Zur groben Pflichtverletzung des Verwalters bei Einschreiten im Bauverfahren

Missbraucht ein Verwalter gravierend die Vollmacht der Eigentümer, unterlässt er es über mehrere Jahre hinweg, über seine Fehlleistung aufzuklären, ist eine Auflösung des Verwaltungsvertrags nach § 21 Abs 3 WEG 2002 gerechtfertigt.

Geschäftszahl

OGH 06.11.2018, 5 Ob 177/18t

Norm

§ 21 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Missbraucht ein Verwalter auf gravierende Weise die Vollmacht der Eigentümer, unterlässt er es in der Folge über mehrere Jahre hinweg, über seine Fehlleistung aufzuklären und prolongiert er somit die zugrundeliegenden Schwierigkeiten, ist eine Auflösung des Verwaltungsvertrags nach § 21 Abs 3 WEG 2002 gerechtfertigt.

OGH: Im Anlassfall schritt der Verwalter in mehreren Bauverfahren unter Berufung auf die ihm dafür von den Mit- und Wohnungseigentümern erteilten Spezialvollmachten als Vertreter ein. Um den Aufträgen der Baupolizei nachkommen zu können, erstattete der Verwalter mehrere teilweise unrichtige Fertigstellungsanzeigen. Die Unrichtigkeit war ihm bewusst bzw hätte ihm zumindest bewusst sein müssen. Die Mit- und Wohnungseigentümer wurden vom Verwalter ungenügend informiert. Weder die baurechtlichen Schwierigkeiten noch der vom Verwalter gewählte „Lösungsweg“ wurde den Eigentümern zur Kenntnis gebracht. Der Verwalter blieb in der Folge bis zum neuerlichen Einschreiten der Baubehörde jahrelang untätig.

Es ist vertretbar, die Vorgehensweise des Verwalters als einen gravierenden Vollmachtsmissbrauch zu qualifizieren, weil ihm klar sein hätte müssen, keineswegs im Interesse der Eigentümer zu handeln. Er hätte die Eigentümer über die Sachlage, ihre Handlungsmöglichkeiten und die Konsequenzen umfassend aufklären und sich an der Suche einer nachhaltigen Lösung beteiligen müssen. Auch wenn die Pflichtverletzung schon Jahre zurückliege, dauere der konsenswidrige Zustand gerade wegen des passiven Verhaltens des Verwalters immer noch an. Aus diesem Grund sei auch keine positive Zukunftsprognose möglich. Die Auffassung, das Verhalten des Verwalters rechtfertige die Auflösung des Verwaltungsvertrags nach § 21 Abs 3 WEG 2002, ist daher vertretbar.