Dokument-ID: 496549

Iman Torabia | News | 07.12.2012

Verbotene Ablöse zwischen Vor- und Nachmieter

Maßgeblich für den nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG zulässigen Ersatz von Investitionen des Vormieters durch den Nachmieter ist allein deren Zeitwert.

Geschäftszahl

OGH 02.10.2012, 5 Ob 78/12z

Norm

§§ 27 Abs 1 Z 1 MRG; § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG; § 15b WGG

Leitsatz

Quintessenz:

Maßgeblich für den nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG zulässigen Ersatz von Investitionen des Vormieters durch den Nachmieter ist allein deren Zeitwert.

OGH: Ungültig und verboten sind laut § 27 Abs 1 Z 1 MRG Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, dass der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat. Darunter fallen allerdings nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hat.

Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen Vor- und Nachmieter ergibt sich aus der ausdrücklichen Anordnung des § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG die Anwendbarkeit des § 27 MRG. § 27 Abs 1 Z 1 MRG beschränkt den Ersatzanspruch des Vormieters gegen den neuen Mieter für Investitionen nicht auf jene Aufwendungen, die der Vermieter einem ausscheidenden Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hätte.

Für den Fall, dass der Vormieter dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat, auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat, ist laut Judikatur der Vormieter dann berechtigt, vom Nachmieter eine Ablösezahlung zu fordern und die geleistete Zahlung zu behalten. Überlässt der Vormieter solche Investitionen seinem Nachfolger, dann erbringt er eine Leistung, für die er eine entsprechende Ablöse als Gegenleistung verlangen kann. Die Schätzung vom Vormieter überlassener Investitionen bzw Einrichtungsgegenstände zwecks Beurteilung der Zulässigkeit von Ablösevereinbarungen hat objektiv-abstrakt zu erfolgen. Entscheidend hierfür ist allein deren Zeitwert und nicht die besonderen Verhältnisse des neuen Mieters. Es kommt auch nicht darauf an, für welche (wirtschaftlichen) Zwecke er den Bestandgegenstand gemietet hat.

Für die Ermittlung des Werts der Investitionen des Antragsgegners ist das Herausrechnen der Grundausstattung der Wohnung nicht erforderlich.

Feststeht, dass bei Prüfung der Tatbestandsmerkmale des § 27 Abs 1 Z 1 MRG auf Leistungen anlässlich einer Übertragung genossenschaftlicher Nutzungsrechte an einer Wohnung und dabei vereinbarter Ablösen maßgeblich ist, ob der Leistung des neuen Mieters eine gleichwertige Gegenleistung des scheidenden Mieters gegenübersteht. In casu bedeutet dies, dass der die Ablöse Bezahlende eine günstigere Erwerbsmöglichkeit mit einem objektiv bewertbaren Vorteil erhält. Hierbei kommt es allerdings auf den objektiven Wert des Rechts, günstiger Wohnungseigentum zu erwerben an, und nicht schlechthin auf die Summe der vom Vormieter bezahlten Annuitäten.

Ob die Verkürzung der Wartefrist des § 15b WGG (10 Jahre) eine Ablöse zu rechtfertigen vermag, ist danach zu beurteilen, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse findet und finanziell bewertet wird.

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