Zur rechtlichen und wirtschaftlichen Einheit von Liegenschaften und Betriebskostenabrechnung

Auf einer Liegenschaft errichtete Bauwerke, die keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden, dürfen nicht gemeinsam abgerechnet werden. Gebäude auf verschiedenen Liegenschaften können somit schon gar nicht gemeinsam abgerechnet werden.

Geschäftszahl

OGH vom 27.01.2015, 5 Ob 228/14m

Rechtsnorm

§ 17 Abs 1 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Auf einer Liegenschaft errichtete Bauwerke, die keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden, dürfen nicht gemeinsam abgerechnet werden. Eine solche Einheit kann bei verschiedenen Verwendungszwecken der Gebäude und bei bloß sehr eingeschränkter gemeinsamer Versorgung wegen Leerstands eines der Gebäude, nicht angenommen werden. Gebäude auf verschiedenen Liegenschaften, die keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden, können somit schon gar nicht gemeinsam abgerechnet werden.

OGH: Bei der Betriebskostenabrechnung ist auf den Grundbuchskörper abzustellen, die liegenschaftsübergreifende Abrechnung wird nach Rechtsprechung des OGH grundsätzlich auch bei einer wirtschaftlichen Einheit abgelehnt. Der Begriff des Hauses iSd § 17 Abs 1 MRG bezieht sich somit bloß auf die vermietbaren Teile auf einer Liegenschaft. Die Bauwerke auf einer Liegenschaft bilden eine rechtliche und in der Regel auch wirtschaftliche Einheit.

Kriterien für die wirtschaftliche Einheit mehrerer Gebäude auf einer Liegenschaft sind gemeinsame oder getrennte Versorgungseinrichtungen, das Alter und Erhaltungszustand der Gebäude, die bauliche Trennung oder unterschiedliche Verwendung zu Wohn- und Betriebszwecken.

Im vorliegenden Fall waren die Gebäude weder auf einer Liegenschaft gelegen, noch erfüllten sie die Kriterien der wirtschaftlichen Einheit, da eines der Gebäude leerstehend war und die gemeinsame Versorgung dementsprechend nur sehr eingeschränkt stattfinden konnte und da sich sowohl die bauliche Gestaltung als auch die Benützungsverhältnisse der Gebäude voneinander unterschieden. Somit lag keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit vor und die gemeinsame Betriebskostenabrechnung der Gebäude war unzulässig.