Was tun bei Schimmelbildung in der Mietwohnung?

Gastautorin Dr. Weisert schildert in ihrem Beitrag, was aus wohnrechtlicher Sicht bei Schimmelbefall in der Wohnung zu tun ist. Trifft den Vermieter in jedem Fall eine Erhaltungspflicht bzw. eine Pflicht zur Beseitigung des Schimmels?

Schimmelbildung in Wohnräumen ist immer wieder ein Problem, sei es im Badezimmer oder Wohnräumen, in denen es plötzlich und unerwartet zu Schimmelbildungen kommt. Schimmelbildung hat als Hauptursache Feuchtigkeit, diese kann durch übermäßiges Heizen und wenig Lüften, Bildung von Kondenswasser, zu dichte Fenster usw aber auch durch mangelhafte Gebäudeteile wie zB defekte Wasserleitungen, schadhafte Dachabdichtungen, undichter Mauerwerke entstehen.

Die Folgen des Schimmelbefalls in Gebäuden reichen von der Zerstörung einzelner Bauteile (z.B. Fensterrahmen aus Holz), über den Befall von Gebrauchsgegenständen bis hin zur gesundheitlichen Belastung der Bewohner.^{1 • [Fußnote: F. Frössel: Schimmelpilze in Wohnungen, Baulino Verlag, Waldshut-Tiengen 2006 (ISBN 3938537183), Auflage von 2006]}

Da aber nicht jede Schimmelbildung gleichzusetzen ist mit einem Baumangel, also einem Umstand, der den Vermieter betrifft, ist bei Auftreten zunächst zu differenzieren, ob es sich hier um eine reine oberflächliche Schimmelbildung handelt, der mit Entfernung und Nachbehandlung Genüge getan werden kann oder ob doch ein baulicher Mangel vorliegt.

Weiters stellt sich die Frage, wer für die Entfernung des Schimmelbefalles in einer Wohnung zuständig ist, wobei vorweg gesagt, bei rein oberflächlichen Schimmelproblemen natürlich der Mieter dafür Sorge zu tragen hat, dass dieser sich nicht weiter ausbreitet und die Wohnung nicht ernste Schäden hiervon trägt.

Bei Schimmelbildung, die jedoch die Ursache in einem Baumangel oder einem Gebrechen im Haus hat, stellt sich die Frage, ob die Entfernung bzw Behebung in die Erhaltung/Instandhaltungspflicht des Vermieters fällt.

Gemäß § 3 MRG sind Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses wie Außenmauern, tragende Mauern, Fassadenputz, Stiegenhaus, Außenfenster, Außentüren, Dach, Verblechung, sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren.

Arbeiten in Mietobjekten sind nur dann den Vermieter treffende Erhaltungsarbeiten, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses bzw um die Beseitigung von einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt.

Ein ernster Schaden liegt immer dann vor, wenn der Mietgegenstand infolge seines schlechten Erhaltungszustandes nicht zum bedungenen Gebrauch verwendbar ist bzw wenn beim Fortbestand des Gebrechens Schäden für die Substanz des Hauses drohen.

Dass Schimmel gesundheitsschädlich ist, ist bekannt; jeder Mensch reagiert allerdings anders, bei dem einem sind es leichte Reizzustände, bei dem anderen wiederum massive Beeinträchtigungen. Immungeschwächte oder Kinder sind besonders gefährdet, da die Abwehrstoffe im Körper nicht mehr oder noch nicht ausreichend vorhanden sind. Umgehendes Handeln ist daher nötig.

Rein oberflächliche Schimmelbildungen können durch die Wohnhygiene vermieden werden, insbesondere sind Schimmelbildungen in den Fugen des Badezimmers nicht als ernster Schaden anzusehen, da dies grundsätzlich immer wieder auftreten kann, insbesondere wenn die Feuchtigkeit nicht aus dem Badezimmer mit Ventilatoren oder Lüften entfernt wird.

Feuchtigkeitsschäden in Wänden und Böden können natürlich zur Substanzschädigung des Hauses führen, ebenso wenn zB undichte Gasleitungen vorhanden sind oder eine Schimmelbildung, die über das gewöhnliche Ausmaß hinausgeht.

Wenn aber der Schimmel in das Mauerwerk eindringt oder schon eingedrungen ist und deshalb nicht allein durch eine Behandlung der Oberfläche, wie zB einer Entfernung mit Essigwasser oder einem Neuanstrich, beseitigt werden kann, liegt ein ernster Schaden des Hauses vor, weil die Bausubstanz eben angegriffen wird oder ohnehin schon ist.

Was also tun bei Schimmelbefall?

Zunächst ist natürlich der Vermieter hiervon zu verständigen und aufzufordern, Abhilfe zu schaffen.

In der Regel werden Mieter von ihren Vermietern darauf hingewiesen bei Meldung eines Schimmelbefalles, dass sie diesen selbst zu verantworten haben aufgrund der mangelnden Lüftung, falsches Heizverhalten, etc

Wobei hier gesagt werden muss, dass damit nicht immer dem Mieter Unrecht getan wird, da nicht jeder Schimmelbefall gleich auf einen Baumangel oder auf einen ernsten Schaden des Hauses zurückzuführen ist, sondern seinen Ursprung im falschen Lüftungsverhalten eines Mieters haben kann. Die kategorische Ablehnung der Besichtigung des Schadens bzw Behebung des Schadens auch bei Feststehen, dass es sich hier nicht nur um einen rein oberflächlichen Schimmelbefall handelt, ist jedoch nicht zulässig.

Gerichtliche/Behördliche Hilfe

Gemäß § 6 MRG kann bei Unterlassung an Erhaltungs- und/oder Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter auf Antrag durch das Gericht bzw der Schlichtungsstelle die Durchführung der unterlassenen Arbeiten aufgetragen werden.

Eine weitere Möglichkeit die Erhaltung bzw Verbesserung des Mietgegenstandes, der ja durch den größeren Schimmelbefall nicht mehr im bedungenen Gebrauch verwendet werden kann ist, die Baubehörde und das Gesundheitsamt zu informieren, die dann – wenn der Vermieter nicht tätig wird – die Gesundheitsschädlichkeit feststellen könnten, was wiederum eine schnellere Durchsetzung der Erhaltungsarbeiten bei Gericht zur Folge haben kann.

Ist eine Auflösung des Mietvertrages möglich?

Falls die Mieter jedoch die gegenständliche Wohnung nicht mehr bewohnen wollen, weil das Schimmelproblem immer wieder auftritt und auch mit einer Behebung dieses Problems in nächster Zeit nicht zu rechnen ist, können diese ihren Mietvertrag sofort auflösen wegen Gesundheitsschädlichkeit (§ 1117 ABGB).

Kann der Mietzins gemindert werden?

Mieter, die in der Wohnung bleiben möchten, weil sie investiert haben oder weil sie ganz einfach keine andere Wohnung beziehen möchten, haben während der Zeit des Schimmelbefalls (ausgenommen rein oberflächlichen Schimmelbefall) die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Dies muss entsprechend dem Vermieter angekündigt werden und birgt natürlich die Gefahr eines weiteren Prozesses vor Gericht wegen Nichtzahlung der Miete mit sich.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.