auch die Privatzimmervermietungen sofern diese durch Mitglieder des eigenen Hausstandes ausgeübt und als häusliche Nebenbeschäftigung in Form einer Vermietung von nicht mehr als 10 fremden Betten durchgeführt werden (vgl. dazu vgl Paliege – Barfuß, Kurzkommentar Gewerbeordnung, zu § 2 Abs 1 Zi 9, Rz 1). Im Wesentlichen wird es daher auf den Umfang der zugedachten Nebendienstleistungen ankommen, ob man von einer bloßen Wohnraumüberlassung oder tatsächlich einer Tätigkeit sprechen kann, die eine Gewerbeberechtigung erfordert.

Sollten die geforderten Kriterien überschritten werden, ist eine Überprüfung iSd § 111 GewO durchzuführen. Generell wird in § 111 Abs 1 GewO die Notwendigkeit der Gewerbeberechtigung für Gastgewerbe normiert. § 111 Abs 2 Z 2 vor allem Z 4 GewO sieht wiederum Ausnahmen davon vor. Gemäß letztgenannter Bestimmung ist keine Gewerbeberechtigung notwendig, wenn Gäste beherbergt werden, nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden, Frühstück, kleine Imbisse verabreicht oder nichtalkoholische Getränke und Bier in handelsüblichen Gefäßen ausgeschenkt werden.

Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass bei allfälligen Zusatzleistungen zur bloßen Wohnraumüberlassung darauf zu achten ist, dass diese sich innerhalb der Grenzen der Ausnahmebestimmungen der Gewerbeordnung bewegen, um nicht so in die Verlegenheit zu kommen, zusätzliche, vielleicht auch nicht so einfach zu erlangende Berechtigungen, plötzlich beschaffen zu müssen. Abgrenzungskriterien wie bloße Bereitstellung von Tisch, Bett und Toilettewäsche, im Vergleich zu täglicher Reinigung der Zimmer, sind anhand der Judikatur genau zu überprüfen.

Grenzen auf landesgesetzlicher Ebene

Schließlich sei pauschal darauf hingewiesen, dass in landesgesetzlichen Vorschriften (Raumordnungsgesetze) Beschränkungen im Zusammenhang mit der Nutzung von Freizeitwohnsitzen und Zweitwohnsitzen vorgesehen sein können. Weiters sei auf die jeweiligen landesgesetzlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit Tourismusabgaben aufmerksam gemacht (Stichwort: Tourismusabgabe, Kurtaxe)

Fazit

Am unverfänglichsten im Sinne unseres Eingangsbeispiels wäre daher, eine Nutzungsüberlassung möglichst im Bereich der bloßen Wohnraumüberlassung anzusiedeln und darauf zu achten, dass ein Vollausnahmetatbestand des MRG erfüllt ist. Weiters sind zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen die landesgesetzlichen Bestimmung auszuloten, sodass im Endeffekt eine kurzzeitige Fremdüberlassung neben allfälliger Eigennutzung möglich ist und gesetzmäßig umgesetzt werden kann.

Autor

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.

www.ra-rittinger.at