Dokument-ID: 921422

WEKA (api) | News | 19.06.2017

Zur Mietzinsminderung bei Belästigung durch Bahnlärm trotz vorheriger Zusage einer ruhigen Lage

Wurde eine ruhige Lage vertraglich versprochen, muss jedoch auch mit einer gewissen Geräuschentwicklung gerechnet werden. Vor allem wenn eine dem Mieter vor Vertragsabschluss bekannte Bahnlinie in 2 km Entfernung verläuft

Geschäftszahl

OGH 29. März 2017, 1 Ob 50/17k

Norm

§ 1096 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Für eine Mietzinsminderung nach dem ABGB müssen immer die Umstände des Einzelfalls abgewogen werden und ob der vertraglich vereinbarte Gebrauch dessen nicht möglich ist. Wurde eine ruhige Lage vertraglich versprochen, muss jedoch auch mit einer gewissen Geräuschentwicklung gerechnet werden. Vor allem wenn eine dem Mieter vor Vertragsabschluss bekannte Bahnlinie in 2 km Entfernung verläuft. Bei einem solchen Umstand handelt es sich um ein offenkundiges Merkmal.

OGH: Das ABGB sieht in § 1096 vor, dass im Falle eines mangelhaften Zustandes eines Bestandstückes bei der Übergabe oder wenn es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es nicht mehr in der Lage ist, den vertraglich vorgesehenen Gebrauch zu ermöglichen, eine Mietzinsminderung vorgenommen werden darf. In welchem Ausmaß dies zulässig ist, hängt immer von den Umständen des entsprechenden Einzelfalls ab.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall, wurden die Bestandnehmer durch eine Bahnlinie gestört, die sich in einer Entfernung von 2 km befand. Sie begehrten eine Mietzinsminderung für diese Geräuschentwicklung, vor allem da vertraglich eine ruhige Lage zugesichert worden ist. Der OGH schloss sich der Meinung des Berufungsgerichtes an, dass eine zugesicherte „ruhige Lage“ nicht gleich bedeuten müsse, dass kein Eisenbahnlärm zu dem Bestandobjekt dringen würde, insbesondere dann nicht, wenn sich die Bahnlinie in einer Entfernung von 2 km befände und es sich dabei um ein offenkundiges Merkmal handle. Dem Mieter also vor Vertragsabschluss diese Bahnlinie bekannt war. Somit sei davon auszugehen, dass auch wenn eine „ruhige Lage“ zugesichert worden wäre, mit einer gewissen Geräuschentwicklung gerechnet werden müsse.

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