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Andrea Weisert | News | 11.03.2013

Tausch des Wohnungsschlosses versus Betretungsrecht des Vermieters

Gastautorin Dr. Weisert beschäftigt sich in ihrem Beitrag mit dem Spanungsfeld Veränderung des Mietgegenstands und Betretungsrecht des Vermieters. Ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter einen Schlüssel zum neuen Türschloss auszuhändigen?

Neben diversen Verpflichtungen des Mieters vor allem hinsichtlich Wartung, Instandhaltung, Duldung von Eingriffen etc, gibt es eine Vielzahl von gesetzlichen Rechten für den Mieter, die der Vermieter zu beachten hat.

Vor allem das so genannte Recht der Benützung des Mietgegenstandes wirft in einzelnen Fällen Fragen auf, denn wo sind die Grenzen der Benützung, darf ein Mieter mit dem Mietobjekt tun und lassen was er will?

Gemäß § 8 MRG bzw § 1098 ABGB wird der Umfang des Benützungsrechts von Hauptmietern (und Pächtern) geregelt.

Der Hauptmieter ist danach berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Der Umfang des Benützungsrechtes richtet sich daher primär nach den vertraglichen Bestimmungen (ebenso nach der Hausordnung, sofern sie Vertragsinhalt wurde), sodann nach dem Zweck (zB Wohnung oder Geschäft), Ortsgebrauch und Verkehrssitte und gesetzlichen Bestimmungen (zB Haustorsperre).

Das Gebrauchsrecht des Mieters berechtigt diesen zu schonendem Gebrauch ohne Verletzung der Substanz, soweit diese nicht geringfügig ist und wieder leicht zu beseitigen und durch den Gebrauch gerechtfertigt erscheint. Das heißt, Veränderungen wie Verfliesungen, Tapezierungen, Malereien, Einleitung von Kabelfernsehen usw sind vom Vermieter zu dulden, außer diese Arbeiten werden dezidiert im Mietvertrag untersagt.

Doch wie sieht es mit Veränderungen der Wohnungstür aus? Darf ein Mieter das bestehende Schloss, zu welchen er zu Beginn des Mietverhältnisses Schlüssel erhalten hat, einfach austauschen? Darf er eine andere Tür (Sicherheitstür) einbauen lassen? Muss der Vermieter dies dulden, schließlich wird er vom Zutritt ausgeschlossen?

Der Vermieter (Eigentümer) ist Sachbesitzer der Wohnung, er hat die Wohnung als Sache inne, mit dem Willen, sie als die seinige zu behalten. Der Mieter ist Rechtsbesitzer, er übt ein auf Dauer ausgelegtes Gebrauchsrecht aus, das mit der Innehabung einer fremden Sache verbunden ist. Sachbesitz und Rechtsbesitz schließen sich aber nicht aus. Bei Kollision der Rechte, geht der Rechtsbesitz grundsätzlich voraus.

Der Rechtsbesitz des Mieters an der Wohnung erstreckt sich auf den vertragsmäßigen und der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauch. Der Sachbesitz eines Vermieters ist durch die Ausübung des Besitzes am Bestandrecht eingeschränkt.

Eine Störung des Rechtsbesitzes des Mieters an einer Wohnung, geschieht durch ein unbefugtes, eigenmächtiges, die faktische Herrschaft beeinträchtigendes Eingreifen, das die Ausübung des Rechtes unmittelbar oder mittelbar verhindert oder erschwert. Unter einem Eingreifen versteht man ein räumliches Übergreifen in die Macht und Gewahrsame des Besitzes, wodurch sich ein wirklicher oder möglicher Nachteil für den Besitzer ergeben muss (MietSlg 36.015).

Sohin kann es eine Besitzstörung darstellen, wenn der Vermieter sich wiederholt Zutritt verschafft ohne Einwilligung des Mieters oder wenn der Vermieter den Mieter am bedungenen Gebrauch abhält, insbesondere eigenmächtig Schlösser tauscht.

Eine Besitzstörung setzt jedoch eine wirkliche oder mögliche Beeinträchtigung voraus. Eine solche liegt beispielsweise nicht vor, wenn ein Schaden nicht entstanden ist und auch nicht entstehen kann.

Andererseits ist der Mieter verpflichtet, dem Hauseigentümer Zutritt zur gemieteten Wohnung zu gewähren, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung und notwendigen Aufsicht über das Haus erforderlich ist (vgl. § 8 Abs 2 MRG). Der Vermieter ist daher nicht berechtigt, die Liegenschaft jederzeit nach seinem Belieben zu betreten, das Zutrittsrecht darf nur im Interesse der Erhaltung der Wohnung unter Aufsicht ausgeübt werden, eine Interessensabwägung ist im Gesetz vorgesehen.

Der Mieter ist aber daran gehalten, Vorsorge zu treffen, dass dieser Zutritt auch im Falle seiner Abwesenheit ermöglicht wird (MietSlg 26.102).

Daraus lässt sich aber kein Verbot für einen Türschlosstausch ableiten, der Mieter ist berechtigt, das Schloss zu tauschen. Letztendlich kann dieser Tausch auch wieder rückgängig gemacht werden, wenn der Mieter auszieht. Ein Schaden für den Vermieter ist daraus nicht erkennbar.

Anzahl der Schlüssel

Der Mieter hat auch das Recht, sich so viele Wohnungsschlüssel anfertigen zu lassen, wie er vermeint. Aufgrund des Gebrauchsrechtes nach § 1098 ABGB hat er das Recht hiezu. Gleiches gilt aber nicht für den Haustorschlüssel. Diesbezüglich wurde bis dato das Hausbesorgergesetz herangezogen, in welchem vorgesehen ist, dass der Hauseigentümer verpflichtet ist, je Wohnung oder andere Räumlichkeiten auf Verlangen des Berechtigten für ihn und die mit ihm gemeinsamen Haushalt wohnenden Personen für die Dauer der Berechtigung Haustorschlüssel in der erforderlichen Anzahl gegen eine Sicherstellung in der Höhe der Anschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Haben die Parteien im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Ausfolgung von Haustorschlüsseln daher nur nach dieser Maßgabe zu. Die erforderliche Anzahl der den Mieter nach dieser Bestimmung zur Verfügung zu stellenden Haustorschlüssel hängt jeweils von der Zahl der mit ihm im gemeinsamen Haushalt wohnenden Personen ab. Fest steht auch, dass bei Rückgabe des Mietgegenstandes die Wohnungsschlüssel und natürlich sämtliche andere Erhaltene dem Vermieter auszufolgen sind.

Daraus kann jedoch auch nicht zwingend der Schluss gezogen werden, dass der Vermieter bei einem Wohnungsschlüsseltausch sofort einen Ersatzschlüssel ausgehändigt bekommen muss. Meiner Ansicht nach müsste dies nur dann erfolgen, wenn nicht sichergestellt ist, dass bei Gefahr in Verzug jedenfalls jemand die Wohnung aufsperren kann und ansonsten die Wohnungstür gewaltsam aufgeschlossen werden muss (auf Kosten des Mieters).

Es muss auch unterschieden werden, ob ausschließlich der Zylinder getauscht wird, um dem Vermieter die Möglichkeit zu nehmen, in die Wohnung zu gelangen (was er auch nicht so ohne Weiteres dürfte) und zwischen Wohnungstürentausch, wo beispielsweise eine Wohnungstür ausgetauscht wird, um eine Sicherheitstür anbringen zu lassen.

Wesentliche Veränderungen hat ein Mieter dem Vermieter anzuzeigen. Ob der Austausch einer Türe grundsätzlich einen solchen Eingriff darstellt, ist fraglich. Hier kommt es auf den Einzelfall an, der Vermieter wird eine solche Veränderung – außer es liegt eine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses vor (zu denken wäre da an typische Eingangstüren in alten Zinshäusern) – ohnehin nicht verweigern können, da ihn eine Duldungspflicht trifft, wenn eine Veränderung zB dem jeweiligen Stand der Technik oder der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Mieters dient.

Es wird auch der Verkehrssitte und dem normalen bedungenen Gebrauch entsprechen, bringt der Mieter ein Zusatzschloss an der Türe zur Sicherung an.

Fazit

Zusammenfassend ist daher auszuführen, dass durch den Schlosstausch, Anbringung eines Zusatzschlosses oder Einbau einer höherwertigen Wohnungstüre ein Besitzstörungstatbestand gegenüber dem Vermieter nicht gegeben erscheint.

Vielmehr hat der Vermieter zu dulden, dass der Mieter bei berechtigtem Interesse das Schloss oder die Türe austauscht. Ausgenommen sind freilich Veränderungen, die eine Schädigung des Hauses, dh auch seines Erscheinungsbildes, zur Folge hätten.

Der Mieter hat jedenfalls, ist ein Zugang im Notfall in die vermietete Wohnung gewährleistet, gesetzlich keine Verpflichtung, dem Vermieter während der Mietdauer zum neuen Schloss passende Schlüssel zur Verfügung zu stellen.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at