Wohnrecht nach dem Tod des Lebensgefährten

Dr. Weisert geht in ihrem Beitrag näher der Frage nach, inwieweit Personen, die in einer Lebensgemeinschaft leben, nach dem Tod des Lebensgefährten Anspruch darauf haben, in dessen Wohnung bzw. Haus zu leben und gibt dabei wertvolle Tipps.

Im Fall einer Lebensgemeinschaften gilt dies jedoch nicht, Lebensgefährten haben weder ein gesetzliches Erbrecht noch besteht ein Vorausvermächtnis zu ihren Gunsten.

Um zu klären, ob der überlebende Lebensgefährte trotzdem ein Anrecht darauf hat, weiterhin in der gemeinsam genutzten Wohnung/Haus wohnen zu dürfen, ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung des Verstorbenen gehandelt hat.

1. Mietwohnung

Wenn nur einer der beiden Lebensgefährten Hauptmieter ist, wird im Fall des Todes des Mieters seinem bisherigen Lebensgefährten das Recht zum Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 14 MRG gewährt. Dieses Eintrittsrecht setzt ein mindestens 3 jähriges Zusammenleben in der Wohnung oder einen gemeinsamen Bezug derselben voraus.

Bis zu der Entscheidung des OGH 5 Ob 70/06i galt dies jedoch nur für heterosexuelle Paare. Mit dieser Entscheidung, welche das Urteil des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte vom 24.7.2003 (40016/98 Karner gegen Österreich) berücksichtigt, führt eine Menschenrechtskonvention-konforme Auslegung der Bestimmung des § 14 Abs 3 zweiter Satz MRG zu einer Bejahung eines Eintrittsrechts unter Gegebenheit der sonstigen Voraussetzungen auch für gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaften.

Dies gilt gemäß § 20 Abs 4 Z 3 WGG auch für Gebrauchsüberlassungen im Rahmen des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts.

2. Eigentumswohnung/Liegenschaft

Der Lebensgefährte kann nur, sofern keine vertraglichen Regelungen vorliegen – um nach dem Tod seines Partners auch weiterhin in dessen Wohnung leben zu dürfen – ein Wohnrecht behaupten.

Zu unterscheiden ist zwischen der Dienstbarkeit der Wohnung als dingliches Recht und dem rein obligatorischen Wohnungsrecht, welches nicht auf den Übernehmer eines Vermögens übergeht (§ 1409 ABGB).

Die Dienstbarkeit „Recht der Wohnung“ ist das dingliche Recht zum Gebrauch einer Wohnung. Für den Erwerb einer solchen Dienstbarkeit gelten die Regeln von Titel und Modus (§§ 480, 481 ABGB). Titel sind vor allem Rechtsgeschäfte wie Verträge und letztwillige Verfügungen, wobei aber auch die Ersitzung als Titel herangezogen werden kann. Als Modus ist bei Liegenschaftsrechten die Eintragung ins Grundbuch aufgrund der Publizität erforderlich.

Ist das Wohnrecht des Lebensgefährten – wie es in den meisten Fällen vorkommt – nicht vertraglich und grundbücherlich festgehalten worden, müsste man prüfen, ob es sich um eine offenkundige Dienstbarkeit handelt, also ob davon ausgegangen werden kann, dass das zwischen den Parteien vereinbarte Wohnrecht auch dingliche Wirkung haben soll und der überlebende Partner einen Anspruch auf Einverleibung seines Wohnrechtes erheben könnte. Die Parteienabsicht ist dabei zu ermitteln.

Die offenkundige Dienstbarkeit befreit dabei nicht vom Erfordernis des Erwerbstitels, wohl aber von der Notwendigkeit der bücherlichen Eintragung.

Die frühere Rechtsprechung hat die Ansicht vertreten, das Personalservitute (sohin auch das Wohnrecht) nicht offenkundig sein können, wenn sie nicht eingetragen sind. Nunmehr wurde judiziert, dass auch persönliche Dienstbarkeiten offenkundig sein können (SZ 68/194; 1 Ob 14/97h, 1 Ob 112/97w; 1 Ob 128/98z; RS0079882, JBl 1996, 458).

Wenn es die Parteienabsicht war, dem Wohnberechtigten ein dingliches Recht zu verschaffen, hätte der (überlebende) Lebensgefährte einen Anspruch auf Einverleibung seines Wohnrechtes.

Wenn ein Dritter eine grundbücherlich lastenfreie Liegenschaft erwirbt und dabei weiß, dass jemand anderem Rechte auf Einverleibung dinglicher Rechte zustehen, hat er diese Rechte auch anzuerkennen, dabei genügt schon die Kenntnis einer nicht völlig geklärten Rechtslage (SZ 68/194).

Ein ohne dingliche Wirkung begründetes, bloß obligatorisches Wohnungsrecht geht auf den Einzelrechtsnachfolger des Verpflichteten nur dann über, wenn sie es übernommen haben. Einen Vertrauensschutz für ein nicht zu übernehmendes obligatorisches Recht gibt es nicht (MietSlg 39.038, 42.025). Ein für eine solche Übernahme erforderlicher Übernahmsakt liegt erst dann vor, wenn der Einzelrechtsnachfolger die Liegenschaft mit allen Rechten und Pflichten, mit denen diese seine Rechtsvorgänger benützt hatten, übertragen erhalten hat (MietSlg 34.060).

Tipp

Meiner Ansicht nach ist es nicht zu empfehlen, während einer aufrechten Lebensgemeinschaft ein dingliches Wohnrecht einzuräumen, da dieses im Zweifel lebenslänglich zugunsten des Berechtigten gilt (MietSlg 25.038).

Andererseits kann bei langer Dauer der Lebensgemeinschaft auch nicht – sollte keine Verbücherung oder anderer Rechtsakt für die Dinglichmachung erfolgt sein – dieser Umstand herangezogen werden, da ein Wohnrecht wohl nicht ersessen werden kann, da durch die Ersitzung eine eingeräumte, jederzeit widerrufliche Nutzungsmöglichkeit in ein fortwährendes Recht verwandelt werden könnte. Gerade dies macht aber ihren Besitz zum unechten und schließt die Ersitzung aus (§ 1464 ABGB iVm § 345 ABGB). Das ledigliche Gewähren des Wohnens stellt kein Wohnrecht dar (analog 1 Ob 172/10s). Grundsätzlich sind Persönlichkeitsrechte und Familienrechte von der Ersitzung ausgeschlossen.

Was bleibt sind testamentarische Verfügungen, die Partnern gewährleisten, auch nach dem Tod des anderen in dessen Wohnung weiterleben zu dürfen, sofern die Partnerschaft im Zeitpunkt des Ablebens noch aufrecht war.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.