Zur Vermieterstellung beim Mischwohnungseigentum

Ein Miteigentümer, dem ein Objekt zur ausschließlichen Nutzung eines Objektes in einem Mischhaus überlassen worden ist, kann einen Mietvertrag zwischen dem Mieter und sämtlichen Miteigentümer an der Liegenschaft begründen.

Geschäftszahl

OGH 18.12.2014, 2 Ob 109/14i

Norm

§ 523 ABGB; 16 Abs 2 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Ein Miteigentümer, dem ein Objekt zur ausschließlichen Nutzung eines Objektes in einem Mischhaus überlassen worden ist, kann einen Mietvertrag zwischen dem Mieter und sämtlichen Miteigentümer an der Liegenschaft begründen; er wird dabei als Verwalter tätig, wobei seine Vertretungsvollmacht Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung umfasst. In diesem Umfang kann er als mittelbarer Störter für eine Eigentumfreiheitsklage gemäß § 523 ABGB passivlegitimiert sein.

OGH: Bei der streitgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um ein so genanntes Mischhaus, bei dem nur teilweise Wohnungseigentum begründet worden ist.

Die Beklagte hat als schlichte Miteigentümerin ihr zur ausschließlichen Nurzung überlassenen Objekte (Geschäftslokale) vermietet, wobei ihre Mieter die Fassaden des Hauses farblich verändert haben, ohne dass eine Erlaubnis der Beklagten oder der Hausverwaltung vorlag.

Hinsichtlich der Umgestaltung der Fassade begehrt die Klägerin von der Beklagten als mittelbare Störerin die Beseitigung und Unterlassung und stützt dies auf die Eigentumfreiheitsklage gemäß § 523 ABGB.

Zur Stellung der Beklagten hält der OGH zum einen fest, dass die Beklagte berechtigt ist, auf eigene Rechnung, jedoch im Namen aller Miteigentümer, einen Mietvertrag über die ihr zugewiesenen Objekte abzuschließen. Ihr kommt dabei die Rolle eines Verwalters zu, dessen Befugnisse sich auf die ordentliche Verwaltung erstrecken. Der OGH stellt in diesem Zusammenhang klar, dess weder der Kläger noch die Beklagte vertragliche Ansprüche aus dem Mietvertrag über die Geschäftslokale geltend machen können, sondern dass dazu nur die Eigentümergemeinschaft legitimiert ist.

In weiterer Folge weist der OGH darauf hin, dass die Beklagte als Verwalterin nur dann für eine Eigentumsfreiheitsklage gemäß § 523 ABGB passivlegitimiert wäre, wenn sie in der Lage wäre, die Störungshandlungen durch Maßnahmen im Bereich der ordentlichen Verwaltung zu verhindern (oder aber in die zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung eingegriffen hat).

Da sich der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch auf den Fassadenanstrich, der als Störungshandlung nicht von der Verwaltungsbefugnis der Beklagten umfasst ist, bezieht, kann von der Beklagten keine Abhilfe verlangt werden.