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Olaf Rittinger | News | 05.10.2011

Tierhaltung im Bestandobjekt

Gastautor Dr. Rittinger gibt in seinem Beitrag einen guten Überblick über die aktuelle Rechtsprechung zum Thema Tierhaltung in Bestandobjekten zu den verschiedensten Varianten, z. B. Tierhaltung, wenn keine vertragliche Reglung vorliegt.

Ausgangslage

Ein Mieter zeigt Interesse an der Anmietung einer neuwertigen/renovierten Wohnung. Er ist Hundebesitzer und möchte wissen, unter welchen Voraussetzungen ihm die Tierhaltung in der neuen Wohnung möglich und erlaubt ist. Der Vermieter hingegen möchte Tierhaltung aufgrund der Sorge um den Zustand seiner Wohnung tunlichst unterbinden. Im Folgenden wird versucht, anhand einiger höchstgerichtlicher Entscheidungen zur Tierhaltung von Bestandnehmern eine kurze Übersicht mit unterschiedlichen Ausgangslagen zu geben.

Variante: Keine vertragliche Regelung

Der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahre 1998 liegt der Sachverhalt zu Grunde, dass eine vertragliche Regelung über Tierhaltung im Verfahren weder behauptet noch bewiesen wurde. Das Höchstgericht verwies zunächst darauf, dass es unter diesen Voraussetzungen zur Beurteilung der Frage über die Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall darauf ankommt, ob selbige dem Vertragszweck, Ortsgebrauch und/oder der Verkehrssitte entspricht (mit Hinweis auf MietSlg 2216/4). Nach diesen Kriterien ist das Halten von üblichen Haustieren (insbesondere Hunden und Katzen) dem Grundsatz nach regelmäßig erlaubt. Die Grenze wird dort gezogen, wo durch die Tierhaltung resultierende Belästigungen das Normalmaß überschreiten. Wird tatsächlich der Bogen überspannt, kann der Vermieter die Unterlassung der Beeinträchtigung, nicht aber der Tierhaltung klagsweise begehren (vgl. dazu OGH zu 9Ob102/98k).

Variante: Vertragliches Tierhaltungsverbot – Genehmigungsmöglichkeit durch den Vermieter

Mit einer anderen Ausgangslage hatte sich der Oberste Gerichtshof im Jahre 2008 zu befassen. Im konkreten Fall fand sich im Mietvertrag (Vertragsformular) der Verweis auf die verpflichtende Einhaltung der Hausordnung. Letztere sah ua vor, dass für etwaige Tierhaltung die Genehmigung des Vermieters einzuholen wäre. Die in diesem Verfahren Beklagte hielt als Mieterin zwei Katzen in der Wohnung. Die Vermieter klagten – unter Berufung auf den Mietvertrag – mangels ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters auf Unterlassung der Katzenhaltung. Eine ausdrückliche oder konkludente Zustimmung nahm auch der Oberste Gerichtshof bei seinen Erwägungen nicht an. Er stellte (damals!!) aber fest, dass eine vertragliche Regelung mit generellem Tierhalteverbot zulässig wäre und nicht gegen § 879 Abs 3 ABGB verstoße. Kernfrage dieser Entscheidung war jedoch, ob ein solches Verbot auch zulässig ist, falls dem Vermieter vertraglich eine Einzelfallgenehmigung eingeräumt wird. Im Ergebnis stellte der OGH klar, dass derartige Genehmigungen nicht auf freies Ermessen und sohin reine Willkür iSd KSchG hinauslaufen dürfen. Sind daher vertragliche Genehmigungsmöglichkeiten durch den Vermieter vorgesehen, so bedarf eine Ablehnung des Vermieters einer sachlichen Begründung und Rechtfertigung (vgl. dazu OGH zu 6Ob129/08a).

Variante: Generelles vertragliches Tierhaltungsverbot

Einen Schritt weiter ging der Oberste Gerichtshof in seiner Klauselentscheidung aus dem Jahre 2010. Er hatte darüber zu entscheiden, inwieweit ein generelles Haustierhalteverbot ohne sachliche Rechtfertigung zulässig ist. Dabei stellte er fest, dass auch die gefestigte Verkehrssitte der Haustierhaltung in (Miet-)Wohnungen im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB zu berücksichtigen wäre. Folglich reicht als sachliche Rechtsfertigung das (bloße) Interesse des Vermieters allein nicht aus, sondern müsse im Einzelfall eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Im Ergebnis sah das Höchstgericht in dieser Entscheidung keinen sachlichen Grund für ein generelles, allumfassendes Haustierhaltungsverbot. Eine formularmäßige Verbotsklausel muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass es sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene, wohnungsübliche Kleintiere bezieht, anderenfalls sie als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren ist. Bei anderen Tieren wäre dem Vermieter aber ein schützenswertes Interesse nicht abzusprechen (vgl. dazu OGH zu 2Ob73/10i).

Variante: Geschäftsräumlichkeit

In einer sehr aktuellen Entscheidung war dem zugrundeliegenden Sachverhalt nach ebenfalls kein vertragliches Verbot der Tierhaltung vereinbart. Im Unterschied der oben angeführten Entscheidung handelte es sich dabei aber um keine Wohnung, sondern um eine Geschäftsräumlichkeit. Der Geschäftsführer der Mieterin (und Klägerin) dieser Räumlichkeiten nahm regelmäßig seinen Hund mit ins Büro. Nach Angaben der Klägerin Hätte dieser stets darauf geachtet, dass das Tier das Betriebsareal nicht frequentiere und verschmutze. Der Vermieterin wäre bekannt gewesen, dass der Hund mitgenommen werde. Die Vermieterin wendete als Beklagte ein, dass eine Tierhaltung nicht dem vereinbarten Mietzweck entspreche und ein Anfallen von Mitarbeitern der Vermieterin oder Kunden oder sonstigen Dritten nicht ausgeschlossen werden könne. Die Klägerin war Mieterin von in einem mehrstöckigen Altbau gelegenen Geschäftsräumen, in dem es auch andere Mieter und Nutzer gab. Zudem wäre Hundehaltung nie gestattet worden. Der Oberste Gerichtshof hatte sich daher mit der Frage zu befassen, ob die für Wohnungen geltende Rechtsprechung über die Zulässigkeit der Haltung von üblichen Haustieren, wie insbesondere von Hunden und Katzen (vgl. dazu obige Varianten), auch auf Geschäftsräumlichkeiten angewendet werden kann.

In seinen Erwägungen nahm der Oberste Gerichtshof Bezug auf die in dieser kurzen Übersicht als erste Variante wiedergegebene Entscheidung aus dem Jahre 1998 und argumentierte wie dort. Demnach wären die dortigen Grundsätze für Wohnungs- und Geschäftsraummietverträge gleich anzuwenden. Eine allgemein gültige Festlegung für alle Fälle der Geschäftsraummiete gibt es demnach ebenfalls nicht. Vielmehr ist auch hier eine Einzelfallabwägung durch ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung des Ortsgebrauch und der Verkehrssitte vorzunehmen (vgl. dazu OGH zu 3Ob7/11t)

Fazit

Will man als Vermieter Haustierhaltung soweit als möglich untersagen, ist man bei Verwendung von formularmäßigen Vertragsklauseln angehalten, eine differenzierte Formulierung – bezogen auf die Tierart – zu treffen, um nicht eine Unzulässigkeit der Vertragsklausel zu riskieren.

Der Mieter kann wiederum davon ausgehen, dass bei Fehlen einer speziellen Verbotsklausel das Halten von (wohnungs-)üblichen Tieren bei nicht ungewöhnlichen Beeinträchtigungen zulässig sein wird.

Autor

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.

www.ra-rittinger.at