Dokument-ID: 1043778

Maximilian Zirm - Carina Zehetner | News | 14.10.2019

Schimmelbildung in der Wohnung: Wann trägt der Mieter Mitschuld? Welche Pflichten bestehen für Vermieter?

Die Gastautoren Dr. Maximilian Zirm und Carina Zehetner, LL.M. (WU) erläutern in ihrem Beitrag, welche rechtlichen Bestimmungen bei Schimmelbefall gelten und wer zur Beseitigung des Schimmels verpflichtet ist.

Schimmel in der Wohnung kann praktisch jeden treffen, wobei die Ursachen dafür vielfältig sein können. So können Fehler beim Bau und eine schlechte Dämmung genauso dafür verantwortlich sein, wie Wasserschäden oder falsches Lüften und Heizen. In diesem Zusammenhang stellt sich für Mieter schließlich oftmals die Frage, wer für den Schaden aufkommen muss. Im Folgenden wird daher ein kurzer Überblick über jene Rechtsfolgen gegeben, welche sich auf die Schimmelbildung in Mietwohnungen beziehen.

Um die Rechtsfolgen von Schimmelbildung in einer Wohnung beurteilen zu können, muss zunächst geprüft werden, welche gesetzlichen Bestimmungen auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar sind. Bei jenen Mietverhältnissen, die nicht oder nur in Teilen unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, gelten die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Demnach ist der Vermieter zu allen Reparaturarbeiten in der Wohnung und daher auch zur Beseitigung des Schadens verpflichtet. Allerdings kann in solchen Fällen per individueller vertraglicher Regelung vereinbart werden, dass den Mieter bestimmte Erhaltungspflichten selbst treffen, zum Beispiel auch die Beseitigung von Schimmelschäden.

Bei Mietverhältnissen, welche in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, bestimmt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG, wobei im konkreten Fall von Schimmelschäden
die Bestimmung des § 3 Abs 2 Z 2 MRG anzuwenden ist, wie insbesondere im Folgenden näher erörtert wird.

Pflichten des Vermieters iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG

Die Bestimmung des § 3 Abs 2 Z 2 MRG verpflichtet den Vermieter dazu, ernste Schäden des Hauses sowie eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen. Dies gilt laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes auch dann, wenn der Mieter diese Schäden selbst verursacht oder gar schuldhaft herbeigeführt hat (5 Ob 155/01g). Hat der Mieter daher die Schimmelbildung in seiner Wohnung durch falsches Heizen oder Lüften selbst verursacht und resultiert daraus ein ernster Schaden des Hauses bzw eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, so trifft grundsätzlich die Pflicht zur Beseitigung des Schimmelschadens den Vermieter. Der Vermieter kann allerdings vom Mieter (bei Verschulden) Schadenersatz verlangen und sich so die verauslagten Kosten vom Mieter zurückholen.

Sogenannte „ernste Schäden“ des Hauses liegen nach der aktuellen Rechtsprechung (5 Ob 92/13k, 5 Ob 80/15y) dann vor, wenn die Schäden ein außerordentliches Ausmaß erreichen und die Bausubstanz angreifen. Mängel, die ohne größeren Aufwand jederzeit beseitigt werden können, sind daher grundsätzlich keine ernsten Schäden. Demzufolge sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung dann ernste Schäden des Hauses, wenn beispielsweise bereits Verputz oder Mauerwerk durchgedrungen sind.

Dreistufiges Prüfungsverfahren bei Schimmelbildung

Konkret wird durch das – ebenso von der Rechtsprechung herangezogene – nachstehend angeführte dreistufige Prüfungsverfahren in Bezug auf Schimmelbildungen verdeutlicht, wer jeweils, Mieter oder Vermieter, zur Beseitigung des Schadens verpflichtet ist.

Auf der ersten Stufe, einer (eher harmlosen) Schimmelbildung, ist nicht einmal die Brauchbarkeit des Mietobjektes beeinträchtigt. In diesem Fall hat jedenfalls der Mieter selbst geeignete Maßnahmen zur Behebung des Schimmelschadens zu treffen.

Auf der zweiten Stufe ist zwar die Brauchbarkeit des Mietobjektes beeinträchtigt, es besteht allerdings nur ein Oberflächenschaden im Inneren der Wohnung (betroffen sind zB Wandfliesen, Tapeten, Wandfarbe, Raufasertapete etc.), weshalb ebenso noch kein „ernster Schaden des Hauses“, der das außergewöhnliche Ausmaß erreicht, vorliegt. Der Mieter hat den Schaden daher selbst zu beheben.

Auf der dritten Stufe ist die Bausubstanz betroffen und überdies eine großflächige Erneuerung des Verputzes zwecks nachhaltiger Schimmelbekämpfung erforderlich. Da unzweifelhaft ein ernster Schaden des Hauses vorliegt, der ebenso die Interessen der übrigen Mieter berührt, ist der Vermieter gemäß § 3 Abs 2 Z 2 MRG zur Beseitigung des bestehenden Schadens verpflichtet.

Es ist allerdings festzuhalten, dass die Beurteilung, ob nun ein ernster Schaden vorliegt oder nicht, in der Praxis ohne Heranziehung einer fachkundigen/sachverständigen Person kaum vorzunehmen ist.

Pflichten bzw Mitverschulden des Mieters

Unabhängig vom Bestehen oder Nichtbestehen einer Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung des durch den Schimmel entstandenen Schadens, ist der Mieter immer dazu verpflichtet, den Vermieter oder Verwalter umgehend vom Auftreten des Schimmels in der Wohnung zu informieren. Kommt der Mieter seiner Informationspflicht nicht nach, kann er sich folglich nicht mehr auf die Beseitigungspflicht des Vermieters stützen. Wenn sich der Schimmel in weiterer Folge ausbreitet, können im äußersten Fall auch Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter drohen.

Des Weiteren sind auch Regressforderungen bezüglich der Kosten für die Beseitigung des Schimmels des Vermieters gegen den Mieter denkbar, wenn die Ursache der Schimmelbildung ausschließlich der Sphäre des Mieters zuzuordnen ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Schimmelbildung allein auf das ungünstige Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen ist und kein Bauschaden vorliegt. In Hinblick auf das ungünstige Wohnverhalten hat der OGH jedoch jüngst entschieden, dass eine auf Atmung, Waschen, Kochen oder Aufstellen von Pflanzen zurückzuführende Feuchtigkeitsbildung dem Mieter nicht angelastet werden kann, da diese „Feuchtigkeit“ bei einem normalen Wohnverhalten unvermeidbar ist (8 Ob 34/17h).

Möglichkeit der Mietzinsminderung

Nach § 1096 ABGB ist der Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt, wenn durch den bestehenden Schimmel in der Wohnung „ernste Schäden“ des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung resultieren. Dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Mieter durch falsches Heizen und Lüften nicht selbst für den Schaden verantwortlich ist. Ein Verschulden seitens des Vermieters ist jedoch für die Mietzinsminderung nicht erforderlich. Die Höhe der Zinsminderung hängt jeweils davon ab, wie schwerwiegend der Schaden ist, wobei dabei insbesondere der Anteil der unbenutzbaren Fläche sowie die Dauer der Unbenutzbarkeit der betroffenen Fläche zu beurteilen sind. So wurde etwa bei Schimmelbefall lediglich im Badezimmer 10 % (LGZ Wien 40 R 104/08b), bei Schimmelbefall im Schlafzimmer, Kinderzimmer und im Küchenteil der Wohnzeile 40 % (LGZ Wien 40 R 104/08b) sowie bei Schimmelpilz in der gesamten Wohnung (wobei diese noch bewohnt wurde) 90 % (LGZ Wien 39 R 544/97g) Mietzinsreduktion zugesprochen. Sogar Reduktionen des Mietzinses bis zu 100 % sind in seltensten Fällen möglich, wenn die ganze Wohnung durch den Schimmelbefall praktisch gänzlich unbewohnbar ist.

Zusammenfassung

Bei in einer Mietwohnung auftretendem Schimmel hat der Mieter, je nachdem ob das MRG voll oder teilweise/nicht anwendbar ist, gegebenenfalls die Möglichkeit, den Vermieter zur Beseitigung des daraus resultierenden Schadens zu verpflichten. Diese den Vermieter treffende Beseitigungspflicht hängt – insbesondere im Bereich des § 3 Abs 2 Z 2 MRG – von der Schwere der Schimmelschäden ab. Unabhängig davon, ob schlussendlich der Mieter oder Vermieter die Kosten für die Beseitigung der Schimmelschäden zu tragen hat, obliegt dem Mieter immer und umgehend die Pflicht, den Vermieter bzw den Verwalter von der auftretenden Schimmelbildung in seiner Wohnung zu informieren. Kommt der Mieter dieser Informationspflicht nicht nach, können ihn diesbezüglich nicht unerhebliche Kostenfolgen treffen.

Autoren

Dr. Maximilian Zirm, LL.M.

Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei mit Spezialisierung im Immobilien- und Wirtschaftsrecht. Er ist neben seiner anwaltlichen Tätigkeit Autor zahlreicher Publikationen, Lektor an einer Fachhochschule sowie seit mehreren Jahren Referent für den Weka-Verlag.

Carina Zehetner, LL.M. (WU)

Carina Zehetner, LL.M. (WU) ist seit Mai 2019 Rechtsanwaltsanwärterin bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien und Autorin von wissenschaftlichen Publikationen.

Link auf die Website: https://www.gibelzirm.com/