Problemfeld Lagezuschlag beim Richtwertmietzins

Gastautor Mag. Sandrini von der Mietervereinigung Österreichs bietet in diesem Beitrag einen Leitfaden zur Ermittlung des Lagezuschlags beim Richtwertmietzins im Lichte der aktuellen Entscheidung 5 Ob 74/17v.

Einleitung

Mit der von ihrer Tragweite sehr wesentlichen Entscheidung 5 Ob 74/17v hat der Oberste Gerichtshof nunmehr klargestellt, dass sich der Lagezuschlag beim Richtwertmietzins nicht alleine aus der Grundkostenhöhe, also den Bodenpreisen der Wohnumgebung ableitet, sondern vorrangig auf qualitative Lagemerkmale wie der öffentlichen Verkehrsanbindung und der bestehenden Nahversorgungsmöglichkeiten Bedacht zu nehmen ist.

Es mag geradezu selbstverständlich erscheinen, dass vor allem Aspekte der vorhandenen Infrastruktur Aufschluss über die Qualität und damit über die Zuschlagsfähigkeit einer Lage geben. Die gelebte Praxis war aber bislang eine Andere.

Ausgangssituation

Durch die zitierte Entscheidung wurde der bisher üblichen Ermittlungsmethode ein Ende gesetzt, wonach sich der Lagezuschlag ausschließlich aus einer Gegenüberstellung von den der Wohnumgebung entsprechenden Grundkosten mit den im Regelfall betragsmäßig weit zurückliegenden Grundkosten der Richtwertwohnung ergibt. Diese Vorgehensweise hat in Wien dazu geführt, dass es abgesehen von den sog Gründerzeitvierteln, für die ein Lagezuschlag gemäß § 2 Abs 3 RichtWG nicht zulässig ist, nahezu ausschließlich als „überdurchschnittlich“ zu qualifizierende Lagen gegeben hat, für die in weiterer Konsequenz zum Teil sehr hohe Zuschläge von mehreren Euro pro Quadratmeter veranschlagt wurden. Qualitative Lageaspekte fanden im bisherigen System der Lagezuschlagsberechnung keine Berücksichtigung.

Schließlich wurde es in Mietzinsüberprüfungsverfahren immer mehr zum Regelfall, dass eine allfällige Einstufung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft in ein Gründerzeitviertel von Vermieterseite bestritten wurde, und somit von den Bezirksgerichten Immobiliensachverständige mit der Evaluierung beauftragt wurden, ob die Voraussetzungen für ein Gründerzeitviertel überhaupt noch vorliegen. Gerade dadurch hat sich für die antragstellenden MieterInnen ein enormes Verfahrenskostenrisiko ergeben und es wurde immer schwieriger den Verfahrensausgang zu prognostizieren.

Um im Dickicht der Regelungen nicht die Orientierung zu verlieren, bietet die soeben ergangene OGH-Entscheidung einen geeigneten Anlass, die methodische Vorgehensweise für eine Lagezuschlagsermittlung näher zu betrachten:^[1]

Erster Prüfungsschritt „Formelle Voraussetzungen“:

Zunächst ist zu prüfen, ob die „formellen Voraussetzungen“ für einen Lagezuschlag vorliegen. Dafür ist es gemäß § 16 Abs 4 MRG erforderlich, dass dem Mieter die maßgebenden Umstände für den Lagezuschlag spätestens bei Mietvertragsabschluss schriftlich bekannt gegeben wurden. Ob diese bekannt gegebenen Umstände sodann die einzigen Kriterien darstellen, nach denen die Frage der Überdurchschnittlichkeit zu beurteilen ist, wurde bislang noch nicht durch die Rechtsprechung geklärt.

Zweiter Prüfungsschritt „materielle Voraussetzungen“:

Als nächstes ist zu prüfen, ob „die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage“ (§ 16 Abs 4 MRG). Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist dabei „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen“ (§ 2 Abs 3 RichtWG). Wie der Oberste Gerichtshof nun geklärt hat, kommt es dafür ausschließlich auf qualitative Lagemerkmale und nicht auf die Höhe der Grundkosten der Wohnumgebung an.

Insbesondere wird dabei auf die öffentliche und individuelle Verkehrsanbindung sowie der sonstigen Infrastruktur, wie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten usw abzustellen sein. Für den Raum Wien wird hinkünftig insbesondere zu berücksichtigen sein, dass die Lagezuschlagskarte selbst keine Auskunft darüber gibt, ob eine Lage als überdurchschnittlich anzusehen ist oder nicht. Die in der Lagezuschlagskarte abgebildeten Werte, resultieren alleine aus der Höhe der durch die MA 25 geschätzten Grundkosten und stellen somit nur die jeweiligen Maximalbeträge dar, bis zu dem ein Lagezuschlag bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen höchstens zulässig ist.

Dritter Prüfungsschritt „Gründerzeitviertel“:

Erst wenn geklärt ist, dass eine Lage nach der „allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ als überdurchschnittlich anzusehen ist, ist zu prüfen, ob die gegenständliche Liegenschaft in einem Gründerzeitviertel gelegen ist. Gemäß gesetzlicher Anordnung des § 2 Abs 3 RichtWG ist die Lage in einem Gründerzeitvierteln als „höchstens durchschnittlich“ einzustufen. Für Wien gibt es ein amtliches Straßenverzeichnis der Gründerzeitviertel, was anhand der Lagezuschlagskarte der MA 25 ersehen bzw online über die Seite der Magistratsabteilung 25 abgefragt werden kann.

Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter jedoch den Gegenbeweis erbringen, dass eine Liegenschaft entgegen der Anführung im amtlichen Straßenverzeichnis doch nicht in einem Gründerzeitviertel liegt. Dies wird vor allem dann gegeben sein, wenn die Mehrzahl der Gründerzeithäuser bereits durch Neubauten ersetzt wurde, sodass diese nicht mehr überwiegen.

Gegebenenfalls kann man die Reihenfolge des zweiten und dritten Prüfungsschritts ändern. Wesentlich ist aber, dass nicht jede Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels automatisch als überdurchschnittlich anzusehen ist, worauf der OGH in seiner Entscheidung wiederum ausdrücklich hingewiesen hat.

Vierter Prüfungsschritt „Ermittlung des höchstzulässigen Lagezuschlagsbetrages“:

a.) Grundkostendifferenzbetrag:

Erst wenn nach den ersten drei Prüfungsschritten feststeht, dass ein Lagezuschlag dem Grunde nach zur Anwendung kommt, ist zu klären, bis zu welcher Maximalhöhe der Zuschlag lauten darf.

Dafür ist der so genannte Grundkostendifferenzbetrag zu ermitteln. Dies ist der Differenzbetrag zwischen dem Grundkostenanteil der Richtwertwohnung und dem Grundkostenanteil der zu beurteilenden Liegenschaft. Gemäß § 16 Abs 3 MRG beträgt der höchstzulässige Lagezuschlag bzw -abschlag 0,33 % der Differenz der Grundkosten der mietrechtlichen Normwohnung zu den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkosten je Quadratmeter.

Zum besseren Überblick wird festgehalten, dass sich beispielsweise bei einem Grundkostenanteil von EUR 450,–/EUR 950,–/EUR 1.550,– derzeit EUR 0,53/EUR 2,18/EUR 4,16 jeweils pro Quadratmeter an höchstzulässigem Lagezuschlag ergeben. (Diese Werte sind den Richtlinien der MA 25 für die Ermittlung des Richtwertzinses vom März 2017 entnommen).

b.) Grundkostenanteil der zu beurteilenden Liegenschaft bzw Wohnung:

Die Ermittlung der Grundkostenanteile einer Wohnumgebung ist eines der Hauptproblemfelder bei der Lagezuschlagsbeurteilung. Dafür sind nach der in § 16 Abs 3 MRG angeführten Methode, die ortsüblichen Anschaffungskosten für bebaubare Grundstücke von Umgebungsliegenschaften unter Berücksichtigung von deren zulässiger Bebaubarkeit zu erheben.

c.) Grundkostenanteil der Richtwertwohnung:

Die Höhe des Grundkostenanteils der Richtwertwohnung ergibt sich gemäß § 16 Abs 3 MRG aus den der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteilen. Ausgehend davon beträgt dieser für Wien derzeit EUR 288,10 pro Quadratmeter.

Tatsächlich liegt dieser Wert betragsmäßig weit unter den in Wien als durchschnittlich anzusehenden Grundkostenbeträgen, worin auch die Ursache dafür zu sehen ist, dass die Lagezuschlagskarte der MA 25 ausschließlich zuschlags- aber nie abschlagsrelevante Werte ausweist.

Wie aber Würth bereits im Jahr 2008 aufgezeigt hat, geht der Hinweis des § 16 Abs 3 MRG auf §§ 3, 6 RichtWG seit Inkrafttreten des Deregulierungsgesetzes 2006 (DRG 2006) und des mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (MILG) aufgrund materieller Derogation, ins Leere. (vgl Würth, Zum mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, wobl 2008, 184)

Es stellt sich somit die Frage, inwieweit es überhaupt noch berechtigt ist, die Höhe der Grundkosten der Richtwertwohnung weiterhin nach den außer Kraft getretenen Bestimmungen des §§ 3, 6 RichtWG abzuleiten und nicht stattdessen auf einen realistischen Wert der Grundkosten für eine durchschnittliche Lage (zB Gründerzeitviertel) abzustellen. (vgl Sandrini, Die Bedeutung des Grundkostenanteils für die Ermittlung des Lagezuschlags, immolex 2017, 206)

Fünfter Prüfungsschritt „Gewichtung der Lagekriterien“:

Gemäß § 16 Abs 3 MRG sind für „werterhöhende und wertmindernde Abweichungen“ für die Lage (Wohnumgebung) Zuschläge oder Abstriche „bis zur Höhe von 0,33vH“ des Grundkostendifferenzbetrages zu berücksichtigen.

Der sich aus den Grundkosten ergebende Wert stellt also lediglich die Obergrenze des zulässigen Zuschlagsbetrags dar. Daher hat die qualitative Lagebewertung, wie insbesondere die öffentliche und individuelle Verkehrsanbindung, die Infrastruktur, die Nahversorgung usw. auch an dieser Stelle in die Berechnung des Lagezuschlags einzufließen. Schließlich muss es einen Unterschied machen, ob eine überdurchschnittliche Lagebewertung als gut, sehr gut oder ausgezeichnet anzusehen ist.

In der gegenständlichen Entscheidung 5 Ob 74/17v musste sich der OGH jedoch nicht mit dieser in der Lehre bislang umstrittenen Frage auseinandersetzen, ob der Differenzbetrag der Grundkostenanteile, den Lagezuschlag bereits abschließend vorgibt oder noch im Hinblick auf die konkrete Lagebewertung anzupassen ist.

Resümee

Die vom Obersten Gerichtshof nun erfolgte Klarstellung, dass qualitative Lageumstände bei der Ermittlung des Lagezuschlags zu berücksichtigen sind und nicht bereits durch Ermittlung der Grundkostenhöhe abgebildet werden, ist für die Anwendung dieser Bestimmungen von erheblicher Bedeutung, auch wenn damit längst nicht alle Umstände des Problemfelds Lagezuschlag geklärt sind.

Es wird nun an der Praxis liegen, gewachsene Strukturen aufzubrechen und die Lagezuschläge entsprechend den Vorgaben des Obersten Gerichtshofes auch nach qualitativen Aspekten der jeweiligen Wohnumgebung zu ermitteln.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.

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^[1]Die Vollanwendbarkeit des MRG sowie der Bestimmungen über den Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 bis 4 MRG) wird an dieser Stelle bereits vorausgesetzt.