Dokument-ID: 272433

Olaf Rittinger | News | 03.06.2011

Schutz- und Sorgfaltspflichten des Vermieters – Beispiel Schneeräumung

Dr. Rittinger erläutert anhand relevanter Judikatur, welche Pflichten im Bezug auf die Schneeräumung auf Vermieter zukommen. Ist eine Übertragung dieser Pflichten auf Dritte möglich?

Sachverhalt

Ein Mieter kommt beim Verlassen des Hauses, in welchem er eine Wohnung angemietet hat, um kurz nach 22 h zu Sturz und verletzt sich. Die Stelle war unzureichend von Schnee und Eisflächen gesäubert. Der Vermieter und Eigentümer des Hauses hat ein Reinigungsunternehmen mit der Erledigung des Winterdienstes beauftragt. Die Sturzstelle befindet sich nicht direkt bei der Eingangstüre, sondern einige Meter davon entfernt, auf dem entlang des Hauses führenden Gehsteigs. Hat der Mieter Schadenersatzansprüche, wenn ja, gegen wen soll er diese richten?

Wie verhält sich die Angelegenheit, wenn der Vermieter die Schneeräumungsarbeiten auf die Mietergemeinschaft übergewälzt hat?

Nebenleistungspflichten des Vermieters

Neben den Hauptleistungspflichten des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB treffen den Vermieter Schutz- und Sorgfaltspflichten. Gefahrenquellen, die mit dem Bestandobjekt, seiner Beschaffenheit, bzw Art des Gebrauchs zusammenhängen sind zu unterbinden. Eine Säuberungs- und Streupflicht wird als vertragliche Nebenverpflichtung aus § 1096 ABGB abgeleitet (vgl. dazu ua OGH zu 2 Ob 60/08z, 2Ob335/97x, bzw 2 Ob 47/07m).

Folglich besteht eine vertragliche Haftung des Vermieters in oben genannten Bereichen (vor allem auf allgemeinen Flächen der Liegenschaft) für Unfälle von Mietern und geschützten Dritten, wie Angehörigen oder Arbeitnehmer des Mieters. Bei derartigen Unfällen besteht eine Beweislastumkehr gemäß § 1298 ABGB in der Verschuldensfrage, da es sich um eine Haftung ex contractu handelt. Der Vermieter hat zu beweisen, dass er sämtliche zur Gefahrenabwehr notwendige und zumutbare Maßnahmen ergriffen hat und ihm am Schadenfall kein Verschulden angelastet werden kann (vgl. ua OGH zu 5 Ob 3/05k).

Der Zugang zur vermieteten Fläche muss jedenfalls während der gesamten Bestandzeit in einem sicheren Zustand gehalten werden, wobei nicht erforderlich ist, das dieser ausschließlich über die im Eigentum des Vermieters stehende Fläche führt (vgl. OGH zu 1 Ob 279/01p; hier vereister Weg zwischen vermieteten Parkplatz und Haus).

Übertragung der Verpflichtung des Vermieters auf Dritte

Dem Vermieter steht es frei, die vertragliche Verpflichtung an einen Dritten zu übertragen. Unterlässt diese bestellte Person, Arbeiten durchzuführen, zu deren Durchführung der Vermieter vertraglich dem Mieter verpflichtet wäre, so ist dieses Unterlassen dem Vermieter wie seine eigene Pflichtverletzung zuzurechnen. Die von ihm bestellten Personen sind Erfüllungsgehilfen des Vermieters gemäß § 1313a ABGB. Auch wenn der zwischen Vermieter und bestellter Person (Reinigungsunternehmen, Hausverwalter udgl.) abgeschlossene Vertrag ein solcher mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist, zu welchen gerade auch der Mieter zu zählen ist, treffend die Vertragspflichten aus dem Bestandverhältnis den Vermieter (vgl. OGH 5 Ob 3/05k; hier: Haftung eines Miteigentümers einer Eigentümergemeinschaft für ein Unterlassen eines Verwalters, bzw der von diesem bestellten Hausbesorgerin).

Zusätzliche Aspekte sind zu beachten, wenn die Verpflichtung, den Schnee zu räumen und bei Glatteis zu streuen, zulässiger Weise auf die Mietergemeinschaft übergewälzt wird. In der Entscheidung des Obersten Gerichtshof zu 1 Ob 279/01p wurden die Mieter (bzw. der Organisator der Gruppe) einer Selbstversorgerwohnung, die sich dort einige Tage zum Skilaufen eingemietet haben, vom Vermieter darauf hingewiesen, dass der Zugang, der teils über die Liegenschaft des Vermieters, teils über einen Servitutsweg führte, selbst von Schnee zu räumen sei. Auf die diversen vorhandenen Gerätschaften wies der Vermieter hin und zeigte, wo diese zu finden wären. Streusalz war ebenfalls vorhanden, darauf wies der Vermieter nicht hin.

Durch einen Sturz auf diesem Zugang wurde eine Mieterin verletzt und machte Schadenersatzansprüche geltend. Der Oberste Gerichtshof ließ in seine Entscheidung folgende Erwägungen einfließen: Der Vermieter kann von seiner ihn treffenden Verpflichtung nur entbunden werden, wenn er organisatorisch für die Durchführung der Schneeräumung sorgt, indem er die Einteilung trifft oder überwacht dass eine solche durch die Mieter getroffen werden kann. Er muss Vorsorge treffen, dass mit dem Funktionieren der Schneeräumung zu rechnen ist. Wenn bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit erkennbar ist, dass mangels jeglicher Organisation begründete Zweifel an der Umsetzung bestehen, muss er die Einhaltung überwachen. Sollte unklar sein, wie weitgehend die Überbindung der nebenvertraglichen Verpflichtung des Vermieters erfolgt ist, muss dies durch ergänzende Vertragsauslegung ermittelt werden (hier: ob Streusalzverpflichtung umfasst war). Im Ergebnis entschied der Oberste Gerichthof, dass aufgrund der Erfüllung sämtlicher obigen Kriterien durch den Vermieter eine vertragliche Haftung nicht anzunehmen ist (vgl. dazu OGH zu 1 Ob 279/01p).

Haftung nach § 93 StVO

Nach § 93 StVO haben Liegenschaftseigentümer in Ortgebieten (ausgenommen unverbaute, land- und forstwirtschaftliche genutzte Liegenschaften), die entlang der eigenen Liegenschaft dem öffentlichen Verkehr dienenden, nicht mehr als 3 Meter entfernte Gehsteige und Gehwege in der Zeit von 6 bis 22 Uhr von Schnee und Verunreinigungen zu säubern und bei Schnee und Glatteis zu streuen.

In seiner Entscheidung zu 2 Ob 60/08z hatte sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit eine aus dem Mietvertrag abgeleitete Verpflichtung des Vermieters zu Streuen und Schnee zu räumen für den gesamten von § 93 StVO umfassten Bereich gilt. § 93 StVO regelt eine gegenüber der Allgemeinheit bestehende Obliegenheit zur Verkehrssicherung. In der konkreten Entscheidung stürzte ein Mieter – wie im eingangs angeführten Sachverhalt – einige Meter entfernt an der Hausecke. Der Eigentümer und Vermieter hatte zur Schneeräumung zulässiger Weise eine Reinigungsfirma mit dem Winterdienst gemäß § 93 Abs 5 StVO beauftragt. Die daraus resultierende deliktische Haftung des Winterdienstes stand bereits rechtskräftig fest. Es blieb die Frage zu beantworten, ob dem Vermieter zusätzlich noch eine vertragliche Haftung trifft.

Im Ergebnis ging der Oberste Gerichthof davon aus, dass sich die vertragliche Räumungs- und Streupflicht des Bestandgebers auf den gesamten von § 93 StVO umfassend Bereich erstreckt und sohin die mietvertragliche Verkehrssicherungspflicht dem Umfang nach nicht hinter der deliktsrechtlichen zurückbleibt.

Fazit

Speziell im Winter hat der Vermieter auf die sehr weitreichende Nebenleistungspflichten gegenüber den Mietern zu achten, die nur unter bestimmten Voraussetzungen überbunden werden kann.

Autor

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.

www.ra-rittinger.at