Dokument-ID: 601389

WEKA (gau) | News | 17.07.2013

Vorbereitung der Willensbildung als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung

Die Vorbereitung der Willensbildung in der Eigentümerversammlung ist eine typische Aufgabe des Verwalters und somit keine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung.

Geschäftszahl

OGH, 5 Ob 204/12d, 21.03.2013

Norm

§ 25 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Die Vorbereitung der Willensbildung in der Eigentümerversammlung ist eine typische Aufgabe des Verwalters und somit keine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Dies gilt auch für die Einholung eines Sachverständigengutachtens um den technischen Aufwand und die Kosten einer baulichen Maßnahme abschätzen zu können, welche in den Bereich der außerordentlichen Verwaltung fällt.

OGH: Durch die Rechtsprechung war bislang nicht geklärt, ob die Kosten eines Sachverständigengutachtens über die Durchführbarkeit einer Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind. Im Rahmen der ordentlichen Verwaltung ist der Verwalter autonom zuständig. Darüber hinaus, wie etwa über nützliche Verbesserungen, hat die Mehrheit der Wohnungseigentümer zu entscheiden.

Maßnahmen ordentlicher Verwaltung sind jene, welche dem Zweck der Erhaltung und Verwaltung dienen. Sie müssen notwendig und zweckmäßig sein, dem Interesse aller Mieter dienen und keine besonderen Kosten erfordern.

In der Rechtsprechung wird die Errichtung einer Liftanlage als eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung qualifiziert. Daraus ist aber nicht zu folgern, dass bereits alle Maßnahmen zur Vorbereitung der Willensbildung über die Errichtung der Liftanlage ebenfalls außerordentlich sind. Wäre dies der Fall, würden die Kosten des Sachverständigengutachtens der Verwalter zu tragen haben, oder, ohne eines derartigen Gutachtens, Entscheidungen bei unklarer Faktenlage getroffen werden.

Der Verwalter hat gemäß § 25 WEG 2002 nicht nur die Eigentümerversammlung einzuberufen, sondern auch die Willensbildung der Wohnungseigentümer vorzubereiten. Vor allem der zu erwartende Aufwand von Bauarbeiten ist für die Willensbildung entscheidend. Ein Gutachten über Kosten und Aufwand stellt daher keine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung dar und dessen adäquaten Kosten sind von der Allgemeinheit der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Schließlich dienen diese Kosten „dann dem wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer an einer zielgerichteten und fundierten Willensbildung”, so der Oberste Gerichtshof.

Weiters fasste der OGH die Kriterien für eine derartige Beurteilung zusammen. Es muss ein präsentes und dokumentiertes Interesse eines beachtlichen Teils der Wohnungseigentümer vorliegen, wobei die Entscheidung von zumindest einem Viertel der Eigentümer spricht. Die absolute Höhe der Gutachtenskosten und deren Verhältnis zu den Kosten der baulichen Maßnahme ist ein weiteres Kriterium zur Beurteilung der Kostentragung durch die Eigentümergemeinschaft.

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