Wie kündige ich richtig?

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in diesem Beitrag, was es bei der Kündigung eines Mietverhältnisses zu beachten gilt (Einhaltung von Kündigungsfristen und Formvorschriften). Ist eine handschriftliche Unterschrift zwingend erforderlich?

Unter Kündigung versteht man eine einseitige, empfangsbedürftige (nicht aber auch annahmebedürftige) Erklärung, ein bestehendes Bestandverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt (= Kündigungstermin) unter Einhaltung einer bestimmten Frist (= Kündigungsfrist) zu beenden.

Bestandverträge können – je nach Art – aus folgenden Gründen beendet werden:

Zeitablauf
Aufkündigung
vorzeitige Auflösung aus wichtigen Gründen
einvernehmliche Auflösung
Erlöschen des Mietverhältnisses

Vertragsarten und Vertragsdauer – was gilt es zu beachten?

Man unterscheidet zwischen Verträgen auf bestimmte Zeit (befristete Verträge) und auf unbestimmte Zeit geschlossene. Befristete Verträge erlöschen grundsätzlich ohne Weiteres zu dem bestimmt vereinbarten Endtermin (Zeitablauf), unbefristete Verträge können hingegen nur nach den gesetzlichen Bestimmungen gekündigt werden (Aufkündigung).

Wenn ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, sind Vermieter und Mieter grundsätzlich an die vereinbarte Zeit gebunden, wobei im Voll- bzw Teilanwendungsbereich des MRG (§ 29 MRG) eine Mindestvertragsdauer von 3 Jahren einzuhalten ist (Ausnahme Geschäftszwecke). Der Mieter ist jedoch nach Ablauf eines Jahres berechtigt unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen (das heißt, der früheste mögliche Termin wäre dann 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses).

Im ABGB-Bereich gibt es keine zwingenden Bestimmungen über die Vertragsdauer, es ist auch nicht notwendig, den Endtermin eines Mietverhältnisses in den Mietvertrag datumsmäßig aufzunehmen. Die Bestimmungen über Kündigungsfristen und Kündigungstermine entnimmt man den §§ 560, 569 ZPO.

Die Auflösung von Mietverträgen, das heißt die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses – hat durch Aufkündigung zu erfolgen. Diese muss gerichtlich unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen zum Kündigungstermin erfolgen.

Der Vermieter kann allerdings im Anwendungsbereich des MRG bei unbefristeten Mietverhältnissen nur aus den im § 30 MRG genannten Gründen aufkündigen, der Mieter hingegen benötigt keinen Grund.

Einhalten von Kündigungsfristen

Gemäß § 33 MRG hat eine Aufkündigung durch den Vermieter immer gerichtlich zu erfolgen. Bei der Einhaltung der Kündigungsfrist ist maßgeblich, dass die Aufkündigung im Vormonat, das heißt vor Beginn der eigentlichen Kündigungsfrist, dem Gegner zugestellt werden muss, um rechtzeitig zu sein. Weiters sind die vereinbarten Kündigungsfristen und Termine laut Mietvertrag einzuhalten, sollten keine vereinbart sein, gilt § 560 ZPO.

Diese Bestimmung sieht vor, dass Mietverträge über Wohnungen/Wohnräume zum letzten Tag eines Monats derart aufzukündigen sind, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufgekündigten Partei, wenn der Zins monatlich oder in kürzeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens einen Monat, wenn der Zins in längeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird. Mietverträge anderer Art, insbesondere über Geschäftsräumlichkeiten sind nur quartalsmäßig aufkündbar unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

Im ABGB-Bereich gelten auch die Bestimmungen des § 560 ZPO.

Wie schon erwähnt, erlischt bei befristeten Verträgen das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Bestanddauer. Es muss auch nicht aufgekündigt werden. Um jedoch einen Exekutionstitel zur Durchsetzung der termingemäßen Zurückstellung des Bestandgegenstandes zu erlangen, kann jede Partei die Erlassung eines gerichtlichen Übergabs- oder Übernahmsauftrages betragen. Der Antrag ist jedenfalls vor Ablauf der vereinbarten Bestandzeit zu stellen, frühestens 6 Monate vorher.

Zuständig für eine gerichtliche Aufkündigung ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Bestandobjekt liegt.

Die vorzeitige Auflösung aus bestimmten Gründen, die in § 1117 ABGB (Mietergründe) bzw§ 1118 ABGB (Vermietergründe) normiert sind, ist sowohl bei befristeten als auch bei unbefristetem Mietverhältnis möglich geltend zu machen.

Einvernehmlich kann natürlich jeder Mietvertrag jederzeit aufgelöst werden, auch wenn die Wohnung untergeht ist das Mietverhältnis erloschen.

In welcher Form hat eine außergerichtliche Aufkündigung zu erfolgen?

Nur der Vermieter muss bei unbefristeten Verträgen gerichtlich aufkündigen, der Mieter hat die Möglichkeit dies auch „nur“ schriftlich, also außergerichtlich, zu erledigen.

Unter einer außergerichtlichen Aufkündigung versteht man die formfreie, jedoch empfangsbedürftige Erklärung, ein bestehendes Bestandverhältnis beenden zu wollen. Voraussetzung für die Wirksamkeit ist daher der vom Kündigenden zu beweisende Zugang bzw die Zustellung der Aufkündigung und die Einhaltung der getroffenen Vereinbarungen bezüglich Termin, Frist und eventuellen Formvorschriften.

Die Kündigung des Mieters kann also mittels Kündigungsschreiben erfolgen, welches grundsätzlich nicht den Vorschriften des § 562 ZPO entsprechen muss. Allerdings muss das Kündigungsschreiben auch den Zeitpunkt enthalten, zu dem das Bestandverhältnis enden soll.

Mit Zugang der Willenserklärung an den Empfänger ist die Aufkündigung auch rechtswirksam.

Die Problematik bei der außergerichtlichen Aufkündigung besteht natürlich darin, dass sie nur materiell rechtliche Wirkungen entfaltet (das heißt, sie führt auch nicht zu einem Exekutionstitel, wie es vor der Zivilrechtsnovelle 1983 noch der Fall war).

Im Zeitalter der elektronischen Übermittlung von Briefen stellt sich nun die Frage, ob eine Aufkündigung per Email ausreichend wäre.

Grundsätzlich können Mietverträge vom Mieter gemäß § 33 Abs 1 MRG gerichtlich oder schriftlich aufgekündigt werden, der Vermieter kann nur gerichtlich aufkündigen.

Unterschrift bei Kündigung zwingend erforderlich?

Das Gebot der Schriftlichkeit bedeutet im Allgemeinen „Unterschriftlichkeit“, es sei denn, das Gesetz sieht ausdrücklich eine Ausnahme vor. Einfache, nicht mit elektronischer Signatur versehene Emails entsprechen mangels Unterschrift nicht dem Schriftformerfordernis des § 33 Abs 1 MRG (5 Ob 133/10k).

Der OGH begründet in seiner Entscheidung 8 Ob 102/16g (ZAK 2017,136), dass die Bestimmung des § 886 ABGB über das Erfordernis der Unterschrift nicht nur auf Verträge, sondern auch auf einseitige Erklärungen anzuwenden ist, für die die Gesetze die Schriftlichkeit normiert haben. Gemäß § 33 MRG ist die Schriftlichkeit normiert, woraus die Schlussfolgerung gezogen wird, dass vor allem bei einer Aufkündigung eines Bestandverhältnisses durch den Mieter gemäß § 33 Abs 1 MRG aus Gründen der Rechtssicherheit und des vom Gesetz intendierten Schutzes des Mieters die strenge Schriftform im Sinne der Unterschriftlichkeit erforderlich ist und daher ein einfaches Versenden per Email ohne entsprechende Signatur keine Wirksamkeit erfüllt.

Das Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (§ 4 Abs 1 SigG) versehenen Email bietet keinen der eigenhändigen Unterfertigung eines Schriftstückes gleichwertigen Übereilungsschutz, da es an einem Akt fehlt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht.

Fazit

Daraus ist zu schließen, dass die schriftliche außergerichtliche Aufkündigung eines Mieters jedenfalls handschriftlich unterfertigt werden muss, was aber bedeutet, dass die Aufkündigung per Fax übermittelt werden kann und per Email, sofern eine Signatur gesichert erkenntlich ist.

Es empfiehlt sich immer noch, die Kündigung mittels eingeschriebenen Brief zu übermitteln.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.