Vorliegen einer Mietzinsbegünstigung bei Schuh-Einzelhandel gemäß § 12a Abs 2 MRG?

Die Mietzinsbegünstigung kann im Einzelfall auch Branchen zugutekommen, die nicht zum Kreis typischer "Nahversorger" gehören. Gastautor Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen Entscheidung, ob dies für den Schuh-Einzelhandel der Fall ist.

Eine Nichtanhebung des Mietzinses bei Geschäftsraumvermietung kann im Einzelfall auch Branchen zu Gute kommen, die nicht zum Kreis typischer „Nahversorger“ gehören. In einem Verfahren muss jedoch diesbezüglich ausreichend behauptet und bewiesen werden, dass diesen Branchen auch die vom Gesetzgeber geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt.

Bei kleingewerblichen Unternehmen ist der ortsübliche Hauptmietzins entsprechend § 16 Abs 1 MRG zu ermitteln und daraufhin zu untersuchen, ob dieser üblicherweise auch von den Angehörigen derselben Branche bezahlt wird. Bei der Beurteilung der Frage, ob es sich im gegenständlichen Fall um eine „ertragsschwache“ Branche handelt, ist diese dem Tatsachenbereich zuzuordnen, während die Frage der Sicherstellung der Versorgung der Bevölkerung mit Sachleistungen und Dienstleistungen des täglichen Lebens der rechtlichen Beurteilung unterliegt. Demnach kann auch einem Schuh-Einzelhandel eine Mietzinsbegünstigung eingeräumt werden, wenn dieser tatsächlich nur Schuhe für den Normalverbraucher anbietet und somit die Bedürfnisse einer ortsansässigen Bevölkerung nach passendem Schuhwerk abdeckt.

Aktuelle OGH-Entscheidung – Sachverhalt

Der Entscheidung 5 Ob 3/19f des OGH vom 20.02.2019 lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Mieterin als Antragsgegnerin mietete mit Mietvertrag vom 19.06.1959 ein Geschäftslokal zur Ausübung des Handels mit Schuhen und Damenhandtaschen. Es hat eine Gesamtnutzfläche von 34,22 m², davon entfallen 1,13 m² auf das Gang-WC, seine Lage ist als 1b plus Lage einzustufen. Für vergleichbare Geschäftslokale an Standorten mit ähnlicher Infrastruktur wurden zum Stichtag 1.02.2010 monatliche Hauptmietzinse zwischen EUR 63,70 und EUR 85,56/m² bezahlt. Der durchschnittliche marktangemessene monatliche Nettohauptmietzins für Geschäftsflächen mit rund 100 m² Verkaufsfläche, betrug zum Stichtag 01.02.2010 rund EUR 78,20/m².

Die Mieterin als Antragsgegnerin im gegenständlichen Verfahren verpachtete das Geschäftslokal mit Zustimmung der Vermieter bereits im Jahr 1985. Sie schloss am 12.01.2010 mit der früheren Unterpächterin einen mit 01.1.2010 beginnenden unbefristeten Pachtvertrag. Vereinbart wurde ein monatlicher Pachtzins von EUR 1.805,05 wertgesichert zuzüglich USt, Betriebskosten samt den von den Vermietern jeweils vorgeschriebenen Hauptmietzins samt allen anteiligen Betriebskosten, sonstigen Nebenkosten, sowie den Heizkostenbeitrag. Nach Bekanntwerden des Pachtverhältnisses im Jahr 2005 begehrten die Vermieter als Antragssteller mit Schreiben vom 26.03.2015 einen Nettohauptmietzins von
EUR 3.500,- wertgesichert ab 01.09.2012.
Nach Vorlage des Pachtvertrages begehrten sie die Anhebung des Hauptmietzinses auf EUR 3.237,74 wertgesichert ab 01.02.2010.

Die Mieterin als Antragsgegnerin wandte dagegen ein, dass die Verpachtung bereits im Jahr 1985 gestattet worden sei und mit einer Ergänzungsvereinbarung vom 12.11.1985 eine zeitlich unbegrenzte Mietzinserhöhung vereinbart worden sei. Daraufhin wäre der Mietzins 1994 bereits auf den marktüblichen Mietzins angehoben worden.

Im Übrigen wäre der Schuheinzelhandel nicht dem Luxusbereich zuzuordnen und sei einer zunehmenden Konkurrenz durch Billigimporte ausgesetzt.

Entscheidung des OGH: Liegt eine Mietzinsbegünstigung vor?

In seiner rechtlichen Begründung hielt das Höchstgericht zunächst fest, dass der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen zunächst verpachten dürfe. Sowohl der Hauptmieter als auch der Pächter sind verpflichtet die Verpachtung unter Angabe der dafür vorgesehenen Dauer dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG, so darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung die Anhebung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Hauptmietzins durchführen, dies jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit (§ 12a Abs 5 MRG).

Jeder Pächterwechsel erfüllt den Tatbestand des § 12a Abs 5 MRG, weil er stets der Zustimmung des Verpächters bedarf, unabhängig davon, ob diese schon vorweg erteilt wurde.

Die im § 12a Abs 2 erster Satz und § 12a Abs 5 dritter Satz MRG angeordnete Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit (Branchenabschlag) sollte nach den Vorstellungen des Gesetzgebers primär soziale Härten im Bereich ertragsarmer Branchen und zur Sicherung der Nahversorgung vermeiden.

Diese Mietzinsbegünstigung kann nach Ansicht des Höchstgerichtes aber auch im Einzelfall Branchen zu Gute kommen, die nicht zum Kreis typischer Nahversorger gehören. Es muss jedoch in diesen Fällen ausreichend behauptet und bewiesen werden, dass auch diesen, die vom Gesetzgeber geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt.

Im gegenständlichen Fall betreibt die Mieterin als Kleinbetrieb einen Einzelhandel mit Damenschuhen, der keinesfalls dem Luxussegment zuzuordnen ist. Diese nicht als ertragsstark einzustufende Branche sehe sich nach Ansicht des Höchstgerichtes zunehmender Konkurrenz durch Billigimporte ausgesetzt. Bietet der Betrieb nur Schuhe für Normalverbraucherinnen an und befriedigt die Bedürfnisse der ortsansässigen weiblichen Bevölkerung nach dem Erwerb von passendem Schuhwerk, kann dieser nicht von vornherein aus dem Kreis von kleingewerblichen Nahversorgen, welche der Gesetzgeber schützen wollte, ausgeschlossen werden. Demnach war die Entscheidung des Rekursgerichtes aufzuheben, wobei im fortgesetzten Verfahren das Erstgericht über die Höhe des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses in Bezug auf die tatsächlichen Voraussetzungen des Branchenabschlages zu treffen hat und somit eine Neubeurteilung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses erfolgt.

Fazit

Die vorliegende Entscheidung entspricht der Absicht des Gesetzgebers ertragsschwache Branchen zu schützen. Dies ist grundsätzlich zu begrüßen, wenn es um die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens geht. Sie darf jedoch von der Judikatur nicht zum Anlass für eine unbegrenzte Erweiterung des Branchenabschlages für sämtliche Branchen herangezogen werden.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.