Schimmelbefall wegen übermäßigen Duschens – ein Kündigungsgrund?

Das übermäßige Duschen eines Mieters in Verbindung mit der mangelnden Lüftung des Badezimmers, was einen umfassenden Schimmelbefall zur Folge hat, kann den Auflösungsgrund des erheblichen nachteiligen Gebrauchs erfüllen.

Geschäftszahl

OGH 19. Mai 2015, 5 Ob 45/15a

Norm

§ 1118 erster Fall ABGB; § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Das übermäßige Duschen eines Mieters in Verbindung mit der mangelnden Lüftung des Badezimmers, was einen umfassenden Schimmelbefall zur Folge hat, kann den Auflösungsgrund des erheblichen nachteiligen Gebrauchs nach § 1118 erster Fall ABGB bzw § 30 Abs 2 Z 3 MRG erfüllen. Dieses Verhalten des Mieters verletzt die Interessen des Vermieters, weswegen diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

OGH: § 1118 erster Fall ABGB sowie § 30 Abs 2 Z 3 MRG sehen einen Auflösungsgrund für den Fall des erheblich nachteiligen Gebrauchs vor.

Gemäß der ständigen Rechtsprechung liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch bei einer wiederholten, länger andauernden vertragswidrigen Benützung des Mietobjekts oder bei Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen, demzufolge die Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Substanzschädigung des Mietobjekts erfolgt ist bzw droht, vor (RIS-Justiz RS0067832; RS0068076; RS0102020).

Der Mieter muss ein derartiges Verhalten gesetzt haben, was ihn vertrauensunwürdig erscheinen lässt und dem Vermieter daher die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.

Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass der Mieter tagsüber zwei bis vier Mal und nachts bis zu vier Mal jeweils 15–20 Minuten duschte, was sich in einem Wasserverbrauch niederschlug, der etwa drei Mal so hoch ist wie ein üblicher und angemessener Wasserverbrauch. Durch sein Duschverhalten spritzte zudem sehr viel Wasser auf den Fliesenboden.

Der umfangreiche Schimmelbefall, den die Hausverwaltung ein Jahr nach Anmietung bemerkte, wurde auch auf die unzureichende Lüftung des Badezimmers zurückgeführt.

Was dem Mieter in diesem Fall nicht angelastet werden konnte, war zum einen die statische Lüftungsanlage im Badezimmer, die nicht mehr dem heutigen Stand der Technik entsprach, und zum anderen die mangelnde Feuchtigkeitsisolierung des Badezimmers, die für Feuchtigkeits- und Substanzschäden in der Geschossdecke und im darunterliegenden Mietobjekt (mit-)ursächlich war.

Dennoch bejahte der OGH einen erheblich nachteiligen Gebrauch durch den Mieter in Bezug auf das streitgegenständliche Mietobjekt und führte dazu aus, dass es bei einem Gebrauch des Badezimmers durch einen durchschnittlichen Mieter nicht zu einem derartigen Schimmelbefall gekommen wäre.

Dem Mieter wurde unter anderem die unterlassende Lüftung des Badezimmers – etwa durch kurzes Öffnen der Fenster – zur Last gelegt.

Das Gesamtverhalten des Mieters verletzte wichtige Interessen des Vermieters und machte eine Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar.

Daher war laut OGH das Räumungsbegehren des Vermieters gerechtfertigt und die Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen.

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