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WEKA (api) | News | 14.06.2018

Zur Wirksamkeit einer Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG bei vorangegangener Aufkündigung

Eine Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG setzt das Verlassen der Wohnung durch den bisherigen Hauptmieter und die Übernahme der Wohnung durch einen nahen Angehörigen, der bereits eine Zeit in der Wohnung gelebt hat, voraus.

Geschäftszahl

OGH 23. März 2018, 8 Ob 8/18m

Norm

§ 12 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Eine Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG setzt das Verlassen der Wohnung durch den bisherigen Hauptmieter und die Übernahme der Wohnung durch einen nahen Angehörigen, der bereits eine Zeit in der Wohnung gelebt hat, voraus. Rechtsprechung und Lehre vertreten dabei die Ansicht, dass auch ein aufgekündigtes Mietverhältnis noch abgetreten werden kann, jedoch nur noch in der beschränkten Form bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Aufkündigung, also dem Ende der Kündigungsfrist.

OGH: Die Beklagte wohnte seit vielen Jahren als Mieterin in einer Wohnung der Klägerin und zumindest die letzten fünf Jahre gemeinsam mit ihrem Sohn. Im Frühjahr 2016 beschlossen Mutter und Sohn, dass er die Wohnung übernehmen solle, da sie ab Oktober in eine barrierefreie Wohnung ziehen wollte. Am 28.06.2016 formulierte die Beklagte ein Schreiben an die Vermieterin, in dem sie die Wohnung aufkündigte, jedoch nicht erwähnte, dass der Sohn die Wohnung übernehmen solle. Die Klägerin bestätigte die Auflösung des Bestandvertrages mit 30.09.2016. Nach dem Auszug der Beklagten im August 2016 teilten Mutter und Sohn Anfang September der Klägerin in einem gemeinsamen Schreiben mit, dass die Beklagte die Wohnung ihrem Sohn überlasse. Die Klägerin war jedoch der Meinung, dass ein Abtritt nicht mehr möglich sei, da die Wohnung bereits gekündigt sei und begehrte von der Beklagten die Räumung der Wohnung und des PKW-Abstellplatzes, welche auch weiterhin vom Sohn der Beklagten benützt werden.

In ständiger Rechtsprechung hat der OGH geklärt, dass es wirksame Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG voraussetze, dass der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlässt und ein naher Angehöriger, der eine gewisse Zeit im selben Haushalt gelebt hat, die Wohnung weiterhin benützt und eine (konkludente) Willensübereinstimmung zwischen Hauptmieter und dem zurückbleibenden Angehörigen über den Mietrechtsübergang besteht. Das „Verlassen“ und „Überlassen“ der Wohnung kann zeitlich auseinanderfallen genauso wie die Willensübereinstimmung über den Übergang der Mietrechte vor oder nach dem Verlassen der Wohnung erfolgen kann. Die in § 12 Abs 2 MRG vorgesehene Verpflichtung zur Anzeige des Mieterwechsels hat lediglich deklarativen Charakter und kann höchstens Schadenersatzansprüche des Vermieters mit sich bringen. Die Vertragsübernahme nach § 12 Abs 1 MRG geschieht ohne die Einwilligung des Vertragspartners und bewirkt den Eintritt des Vertragsübernehmers in das Schuldverhältnis und die Rechtsstellung der ausscheidenden Partei, ohne dass sich dadurch das Schuldverhältnis ändert.

In casu waren sich Mutter und Sohn schon lang vor dem Verlassen der Wohnung über die Vertragsübernahme einig, womit der geforderte Konsens bereits im Frühjahr 2016 vorlag. Die Anzeige an die Vermieterin war lediglich deklarativ. Somit wurde die Abtretung mit dem 26.08.2016 wirksam, an dem die Beklagte aus der Wohnung auszog und von diesem Zeitpunkt an, war der Sohn der Vertragspartner der klagenden Vermieterin, wodurch die Beklagte nicht mehr passivlegitimiert war.

Die Klägerin wandte ein, dass keine Vertragsübernahme mehr möglich gewesen sei, da die Wohnung bereits gekündigt gewesen sei. Sie stütze sich dabei auf die Entscheidung 3 Ob 215/08a. In diesem lehnte der 3. Senat des OGH ab, trotz der bereits erfolgten Aufkündigung dem Vertragsübernehmer ein ungekündigtes Mietverhältnis zu gewähren, jedoch ging er offensichtlich auch von der Zulässigkeit der Abtretung iSd § 12 Abs 1 MRG aus. Es sei dem Gesetz nicht zu entnehmen, dass es bei einem von vornherein befristeten Mietverhältnis nicht erlaubt sei, es nach § 12 MRG an Angehörige abzutreten. Folglich muss es auch möglich sein, nach der Aufkündigung eines Mietverhältnisses dasselbe beschränkt auf die Mietrechte bis zum Endigungszeitpunkt abzutreten. Der Zweck des § 12 MRG liegt in dem Schutz der Familie vor Obdachlosigkeit. Durch den Eintritt in das, wenn auch bereits aufgekündigte, Mietverhältnis, hat der Angehörige zumindest vorläufig ein Obdach.

Die Literatur behandelt die Entscheidung 3 Ob 215/08a ähnlich. Prader ist der Ansicht, dass eine bloße Kündigung oder eine Vertragsauflösung einen Eintritt nicht verunmögliche. Bis zum Eintritt der Kündigung sei der Vertrag aufrecht, sodass eine Abtretung insoweit möglich sein muss, solange die übrigen Voraussetzungen des § 12 MRG vorliegen. Schinnagl betont, dass eine Abtretung auch bei einem zwischenzeitlich aufgelösten bzw aufgekündigten Mietverhältnis möglich sein muss, wenn die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen sei. Der eintretende Angehörige trete in das Mietverhältnis für die restliche noch bestehende Laufzeit des Vertrages ein. Auch Höllwerth nimmt an, dass trotz der Aufkündigung die Mietrechte bis zum Ende des Mietverhältnisses abgetreten werden können.

Die Möglichkeit der Vertragsübernahme nach § 12 Abs 1 MRG auch nach der Aufkündigung des Mietverhältnisses für die Mietrechte bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Aufkündigung entspricht der Rechtsprechung des OGH zum Präsentationsrecht. Voraussetzung dafür ist, dass das Bestandverhältnis zum Zeitpunkt der Namhaftmachung des Nachmieters noch aufrecht ist. Das Berufungsgericht hat demnach zutreffend entschieden, dass der Angehörige das Bestandverhältnis in dem aufgekündigten Zustand übernimmt, wenn der Hauptmieter davor das Mietverhältnis durch eine Aufkündigung beendet hat. Wichtig ist jedoch, dass er dieses übernimmt und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund der Vertragsübernahme nach § 12 Abs 1 MRG Hauptmieter ist und daher die Räumungsklage gegen ihn zu richten ist.

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