Sanierung und Erhaltungspflicht von Balkonen iZm der OIB-RL 4

Ist die Benutzung von Balkonen tatsächlich eine Gefahr, handelt es sich unabhängig davon, ob der unsanierte Zustand der OIB-Richtlinie 4 widerspricht, um eine ordentliche Verwaltungsmaßnahme.

Geschäftszahl

OGH 31.07.2019, 5 Ob 63/19k

Norm

§§ 28, 29 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Die Sanierung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002. Ist die Benutzung von Balkonen tatsächlich eine Gefahr, handelt es sich unabhängig davon, ob der unsanierte Zustand der OIB-Richtlinie 4 widerspricht, um eine ordentliche Verwaltungsmaßnahme. Anderes kann gelten, wenn die Eigentümer bewusst beschließen, durch die Sanierung einen gesetzwidrigen Zustand herzustellen.

OGH: Im Anlassfall stimmte die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer für den vollständigen Austausch sämtlicher Balkongeländer, die zwar gemäß den zum Errichtungszeitpunkt geltenden baubescheidlichen Auflagen errichtet wurden, aber nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik gemäß der OIB-RL 4 entsprachen. Die Balkone waren nicht gefahrlos benutzbar. Für die Beurteilung, ob es sich bei der beschlossenen Sanierung um eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme handelt und daraus abgeleitet einzelnen Wohn- und Miteigentümern das Anfechtungsrecht des § 29 Abs 1 WEG 2002 zusteht, sind mehrere Aspekte zu beachten.

Eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme ist eine Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 WEG 2002 genannten Angelegenheiten hinausgeht, so etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Nach stRsp ist der Begriff der ordentlichen Verwaltung weit zu verstehen. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören auch dann noch zur Erhaltung, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind. Um Maßnahmen als Erhaltungsarbeit iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifizieren zu können, bedarf es nach der Rechtsprechung jedenfalls einer Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung.

Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen dienen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, sind gemäß Rechtsprechung Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002. Anders gilt nur dann, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind. Ist die Benutzung der Balkone tatsächlich gesundheitsgefährdend – und zwar unabhängig von der Einhaltung der OIB-Richtlinie 4 – wäre die Sanierung jedenfalls eine ordentliche Verwaltungsmaßnahme. Andernfalls ist auf das konkrete Ausmaß des Schadens an den Balkonen, die Wirtschaftlichkeit der Sanierung und den finanziellen Aufwand abzustellen.

Die an sich gebotene Sanierung der Balkongeländer könnte nach der Rechtsprechung dann zur außerordentlichen Verwaltung zählen, wenn sie mit außerordentlichen Bedingungen oder Maßnahmen verknüpft wird. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn die Mit- und Wohnungseigentümer tatsächlich konkret beschlossen hätten, mit der Ausführung der Sanierung bewusst einen gesetzwidrigen Zustand herzustellen, der die einzelnen Wohnungseigentümer sogar mit einer Haftung bei Unfällen belasten könnte. Die Außerordentlichkeit wegen Gesetzwidrigkeit wäre diesfalls Gegenstand der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft geworden. Stellt sich die Gesetzwidrigkeit aber erst nachträglich heraus, stellt die Beschlussfassung keine außerordentliche Maßnahme dar.