Wird in einem Verfahren gleichzeitig die Räumung und die Zahlung des Mietzinsrückstandes begehrt, darf über den Mietzinsrückstand nicht mit Beschluss nach § 33 Abs 2 und 3 MRG, sondern muss darüber mit Teilurteil abgesprochen werden.

Selbst wenn die Verwaltungsbehörde von der dauernden Unbenutzbarkeit einer Bestandsache ausgeht, besteht im gerichtlichen Verfahren die Möglichkeit, das Bestehen einer Wiederherstellungspflicht sowie deren technische und wirtschaftliche Realisierungschance überprüfen zu lassen.

Ein Dritter, der sein Recht auf Benutzung irgendwie vom Mieter ableitet, kann nicht vom Vermieter auf Räumung geklagt werden. Dabei ist die Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses zwischen dem Mieter und dem Dritten ohne Bedeutung.

Der direkte deliktische Schadenersatzanspruch des Gläubigers gegen einen Dritten nach § 1295 Abs 2 ABGB setzt nicht voraus, dass der Schuldner sitten- oder vertragswidrig gehandelt hat. Er besteht, sofern der Dritte in Kenntnis oder vorwerfbarer Unkenntnis des fremden Forderungsrechtes mit zumindest bedingtem Schädigungsvorsatz die Leistungsbewirkung vereitelt, wie hier durch Unterlassung der rechtzeitigen Rückstellung des Bestandobjekts.

Der Vermieter eines Parkplatzes (im Freien oder in einem Parkhaus) auf einem Flughafen haftet den Parkplatzmietern für den Zustand der Wege, die dazu dienen, vom Parkplatz in das Flughafengebäude und umgekehrt zu gelangen. Er ist ihnen gegenüber verpflichtet, diese Wege von Schnee und Eis zu säubern bzw zu bestreuen.

Die Ausnahme von der Beschränkung der Revisionszulässigkeit durch die Wertgrenze ist im Räumungsstreit nur dann anwendbar, wenn über das Bestandsverhältnis selbst und seine wirksame Beendigung zu entscheiden ist.

Laufende Versuche des Mieters, sein Benützungsrecht auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen, sind als unleidliches Verhalten iSd § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG zu qualifizieren. Es muss der Rechtsstandpunkt des Bestandnehmers zumindest vertretbar sein. Im Kern geht es darum, dass ein beharrlich vertragswidriges Verhalten des Mieters, der seine Benützungsrechte unberechtigt auszudehnen versucht, dem Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht.

Die Ausnahme des § 1 Abs 2 Z 5 MRG, die den Geltungsbereich des MRG einschränkt, ist nicht daran geknüpft, dass das Wohnhaus weniger als drei selbstständige Wohnungen aufweist, sondern daran, dass neben zwei selbstständigen Wohnungen keine weiteren einer Vermietung zugänglichen Räume im Haus vorhanden sind.

Der Umstand, dass in einer gemieteten Wohnung Räume etwa für eine Praxis des Mieters verwendet werden, ändert nichts an dem Charakter des Mietgegenstands als Wohnung, wenn auch weiterhin eine Verwendung zu Wohnzwecken vorliegt

Das Ausstattungsmerkmal „Vorraum“ erfordert insofern eine räumliche Abtrennung, als man von der Eingangstüre nicht direkt in einen der übrigen Räume tritt.

An der tatbestandsmäßigen Neuerrichtung des Gebäudes fehlt es, wenn bestehen gebliebene Räume des alten Baubestands im neuen Haus weiterverwendet werden; eine nur geringfügige Einbeziehung alter Gebäudeteile in das neue Objekt kann aber bei wertender Betrachtung doch für die Annahme einer gänzlichen Neuerrichtung sprechen.

Zur Berechnung der Nutzfläche ist gem § 17 MRG die gesamte Bodenfläche einer Wohnung heranzuziehen. Da ein Raum mit einer Raumhöhe unter 1,50 m auch als Stauraum genutzt werden könne und Rechtsprechung sowie Lehre die Ansicht vertreten, dass die Nutzfläche durch die Bodenfläche zu bestimmen ist, ist ein solcher Raum auf jeden Fall zu berücksichtigen. Dasselbe gilt für eine Loggia, selbst wenn ein Fenster der Nachbarwohnung darauf gerichtet ist und dem Rauchfangkehrer Zugang zu gewähren ist.

Die objektive Unvermietbarkeit eines Objektes kann sich auch aus seiner Widmung für Zwecke der Mietergemeinschaft ergeben. Allerdings muss bei Räumen für sportliche und kulturelle Veranstaltungen ein strengerer Maßstab angelegt werden. Die Widmung für Gemeinschaftszwecke – ansonsten für Drittnutzung oder Eigennutzung des Vermieters – muss eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein.

Die Neuerrichtung nur eines einzelnen Mietobjekts oder der Umbau eines Gebäudes unter Wiederverwendung bestehen gebliebener vermietbarer Räume ist einer Neuerrichtung des Gebäudes nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG nicht gleichzuhalten.

Nach dem WEG 1948 und der höchstgerichtlichen Rechtsprechung entscheidet die Verkehrsauffassung darüber, ob mehrere im Eigentum derselben Person stehende Räume trotz einer allfälligen baulichen Trennung ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt bilden. Von einer solchen Einheitlichkeit ist bei Nebenräumen (Magazin), die sich in unmittelbarer räumlicher Nähe zu einem Geschäftsraum befinden, auszugehen.

Die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum setzt die Existenz wohnungseigentumstauglicher Objekte in ausreichender Zahl voraus. Räume mit kleiner Nutzfläche sind nur wohnungseigentumstauglich, wenn sie selbständige Räumlichkeiten iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 sind und ihnen somit eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Diese muss ihnen selbst inhärent sein (zB Bankomatraum) und kann sich nicht aus der mit ihnen verbundenen Möglichkeit der Nutzung der Allgemeinflächen ableiten.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden (zB Arzt oder Rechtsanwalt), sind die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnraum anzusehen, weil Wohnbedürfnis und Berufszweck einander ungefähr entsprechen. Halten sich Wohn- und Geschäftszweck die Waage, ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht anwendbar, es sei denn, aus dem Mietvertrag ergibt sich ein Überwiegen einer der beiden Zwecke.

Der Umstand, dass ein Mieter alkoholkrank ist, schließt ein grobes Verschulden am qualifizierten Mietzinsrückstand nicht allgemein aus, wenn der Mieter wiederholt und über einen längeren Zeitraum hinweg seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt.

Es kann – wenn mangels außergerichtlicher Mahnung die Klage erst die Mahnung ersetzt – nicht die Klage selbst, sondern nur die Weiterführung des Verfahrens als konkludente Vertragsaufhebungserklärung angesehen werden.

Nicht qualifizierte geschuldete Mietzinsrückstände, die während eines Verfahrens über die Mietvertragsauflösung nach § 1118 2. Fall ABGB anfallen, sind nicht in den Rückstandsbeschluss aufzunehmen und haben für die Frage der Vertragsauflösung wegen Mietzinsrückstand keine Bedeutung.

Im Falle des, gegen ein Räumungsbegehren eingebrachten, Einwands einer Aufrechnungsmöglichkeit der Miete kann, ebenso wie bei Streitigkeit über die Höhe der Miete § 33 Abs 2 MRG zur Anwendung kommen, da ansonsten dessen Schutzzweck unterlaufen würde. Somit ist zwingend ein Teilurteil über das Bestehen einer Zahlschuld zu fällen und dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den geschuldeten Betrag zu begleichen.

Die Bereitstellung eines Wohnungseigentumsobjekts zur Unterbringung von Flüchtlingen bildet keine zustimmungs- bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung gem § 16 Abs 2 WEG 2002, wenn das Objekt wohnungsvertraglich lediglich unspezifisch als „Geschäft“ gewidmet ist. Bei Vorliegen einer gemischten Widmung der betreffenden Räume in einer „Nutzwertfestlegung“, die auch die Benützung als Beherbergungsbetrieb beinhaltet, ist hiervon die Flüchtlingsunterbringung ebenfalls umfasst.

Ein titelloses Nutzen eines Bestandgegenstandes führt jedenfalls zu einem wirtschaftlichen Nachteil in diesem Sinne, da eine weitere Vermietung durch den Vermieter in diesem Falle nicht möglich ist.

Die Frage des groben Verschuldens eines Mieters in Bezug auf das Auflaufen eines Mietzinsrückstandes ist jeweils von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Grobes Verschulden hat sich nicht auf das Abtragen, sondern auf das Auflaufen eines Zinsrückstandes über mehrere Monate zu beziehen. Eine Verspätung von wenigen Tagen bzw. eine Verzögerung aufgrund vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten fallen nicht darunter und müssen somit toleriert werden.

§ 23 des Hausbesorgergesetzes regelt die Verlängerung der Räumungsfrist für die von dem ehemaligen Hausbesorger zu räumenden Dienstwohnung. Die Bestimmung geht hingegen nicht auf die Dauer der Räumungsfrist ein.