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Dokument-ID: 822548 Judikatur | Entscheidung

6 Ob 131/15f; OGH; 26. November 2015

GZ: 6 Ob 131/15f | Gericht: OGH vom 26.11.2015

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Hon.-Prof. Dr. Kuras als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schramm, Dr. Gitschthaler, Univ.-Prof. Dr. Kodek und Mag. Wurzer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei T***** L*****, vertreten durch Dr. Ulrich Sinnißbichler, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die beklagte Partei B***** Aktiengesellschaft, *****, vertreten durch Dr. Wolfgang Vanis Rechtsanwalt GmbH in Wien, wegen 552.136,03 EUR sA und monatlich 3.232,70 EUR ab 1. Juli 2013, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg als Berufungsgericht vom 28. April 2015, GZ 22 R 11/15v-31, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Salzburg vom 23. Oktober 2014, GZ 23 C 418/13x-27, teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird teilweise Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass die Entscheidung nunmehr insgesamt zu lauten hat:

„Das Klagebegehren, die Beklagte sei schuldig, dem Kläger beginnend mit 1.7.2013 zu dem bisher geleisteten Bestandzins einen ergänzenden Bestandzins von EUR 3.232,70 brutto monatlich zu bezahlen, und zwar die bis zur Rechtskraft dieses Urteils fällig gewordenen Beträge binnen 14 Tagen, die künftig fällig werdenden Beträge am Ersten eines jeden Monats gemeinsam mit dem bisher geleisteten Bruttomietzins, besteht dem Grunde nach zu Recht.

Das weitere Klagebegehren, die Beklagte sei schuldig, dem Kläger EUR 552.136,03 samt 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit 26.6.2013 binnen 14 Tagen zu bezahlen, wird abgewiesen.

Der Zwischenantrag der Beklagten auf Feststellung, dass der Kläger für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses nicht berechtigt sei, ausgenommen die Wertsicherung des Hauptmietzinses gemäß Punkt IV des Mietvertrags vom 20.8.1985, wird abgewiesen.“

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz und jene über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens bleibt der Endentscheidung vorbehalten.

Entscheidungsgründe

Der Kläger ist nunmehr Alleineigentümer der Liegenschaft EZ ***** GB *****, Bezirksgericht Salzburg, mit der Grundstücksadresse *****. Mit Schenkungsvertrag vom 23.4.2009 erwarb der Kläger einen Drittelanteil dieser Liegenschaft, mit Schenkungsvertrag vom 24.10.2012 die restlichen zwei Drittel.

Die Beklagte betreibt auf der vorgenannten Liegenschaft eine B*****-Filiale. Im Jahr 1996 wurde der B*****-Konzern, welchem die Beklagte angehört hat, verkauft und dieser Verkauf mit der Entscheidung der Europäischen Kommission vom 27.8.1996 wirksam. Die Beklagte verständigte weder den Kläger noch dessen Rechtsvorgänger L***** L***** ausdrücklich vom Verkauf des B*****-Konzerns an den R*****-Konzern.

Mit Mietvertrag vom 31.7./20.8.1985 vermietete der damalige Eigentümer der Liegenschaft, L***** L*****, das gesamte Erdgeschoss der auf dieser Liegenschaft befindlichen Gebäude – ausgenommen den Aufgang zur Privatwohnung im 1. Stock des Hauses – sowie weitere laut Planskizze markierte Räume im 1. Stock des Hauses an die Beklagte. Mit Vereinbarung vom 24.2.1994 betreffend Umbau-, Verbesserungs- und Sanierungsarbeiten der Beklagten wurden die zuvor angeführten Bestandflächen einvernehmlich abgeändert. So wurden im Erdgeschoss ein Geschäftslokal im Ausmaß von 88,49 m² und die von der Verkaufshalle zugänglichen Kellerräumlichkeiten im Ausmaß von 23,46 m² wieder an den Vermieter zurückgestellt und im Gegenzug der östlich an das Althaus angrenzende Eingangsbereich in das Althaus an die Beklagte vermietet. Im Obergeschoss wurde ebenfalls eine Fläche im Ausmaß von 42,21 m², welche ursprünglich von der Beklagten mitangemietet worden war, zurückgestellt.

Das Bestandobjekt umfasst im Erdgeschoss einen so genannten Neubestand im Ausmaß von rund 695,51 m², welcher im Wesentlichen um 1970 errichtet wurde, und einen Altbestand im Ausmaß von rund 294,11 m², welcher zum Teil bereits vor 1918 (Rückgebäude im Plan von 1918 als Bestand geführt), zum Teil aufgrund des Plans von 1918 (Nebengebäude 1), in seiner wesentlichen Substanz allerdings durch den Um- und Neubau 1937, errichtet wurde. Auch die im Obergeschoss angemietete Bestandfläche von rund 188,18 m² befindet sich in diesem Altbestand. Bei dem im Erdgeschoss befindlichen „Neubestand“ handelt es sich um einen Anbau (Neubau) an den bereits bestehenden „Altbestand“. Bei der Errichtung des gesamten Bestandobjekts in der heutigen Form wurden allerdings auch Teile des Altbestands im Erdgeschoss von 1937 in den Jahren 1970 und 1995 umfangreich umgebaut. Der Altbestand im Ausmaß von rund 294,11 m² ist Teil des Bestandobjekts. Im Erdgeschoss erfolgte 1995 eine Einbindung eines Teils des Rückgebäudes in die Verkaufshalle (Unterfangung, Abbruch der Wände), eine Maßnahme, die als weitreichender Umbau zu bezeichnen ist. Im Obergeschoss ist der Altbestand 1937 (Rückgebäude) bezüglich der Fassade augenscheinlich unverändert erhalten. Die Netto-Geschossfläche (Brutto-Geschossfläche abzüglich der durch bauliche Konstruktionen wie Wände und Stützen verbrauchte Flächen) des Bestandobjekts (Gebäude) beträgt rund 1.059 m², darin enthalten rund 388 m² (Netto-Geschossfläche) Altbau. Es steht nicht fest, ob eine weitere Fläche im Ausmaß von 15 m² Netto-Geschossfläche im Altbestand Obergeschoss zur Bestandfläche gehören.

Die wesentlichen Bestimmungen des Mietvertrags vom 31.7./20.8. 1985 lauten wie folgt:

I. […] Gegenstand dieses Mietvertrages ist das gesamte Erdgeschoss der auf dieser Liegenschaft befindlichen Gebäude ausgenommen der Aufgang zur Privatwohnung im ersten Stock des Hauses, sowie in diesem Stockwerk jene Räume, die in der einen Bestandteil dieses Vertrages bildenden Planskizze rot umrandet sind.

Hiezu wird von den Parteien dieses Vertrages einvernehmlich festgestellt, dass die Firma L*****gesellschaft m.b.H. (vormals L*****Gesellschaft m.b.H.) (kurz: Vormieter) mit Mietvertrag vom 16. Jänner 1969 und Nachtrag vom 29. Oktober sowie 28. November 1969 sämtliche im Erdgeschoss des Hauses *****, gelegenen Räumlichkeiten sowie die damals unverbauten Grundflächen der Liegenschaft EZ ***** KG ***** und einen Teil der im ersten Stock des Hauses gelegenen Räume mit dem Recht gemietet hat, auf dem unverbauten Teil der Liegenschaft eine Verkaufshalle auf ihre Kosten zu errichten und sowohl diese Verkaufshalle und die dazugehörenden Räume als auch die übrigen Bestandteile des Mietobjektes, mit Ausnahme der Fleischhauerei, an Dritte weiterzuvermieten. (Der Vormieter) hat aufgrund dieses Vertrages mit der B***** Aktiengesellschaft einen Mietvertrag abgeschlossen, dessen Gegenstand die von ihr errichtete Verkaufshalle samt den dazugehörigen Nebenräumen ist; die an die Firma B***** Aktiengesellschaft untervermieteten Räume im Erdgeschoss und im ersten Stock des Hauses sind in der bereits erwähnten, einen Bestandteil dieses Vertrages bildenden Planskizze grün umrandet.

Die Parteien dieses Vertrages stellen ferner einvernehmlich fest, dass die Auflösung des zwischen Herrn L***** L***** und (dem Vormieter) bestehenden Hauptmietvertrages aufschiebende Bedingung für das Inkrafttreten dieses Mietvertrages ist. Diese Bedingung muss spätestens am 30. Juni 1990 erfüllt sein. Für den Fall, dass die Bedingung bis dahin nicht erfüllt ist, kommen die Parteien dieses Vertrages überein, spätestens Ende 1989 Besprechungen über eine allfällige Fristverlängerung einzuleiten. Sollte sich die Bedingung als unerfüllbar herausstellen oder die Frist ablaufen, ohne dass sie verlängert oder weiter verlängert wird, hat keine der Vertragspartner gegen den anderen aus diesem Vertrag irgendwelche Ansprüche.

Sollte es, aus welchen Gründen immer, nicht möglich sein, das Mietverhältnis zwischen Herrn L***** L***** und (dem Vormieter) zur Gänze aufzulösen, sondern eine solche Auflösungsmöglichkeit nur bezüglich jener Teile des Mietgegenstandes bestehen, die gegenwärtig (vom Vormieter) an die Firma B***** Aktiengesellschaft vermietet sind, so tritt dieser Mietvertrag hinsichtlich jener Räumlichkeiten in Kraft, die derzeit an die Firma B***** Aktiengesellschaft untervermietet sind; die näheren Bestimmungen dieses eingeschränkten Mietvertrages sind in den folgenden Vertragspunkten festgelegt.

II. Herr L***** L*****, im Folgenden kurz „Vermieter“ genannt, vermietet und die Firma B***** Aktiengesellschaft, im Folgenden kurz „Mieterin“ genannt, mietet das im Punkt I dieses Vertrages näher bezeichnete Mietobjekt, nämlich die in dem einen Bestandteil dieses Vertrages bildenden Plan rot umrandeten Räume um den frei vereinbarten und angemessenen Mietzins von ATS 104.000,– (Schilling einhundertviertausend) monatlich zusätzlich Umsatzsteuer und anteilige Betriebskosten einschließlich der überwälzbaren öffentlichen Abgaben im Sinne des § 21 MRG […]

IV. Der Hauptmietzins von ATS 104.000,00 bzw ATS 72.500,00 wird gegen eine Währungsänderung oder Änderung der Kaufkraft des Österreichischen Schillings nach dem Verbraucherpreisindex 1976 mit der für den Monat Februar 1985 verlautbarten Indexzahl als Basiszahl wertgesichert. Jede Änderung der Indexzahlen des Verbraucherpreisindex 1976 oder des an seine Stelle tretenden, mit ihm verknüpften Ersatzindex, hat eine entsprechende Änderung des Mietzinses zur Folge, wobei jedoch Schwankungen bis einschließlich 10 %, unberücksichtigt bleiben. Überschreiten die Schwankungen 10 %, so sind sie in vollem Umfang mit der Maßgabe zu berücksichtigen, dass eine weitere Änderung des Mietzinses erst wieder eintritt, wenn die Schwankungen der Indexzahlen des Verbraucherpreisindex 1976 oder des an seine Stelle getretenen mit ihm verknüpften Ersatzindex des österreichischen Statistischen Zentralamtes gegenüber der Indexzahl, die zuletzt Anlass für eine Änderung des Mietzinses war, neuerdings 10 % überschreiten […]

V. Da die Parteien dieses Vertrages den Mietzins frei und unbeeinflusst von amtlichen Mietzinsregelungen festgesetzt haben, kommen sie überein, dass auch in Zukunft der Hauptmietzins nur aufgrund der vorstehenden Wertsicherungsklausel geändert werden kann, amtliche Mietzinsregelungen auf das vorliegende Mietverhältnis jedoch keinen Einfluss haben.

VI. Das Mietverhältnis beginnt am Ersten jenes Monats, das der ganzen oder im Sinne des Punktes I. dieses Vertrages teilweisen Räumung des Mietobjektes durch (den Vormieter) folgt. Es wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist von einem halben Jahr zum Ende eines jeden Kalenderjahres aufgekündigt werden, von Seiten des Vermieters erstmals zum 31. Dezember 2015 […]

IX. Den Parteien des Vertrages ist der schlechte Bauzustand, insbesondere der [vom Vormieter] errichteten Verkaufshalle bekannt. Die Mieterin verzichtet daher auf Instandsetzungsarbeiten an den Gebäuden, in denen sich der Mietgegenstand befindet, insbesondere auf Sanierungsarbeiten am Dach und am Portal der Verkaufshalle, durch den Vermieter.

Sie ist vielmehr berechtigt, selbst alle Investitionen zu tätigen und Umbauten vorzunehmen, die zur Wiederinstandsetzung des Mietgegenstandes im Inneren und nach außen erforderlich sind. Die Mieterin wird diese Arbeiten durch befugte Gewerbetreibende auf ihre Kosten unter Beobachtung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchführen. Die Mieterin ist ferner berechtigt, während der gesamten Dauer des Mietvertrages Um- und Ausbauten des Mietobjektes auf ihre Kosten durchzuführen, soweit sie diese Investitionen und Bauarbeiten zur Erreichung und Sicherung des Verwendungszweckes des Mietobjektes, des Betriebes eines Handelsgewerbes mit Waren aller Art, für notwendig oder nützlich hält […]

XIII. Die Mieterin ist verpflichtet, das gesamte Innere des Mietobjektes und darüber hinaus die Außenmauern, das Dach, die Dachrinnen, das Portal und die Außenfenster der Verkaufshalle instandzuhalten und bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter in gutem Zustand unter Berücksichtigung der normalen Abnützung zu übergeben. Die Mieterin haftet dem Vermieter gegenüber für alle Beschädigungen am Mietobjekt, die durch ihre Mitarbeiter, Kunden und Lieferanten verursacht werden.

XIV. Die Mieterin ist berechtigt, die Rechte und Pflichten auf diesem Mietvertrag auf ein anderes Unternehmen der BM***** Aktiengesellschaft, der Holding-Gesellschaft der B*****-Betriebe zu übertragen; eine solche Übertragung kann innerhalb der BM***** Aktiengesellschaft auch mehrmals erfolgen.

Die Mieterin ist ferner berechtigt, das Mietobjekt ganz oder teilweise unterzuvermieten, bleibt aber in diesem Fall für die Einhaltung des Mietvertrages verantwortlich […]

XVI. Die Parteien dieses Mietvertrages stellen fest, dass der vereinbarte Mietzins angemessen ist […]

XXII. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform; dies gilt insbesondere für die Vereinbarung, dass mündliche Nebenabreden gelten sollen.

XXIII. Der Vermieter, Herr L***** L*****, räumt der Mieterin, B***** Aktiengesellschaft, für den Fall der Löschung des Vorkaufsrechts für (den Vormieter) im Grundbuch das Vorkaufsrecht an der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuchs der Katastralgemeinde ***** im Gerichtsbezirk Salzburg nach den Bestimmungen der §§ 1072 ff ABGB für die Zeit bis zum 31. Dezember 2015 ein.

Aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1969 war der Vormieter von den damaligen Liegenschaftseigentümern ermächtigt worden, auf der Liegenschaft den gesamten Hof durch einen Neubau zu überdecken. Die damaligen Liegenschaftseigentümer F***** L***** und L***** L***** nahmen mit Nachtrag zu diesem Mietvertrag vom 16. 1. 1969 zustimmend zur Kenntnis, dass der Vormieter diese Bauführung zur Herstellung und Errichtung eines Superädifikats vorgenommen hatte und ermächtigten den Vormieter unter einem zur Weitervermietung, wobei jedoch dem Untermieter, der Firma B***** Gesellschaft mbH die Auflage zu erteilen war, dass diese ihrerseits das Bestandobjekt nicht weiter untervermieten darf. In weiterer Folge kam es zwischen dem Vormieter und der Beklagten als Untermieterin des Geschäftslokals zu Unstimmigkeiten. Da auch L***** L***** aufgrund der groben Vernachlässigung des Mietobjekts durch den Vormieter unzufrieden war, kam es zu Gesprächen zwischen der Beklagten und L***** L***** über Möglichkeiten, eine Auflösung des Mietvertrags mit dem Vormieter herbeizuführen und damit im Zusammenhang einen mit der Auflösung dieses Mietverhältnisses bedingt abzuschließenden Mietvertrag zu erreichen. Dies hat sich einige Zeit hingezogen, wobei die Gespräche in weiterer Folge konkreter wurden und im März bzw April 1985 durch den damaligen Rechtsvertreter der Beklagten dem damaligen Rechtsvertreter des Vermieters L***** L***** ein Vertragsentwurf zugeleitet wurde. Dieser Vertragsentwurf wurde zwischen L***** L***** und seinem damaligen Rechtsvertreter besprochen und erörtert und daraufhin eine Stellungnahme zu diesem Vertragsentwurf an den Rechtsvertreter der Beklagten überreicht. In weiterer Folge fand ein gemeinsames Gespräch mit L***** L***** und den beiden Rechtsvertretern statt, wobei verschiedene Vertragspunkte noch geändert wurden und man sich letztlich auf die vorliegende Regelung einigte. Obwohl in dem Vertragsentwurf einige Standardsätze der Beklagten enthalten waren, bestand die Beklagte nicht darauf, dass bestimmte Standardformulierungen beibehalten werden müssen. In den Vertragsverhandlungen wurden einigen Änderungswünschen vermieterseits entsprochen und anderen wiederum nicht. Der Vertragsinhalt wurde zwischen L***** L***** und seinem Rechtsvertreter mehrfach durchbesprochen, wobei auch noch einen Tag vor Vertragsabschluss L***** L***** seinen Rechtsvertreter zu den einzelnen Punkten des Mietvertrags erneut befragte, bevor der Vertrag am 31.7.1985 von den Parteien unterfertigt wurde.

Nach dieser Einigung wurde der Prozess gegen den Vormieter begonnen. Die Auflösung des Mietverhältnisses sowie Räumung wegen mangelnder Instandhaltung des Mietobjekts wurde schließlich vom Obersten Gerichtshof bestätigt. Der Rechtsvertreter L***** L*****s erhielt im Zuge dieser Prozessführung von der Beklagten einen Kostenbeitrag von ATS 20.000,–.

In einem undatierten, jedoch auf den Mietvertragsabschluss 31.7./20.8. 1985 bezugnehmenden Schreiben der Beklagten, welches von L***** L***** am 31.7.1988 gegengezeichnet wurde, wurde unter anderem Folgendes festgehalten:

1. Die Berechnung des in Pkt II. des Vertrages festgelegten Mietzinses erfolgte durch Multiplikation der ungefähren Nutzflächen im Parterre mit dem m²-Mietzins von ATS 90,00 und im ersten Stock mit dem m²-Mietzins von ATS 45,00, wobei von dem sich so ergebenden Produkt monatlich je ATS 12.500,00 abgezogen wurden.

Dieser Abzug von ATS 12.500,00 erfolgt jedoch lediglich während der ersten 10 Jahre des Mietvertrages, beginnend mit dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens.

Nach Ablauf von 10 Jahren ist der volle Mietzins von uns an Sie zu bezahlen.

2. Die genaue Mietzinshöhe wird bei Übernahme des Mietlokals durch uns festgestellt werden. Zu diesem Zweck werden die Nutzflächen des Mietgegenstandes vermessen und die festgestellte m²-Anzahl mit ATS 90,00 bzw ATS 45,00 multipliziert werden. Von diesem Betrag ist der Betrag von ATS 12.500,00 abzuziehen und der so festgestellte Betrag aufgrund der Wertsicherungsklausel festzusetzen. Dieser Mietzins unterliegt der Wertsicherung und gilt während der ersten 10 Jahre des Mietverhältnisses. Nach Ablauf der 10 Jahre ist aufgrund der Vermessung des Geschäftslokales die Nutzfläche mit ATS 90,00 bzw ATS 45,00 je m² zu multiplizieren und das so gefundene Produkt aufgrund der Wertsicherungsklausel zu valorisieren.

3. Die Prozessführung gegen (den Vormieter) erfolgt ausschließlich auf unsere Kosten. Ihnen werden dadurch keine Kosten erwachsen. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn im Zuge eines Vergleiches Geldleistungen zu erbringen sind oder aufgrund des Vergleiches steuerliche Belastungen für den Vermieter entstehen. Diese sind jedenfalls von der Mieterin zu vergüten. Wir überweisen an Ihren Vertreter, Herrn Rechtsanwalt Dr. E***** F***** in S*****, als Honorar für seine bisherigen Bemühungen einen Betrag von ATS 20.000,00 sowie als Kostenvorschuss für das Kündigungs- bzw Räumungsverfahren gegen (den Vormieter) einen Betrag von weiteren ATS 10.000,00 und werden im Verlauf des Verfahrens angemessene Kostenvorschüsse über Anforderung leisten.

4. Sie verpflichten sich Ihrerseits, das Kündigungs- bzw Räumungsverfahren durch Herrn Dr. F***** führen zu lassen, ihn anzuweisen uns bzw unserem Anwalt, Herrn Dr. H***** Pe*****, jederzeit volle Auskunft über den Stand der Angelegenheit zu erteilen, alle prozessualen Schritte mit ihm abzusprechen und keine Vereinbarung mit (dem Vormieter) einzugehen, die nicht von uns bzw unserem Anwalt genehmigt worden ist […]

Nachdem der Vormieter im Jahr 1991 das Mietobjekt geräumt hatte, begann das Mietverhältnis zwischen L***** L***** und der Beklagten. In weiterer Folge wurde nach Einigung über die Gestaltung des Eingangsbereichs am 24.2.1994 eine weitere Vereinbarung betreffend die „Regelungen zum Mietvertrag vom 30. Juli/20. August 1985“ geschlossen. Mit dieser Vereinbarung erteilte L***** L***** als Vermieter seine Zustimmung zur Durchführung verschiedener Umbau-, Verbesserungs- und Sanierungsarbeiten, wobei gleichzeitig die eingangs zitierten Änderungen bezüglich der Mietflächen vorgenommen wurden. Auch diese Vereinbarung wurde zwischen den beiden Rechtsvertretern des Vermieters und der Beklagten ausverhandelt.

Im Jahr 2006 beabsichtigte L***** L***** im Rahmen einer vorgesehenen Nachfolgeregelung, das gegenständliche Bestandobjekt in eine neu zu gründende Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu übertragen, wobei deren Gesellschafter sein Sohn, der nunmehrige Kläger, gewesen wäre. Da diese Übertragung der Liegenschaft entgeltlich erfolgen sollte, erkundigte sich der Rechtsvertreter des L***** L***** mit Schreiben vom 9.5.2006 bei der Beklagten, ob diese auf das ihr eingeräumte Vorkaufsrecht verzichte, sodass der vorgesehenen Umstrukturierung nichts im Wege stehe. Falls von der Beklagten gewünscht, könnte ihr „nach erfolgter Übertragung die neue Eigentümerin (GmbH) für die Restlaufzeit des Vorkaufsrechts (2015) dieses wie bisher neu einräumen“. Letztendlich kam es nicht zu dieser geplanten Umstrukturierung.

Bezüglich der einzelnen Vertragspunkte des Mietvertrags gab es insbesondere verschiedene Vorstellungen über das Ausmaß der notwendigen Instandsetzungsarbeiten, wobei vermieterseits die notwendigen Kosten geringer eingeschätzt wurden als von der Beklagten. Schließlich einigten sich die Vertragsparteien bezüglich der notwendigen Sanierungskosten dahingehend, dass eine Mietzinsreduktion für die Dauer von zehn Jahren vereinbart wurde, wobei durch diese Mietzinsreduktion zum Teil die Übernahme des Prozesskostenrisikos und zum anderen Teil die notwendigen Sanierungskosten des Mietobjekts abgegolten sein sollten. Wunsch des Vermieters war ursprünglich auch, dass den Mietern die generelle Instandhaltungspflicht überbunden wird. In Punkt XIII des Mietvertrags wurden über Verlangen des Vermieters schließlich das Dach und die Außenmauern in die Instandhaltungsverpflichtung aufgenommen.

Punkte V und XIV des Mietvertragsentwurfs wurden inhaltlich seitens des Vermieters nicht beanstandet, sodass diese Punkte unverändert in die Vertragsendfassung übernommen wurden.

Obwohl L***** L***** bis Anfang der 2000er Jahre rechtlich beraten war und sein damaliger Rechtsvertreter den Kläger bis dato berät, hat dieser weder L***** L***** noch den Kläger über die in § 12 Abs 3 MRG aF beziehungsweise § 12a Abs 3 MRG eingeräumte Möglichkeit, die Anhebung des Hauptmietzinses auf den „angemessenen“ Hauptmietzins zu verlangen, informiert, zumal Ansprechpartner immer die Beklagte war. Es war jedoch bekannt, dass die Beklagte von der R*****-Gruppe Deutschland übernommen worden war.

Weder mit L***** L***** noch mit dem Kläger hat deren damaliger Rechtsvertreter besprochen, dass es bei der Beklagten zu einer Unternehmensveräußerung gekommen war. Dies wurde seitens des Rechtsvertreters auch nicht in Bezug auf § 12a MRG thematisiert. Bei den Besprechungen mit seinem damaligen Mandanten L***** L***** vor Abschluss des gegenständlichen Mietvertrags und auch in weiterer Folge war § 12 Abs 3 MRG aF auch in Bezug auf Punkt V des Mietvertrags kein Thema. Es wurde nicht erörtert, dass im Falle der Veräußerung des Unternehmens ein Anhebungsrecht nach § 12 Abs 3 MRG aF bestanden hat. In der Formulierung von Punkt V des Mietvertrags hat der damalige Rechtsvertreter L***** L*****s nicht einen Verzicht auf § 12 Abs 3 MRG gesehen beziehungsweise hat er dies so nicht wahrgenommen.

Der Kläger hat sich über die strukturellen Veränderungen bei der Beklagten im Jahr 1996 aus den Zeitungen informiert. Diese Informationen veranlassten ihn jedoch nicht, seinen damaligen Rechtsvertreter in diesem Zusammenhang zu kontaktieren. Am 19.11.2001 verfasste der Kläger ein Schreiben an die Beklagte, welches er von seinem Vater unterfertigen ließ und mit welchem er darauf hinwies, dass die Zehn-Jahres-Frist für die Mietzinsminderung am 1.9.2001 ausgelaufen war, und die Beklagte unter Berücksichtigung der zwischenzeitig eingetretenen Indexsteigerung aufforderte, sowohl für die Monate September, Oktober, November und Dezember 2001 Nachzahlung zu leisten als auch ab 1.1.2002 den neuen Mietzins von netto ATS 148.380,08 plus 20 % Umsatzsteuer zu überweisen. Auch in Zusammenhang mit diesem Schreiben setzte sich der Kläger nicht mit seinem damaligen Rechtsvertreter in Verbindung. Dem Kläger war zwar bereits im Jahr 1996 bekannt, dass die Beklagte an den R*****-Konzern Deutschland verkauft wurde, jedoch wurde er bis zum Jahr 2013 nicht auf die Möglichkeit einer Mietzinsanhebung gemäß § 12a MRG hingewiesen.

Mit Inkassozessionsvertrag vom 1.6.2013 trat der Voreigentümer der Liegenschaft, L***** L*****, seine Forderungen betreffend Nachzahlungen auf den angemessenen Mietzins zum Zwecke der Einziehung ab und ermächtigte den Kläger diese Forderung im eigenen Namen, aber auf Rechnung und Gefahr des L***** L*****, erforderlichenfalls auch im Klagsweg, geltend zu machen. Der Kläger nahm diese Abtretung an.

Das Erstgericht sprach – soweit dies für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung ist – aufgrund der seit 5.7.2013 gerichtsanhängigen Klage aus, dass das – insoweit allein auf den Titel des Schadenersatzes gestützte – Klagebegehren über EUR 552.136,03 samt Zinsen und Zahlung von monatlich EUR 3.232,70 ab 1.7.2013 an zusätzlichem Mietzins dem Grunde nach zu Recht bestehe. Es verneinte das Vorliegen des Ausnahmetatbestands nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG, weshalb die Beklagte im Jahr 1996 verpflichtet gewesen wäre, L***** L***** als Vermieter über den Verkauf ihrer Aktien an den R*****-Konzern zu verständigen; dieser Verkauf habe einen Machtwechsel im Sinne des § 12a Abs 3 MRG herbeigeführt. Durch diese Unterlassung sei L***** L***** beziehungsweise dem Kläger ein Schaden insoweit entstanden, als sie ihnen zustehende Mieterhöhungen nicht geltend machen konnten. Eine Verfristung des Begehrens sei nicht eingetreten, weil eine solche erst mit der Verständigung gegeben gewesen wäre; ein stillschweigender Verzicht auf die Erhöhung könne ebenfalls nicht angenommen werden. Die im Mietvertrag enthaltene Weitergabeklausel habe nur für konzerninterne Übertragungen gegolten; L***** L***** habe im Mietvertrag auch nicht auf eine Mietzinserhöhung gemäß § 12a MRG verzichtet.

Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren ab und ließ die Revision zu; es habe zwar auf Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu vergleichbaren Erhöhungs- und Verzichtsklauseln zurückgreifen können, insoweit bestehe jedoch auch Rechtsprechung, die diese unterschiedlich beurteile.

In der Sache selbst bejahte das Berufungsgericht den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG, womit die Mietzinsbildungsvorschriften (einschließlich des § 12a MRG) nicht zur Anwendung kämen; mangels Informationspflicht der Beklagten im Jahr 1996 sei diese dann aber auch nicht schadenersatzpflichtig. Im Übrigen habe L***** L***** im Mietvertrag zum einen einer Weitergabe der Mietrechte zugestimmt und zum anderen auf Mietzinserhöhungen abseits der Wertsicherungsklausel verzichtet. Und schließlich seien die Ansprüche jedenfalls insoweit verjährt, als sie mehr als drei Jahre vor Klagseinbringung entstanden seien; der Kläger habe sich bereits im Jahr 1996 aus den Medien (Zeitungen) über die strukturellen Veränderungen bei der Beklagten informiert, wobei ihn diese Informationen aber nicht veranlasst hätten, seinen damaligen Rechtsfreund zu kontaktieren.

Rechtliche Beurteilung

Die Revision ist zulässig; sie ist auch teilweise berechtigt.

1. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass die Mietergesellschaft selbst nach § 12a Abs 3 MRG eine (vertragliche) Informationspflicht betreffend die Veräußerung des Unternehmens oder eines Machtwechsels trifft, weshalb auch diese (zu deren Organwaltern vgl RIS-Justiz RS0124474) für jenen Schaden ersatzpflichtig wird, der dem Vermieter wegen der Verspätung oder Unterlassung der Anzeige entsteht (1 Ob 73/10g wobl 2010/127 [Schauer]; 8 Ob 4/11p GesRz 2011, 310 [Schauer]; 1 Ob 125/14k EvBl 2015/104 [Walch]). Der zu beurteilende Schaden besteht darin, dass der Vermieter an der rechtzeitigen Geltendmachung des erhöhten Mietzinses verhindert war und ihm daher ein entsprechender Mietzinsentgang erwachsen ist (1 Ob 73/10g; 8 Ob 4/11p). Dass die Übertragung sämtlicher Aktien der Beklagten (mittelbar) in das Eigentum des R*****-Konzerns im Sommer 1996 den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG erfüllte, entspricht seit der Entscheidung 5 Ob 7/98k ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (vgl auch 5 Ob 141/99t; 5 Ob 104/00f; 5 Ob 59/01i; 8 Ob 4/11p). Schadenersatzansprüche L***** L*****s beziehungsweise des Klägers aufgrund Nichtanzeige dieses Vorgangs sind somit grundsätzlich durchaus denkbar.

2. Das Berufungsgericht hat sich eingehend mit dem von der Beklagten im Verfahren erster Instanz erhobenen Verjährungseinwand auseinandergesetzt. Der Kläger habe sich bereits im Jahr 1996 aus den Medien (Zeitungen) über die strukturellen Veränderungen bei der Beklagten informiert, wobei ihn diese Informationen aber nicht veranlasst hätten, seinen damaligen Rechtsfreund zu kontaktieren; er habe zwar am 19.11.2001 in einem Schreiben an die Beklagte auf das Auslaufen der 10-Jahres-Frist für die vereinbarte Mietzinsminderung ab 1.9.2001 hingewiesen und Nachzahlung der Indexsteigerungen ab diesem Zeitpunkt verlangt, die Schadenersatzklage habe er jedoch erst am 5.7.2013 eingebracht. Damit seien die Ansprüche weitgehend verjährt, wäre doch vom Kläger zu verlangen gewesen, dass er Bemühungen setzt, um sich einen entsprechenden Kenntnisstand zu verschaffen; bereits im Jahr 1996 sei dem Kläger auch der Schädiger bekannt gewesen.

Dem trat der Kläger in seiner Revision lediglich mit dem (formalen) Argument entgegen, Verjährung scheide aus, weil der Beginn der Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG nur durch eine Anzeige der Veräußerung in Lauf gesetzt werde. Auf den Vorwurf des Berufungsgerichts, bei entsprechenden Bemühungen wären ihm bereits 1996 Schädiger und Schaden bekannt geworden, geht die Revision hingegen nicht ein.

Es entspricht zwar ständiger Rechtsprechung, dass die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen beginnt und nicht mehr – wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 MRG aF judiziert wurde – ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen ist (RIS-Justiz RS0113457). Der Mietzinsentgang (für den Zeitraum bis einschließlich Juni 2013), den der Kläger ja ausdrücklich seinem Schadenersatzbegehren zugrunde legt, wurde jedoch bereits dadurch ausgelöst, dass es die Beklagte im Jahr 1996 unterlassen hat, den Kläger vom eingetretenen Machtwechsel gemäß § 12a Abs 3 MRG zu informieren (vgl 8 Ob 31/02w; 1 Ob 73/10g). Der Beginn des Laufes der Verjährungsfrist des § 1489 ABGB ist unmittelbar danach anzusetzen, weil dem rechtskundig beratenen Kläger die maßgeblichen Umstände bekannt waren. Der Umstand, dass dem Kläger möglicherweise die genaue Höhe des Schadens noch nicht bekannt war, vermochte nichts zu ändern (8 Ob 31/02w mit zahlreichen weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Damit sind aber jene (höheren) Mietzinse, die vor Einbringung der Klage aufgelaufen sind und hinsichtlich welcher sich der Kläger ausschließlich auf den Titel des Schadenersatzes berufen hat, verjährt.

3. Der Kläger stützt (auch) sein Mietzinserhöhungsbegehren auf § 12a MRG. Nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist § 12a MRG zwar auf Mietgegenstände nicht anwendbar, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer, nach dem 30. 6. 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, wobei das Berufungsgericht – unter Berufung auf die Entscheidung 5 Ob 192/00x, die ebenfalls die Beklagte betraf – das Vorliegen des Ausnahmetatbestands bejahte und das Begehren abwies. Dabei hat das Berufungsgericht allerdings übersehen, dass die Beklagte im Verfahren erster Instanz der Behauptung des Klägers, es lägen die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands nicht vor, lediglich mit der Argumentation entgegentrat, die in Bestand genommenen Räume befänden sich ausschließlich im Neubau, welche Behauptung sich jedoch als unrichtig herausstellte. In ihrer Berufung bekämpfte die Beklagte – insoweit folgerichtig – die vom Erstgericht vertretene Auffassung nicht, der Ausnahmetatbestand sei nicht gegeben, weil der Altbestand einen integrierten Teil des gesamten Bestandobjekts sowohl im Erdgeschoss als auch im Obergeschoss bilde und deshalb das Mietobjekt nicht ein neuerrichteter selbstständiger Trakt oder Anbau sei. Da dies aber eine selbstständige Einwendung darstellt, hätte das Berufungsgericht nicht von sich aus den Ausnahmetatbestand bejahen dürfen (RIS-Justiz RS0043338); die Beklagte trägt die Behauptungs- und Beweislast für dessen Vorliegen (2 Ob 104/99d).

4. Bei der Abweisung des Erhöhungsbegehrens von monatlich EUR 3.232,70 ab 1.7.2013 bezog sich das Berufungsgericht unter anderem auf das zwischen den Parteien vereinbarte Weitergaberecht nach Punkt XIV des Mietvertrags. Allerdings hat der Oberste Gerichtshof zu dieser – von der Beklagten auch mit anderen Vermietern vereinbarten – Vertragsbestimmung bereits ausgeführt, aus einem „konzerninternen“ Weitergaberecht könne gerade nicht geschlossen werden, dass der Vermieter auch für den Fall auf ein Mietzinsanhebungsrecht verzichtete, dass die Mieterin von einem außenstehenden Dritten (dem R*****-Konzern) übernommen werde (5 Ob 100/99p; ebenso 5 Ob 51/01p). In der Entscheidung 5 Ob 288/98h wies der Oberste Gerichtshof darauf hin, dass sich im Sachverhalt kein Indiz dafür finde, dass die Parteien an einen Machtwechsel im Konzern der Mieterin gedacht hätten; in der Klausel sei daher kein Verzicht auf das an einen Machtwechsel geknüpfte Recht zur Mietzinsanhebung zu sehen. Derartige Indizien lassen sich auch im hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht finden. Damit kommt es aber auf die vom Berufungsgericht zitierte Rechtsprechung, wonach ein vertraglich eingeräumtes Weitergaberecht nicht nur eine Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 1 MRG, sondern auch eine solche nach § 12a Abs 3 MRG ausschließt (RIS-Justiz RS0070331 [T2-T5]) gar nicht mehr an, sodass die vom Berufungsgericht insoweit angezogene Begründung der Klagsabweisung verfehlt war.

5. In Punkt V des Mietvertrags findet sich die Klausel, dass die Parteien den Mietzins „frei und unbeeinflusst von amtlichen Mietzinsregelungen festgesetzt haben“ und daher „übereinkommen, dass auch in Zukunft der Hauptmietzins nur aufgrund der Wertsicherungsklausel geändert werden kann, amtliche Mietzinsregelungen auf das vorliegende Mietverhältnis jedoch keinen Einfluss haben“. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu dieser – ebenfalls von der Beklagten auch mit anderen Vermietern vereinbarten – Vertragsbestimmung ist in dieser Klausel nach der Parteienabsicht kein Verzicht des Vermieters auf das Recht zur Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG zu sehen, wenn diese Bestimmung erst Jahre nach Vertragsabschluss (hier: 9 Jahre) eingeführt wurde; Verzichtserklärungen sind jedenfalls einschränkend auszulegen (5 Ob 141/99t; 5 Ob 104/00f; 5 Ob 59/01i).

In der Entscheidung 5 Ob 86/00h trug der Oberste Gerichtshof dem Erstgericht die nähere Erforschung der Parteienabsicht zu dieser Klausel auf. In diesem Sinne legte das Berufungsgericht hier die Klausel im Sinne eines Verzichts auf das Recht zur Mietzinsanhebung nach § 12a MRG aus. Die Mieterin habe in Punkt IX des Mietvertrags umfangreiche Sanierungs- und Instandhaltungspflichten übernommen und sich weiters zur Kostenübernahme hinsichtlich der Prozessführung gegen den Vormieter des Bestandobjekts verpflichtet; in einer Gesamtschau sei daher der Ausschluss des § 12a MRG für den Vermieter nicht benachteiligend und füge sich dieser absolut stimmig in die zwischen den Streitteilen bestehende Gesamtvereinbarung ein.

Auch wenn die Frage, ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, nur dann eine erhebliche Rechtsfrage darstellt, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RIS-Justiz RS0042936, vgl auch RS0042776), so ist hier doch beachtlich, dass gerade aufgrund der von der Beklagten übernommenen Sanierungs- und Instandhaltungspflichten und der Übernahme des Prozesskostenrisikos eine Mietzinsreduktion auf die Dauer von zehn Jahren erfolgt war und somit der Vermieter diesen Vermögensvorteil bereits „abgegolten“ bekommen hat. Im Übrigen überzeugt das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts auch deshalb nicht, weil die Vereinbarung über die Kostenübernahme betreffend die Prozessführung gegen den Vormieter erst im Jahr 1988 getroffen wurde, sodass sie wohl kaum zur Auslegung des Parteiwillens bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1985 herangezogen werden kann.

Auch Punkt V des Mietvertrags vermag somit eine Abweisung des (restlichen) Klagebegehrens nicht zu begründen.

6. Soweit somit das Klagebegehren nicht infolge Verjährung abzuweisen war (EUR 552.136,03), besteht es hinsichtlich des Begehrens von monatlich EUR 3.232,70 ab 1.7.2013 dem Grunde nach zu Recht.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf § 52 ZPO.

Leitsätze

  •   Zur Zinsanhebung bei Übernahme der Mietergesellschaft

    Die Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG beginnt erst mit der Anzeige der Mietergesellschaft zu laufen, während die Verjährungsfrist für die Geltendmachung des Mietzinsentganges läuft, sobald dem rechtskundig beratenen Vermieter die maßgeblichen Umstände bekannt werden. Ein „konzerninternes“ Weitergaberecht schließt eine Mietzinsanhebung bei Übernahme der Mieterin durch Dritte nicht aus.

    WEKA (vpa) | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 131/15f | OGH vom 26.11.2015 | Dokument-ID: 822546

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