Die Verbesserung gegen den Willen des Vermieters bedeutet nicht in jedem Fall die Verwirklichung des Kündigungstatbestands nach § 30 Abs 2 Z 3 1. Fall MRG.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung der Wohnung zu Wohnzwecken „durch wen immer“ voraus; der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG ist dann nicht gegeben, wenn feststeht, der Mieter werde die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen.

Bei gewissen Verhaltensweisen muss der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person.

Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken iSd § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt prinzipiell voraus, dass die Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr als Mittelpunkt seiner Lebenshaltung benützt wird.

Bei Prüfung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG darf das Verhalten des Mieters nicht in Teilfakten zerlegt werden. Maßgeblich ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist.

Das Bestehen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 10 MRG setzt zunächst voraus, dass die Wohnung tatsächlich der Unterbringung von Dienstnehmern gedient hat. Die bloße Widmung zum angeführten Zweck reicht nicht aus. Es muss somit tatsächlich die ursprüngliche Widmung des aufgekündigten Bestandobjekts als Dienstwohnung bestanden haben.

Vom Anwendungsbereich des MRG sind unter anderem Mietgegenstände ausgenommen, die in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten liegen. Für Mietverträge, die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden, gilt jedoch die alte Rechtslage nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF, die auch nur Wohnungen und keine Geschäftsräumlichkeiten umfasste und auf die dennoch die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG Anwendung finden.

Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG ist unzulässig, wenn die aufgekündigte Wohnung zwar leersteht, der zur Weitergabe berechtigte Mieter aber in angemessener Frist ernstliche Schritte zur Weitergabe der Mietrechte unternommen hat.

Für eine Aufkündigungsberechtigung nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG wird bewertet, ob das tatbestandsmäßige Verhalten zum Zeitpunkt der Aufkündigung – und eventuell sogar danach – erfüllt ist.

Jene Tatsache, die nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG einen Kündigungsgrund bilden soll, muss im Mietvertrag konkret angeführt sein, weil es nicht angeht, nur einen allgemeinen Tatbestand zu nennen und die Konkretisierung der Kündigung zu überlassen.

Ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer, zu welchem ein zweiseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, ist einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer in seiner Wirkung nach § 49 Abs 2 MRG gleichzusetzen. Der Kündigungsschutz gem § 30 MRG ist demnach auf solche Verträge nicht anwendbar.

Eine Mahnung zur Zahlung der Mietzinsrückstände, die den offenstehenden Betrag nicht angibt, ist – wenn auch sonst keine Urkunden die Kenntnis des Mieters über die Höhe des Betrags bestätigen können – nicht hinreichend konkret iSd § 30 Abs 2 Z 1 MRG.

Wird eine Wohnung als „Naturalwohnung“ durch pensionierte Bundesbedienstete genutzt, so unterliegt das Mietverhältnis nicht der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 2 MRG, wenn der Mietvertrag nicht mit den Nutzern der Wohnung, sondern mit dem Bund als seinerzeitigen „Dienstgeber“ abgeschlossen worden ist.

Mit der kurzzeitigen Aufstellung von zwei Punschhütten wird keineswegs zum Ausdruck gebracht, dass keine Absicht bestehe, die betreffenden Hofflächen in der wärmeren Jahreszeit wieder zum vereinbarten Betrieb eines Schanigartens zu nutzen. Es ist nicht erklärlich, wieso im Rahmen des § 30 Abs 2 Z 7 MRG Schanigärten nicht für Punschstände verwendet werden können, zumal derartige Schanigärten nur zwischen 01.03. und 15.11. eines jeden Jahres betrieben werden dürfen.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden (zB Arzt oder Rechtsanwalt), sind die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnraum anzusehen, weil Wohnbedürfnis und Berufszweck einander ungefähr entsprechen. Halten sich Wohn- und Geschäftszweck die Waage, ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht anwendbar, es sei denn, aus dem Mietvertrag ergibt sich ein Überwiegen einer der beiden Zwecke.

Ein im Falle der Fortsetzung der Untermiete verletztes wichtiges Interesse des Untervermieters, das ihn nach § 30 Abs 2 Z 12 MRG dazu berechtigt, das Bestandverhältnis aufzulösen, kann auch wirtschaftlicher Natur sein. Die Aussicht auf finanzielle Vorteile – wie etwa das Angebot einer Abschlagszahlung durch die Liegenschaftseigentümerin – bei Aufgabe der Hauptmietrechte reicht dafür jedoch nicht aus.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßig geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus.

Gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kann eine Teilkündigung erfolgen, wenn es durch den Eintritt in die Mietrechte über die ganze Wohnung zu einem krassen Missverhältnis zwischen dem dringenden Wohnbedürfnis des Eingetretenen und dem Umfang der gesamten Wohnung kommt. In einem Verlassenschaftsverfahren sind gewisse Fragen der Passivlegitimation zu beachten sowie das Problem der Eventualteilkündigung und der parallelen Kündigungsverfahren.

Ein Mitarbeiter des Mieters, dessen Verhalten dem Mieter zuzurechnen ist, war sowohl für die ordnungswidrige Müllentsorgung als auch eine anhaltend massive Geruchsbelästigung verantwortlich. Dieses Verhalten wurde sowohl vor als auch nach der Einbringung der Aufkündigung gesetzt. Der Tatbestand des § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist damit erfüllt.

Hat ein Vermieter oder eine Vermieterin für sich oder einen Verwandten in absteigender Linie einen dringenden Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis vor Inkrafttreten des MRG begründet wurde, da nur die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist. Eine solche Kündigung ist jedoch nur zulässig, wenn der Eigenbedarf nicht schuldhaft durch die vermietende Person hervorgerufen wurde.

Das Interesse einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft, Wohnungen nur an Personen zu vergeben, die ihre Miet- oder sonstigen Rechte an anderen Wohnungen aufgeben und Mieter, die diese Voraussetzung nicht erfüllen, zu kündigen, ist ein wichtiges Interesse iSd § 30 Abs 2 MRG. Für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes kann es auch unerheblich sein, ob die aufgekündigte Wohnung Hauptwohnsitz des Mieters ist oder wie die andere Wohnung genutzt wird.

Das Vorliegen der Kündigungsgründe des erheblich nachteiligen Gebrauchs bzw des unleidlichen Verhaltens iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist anhand einer Gesamtbetrachtung zu beurteilen. Dabei ist zu berücksichtigen, wenn Vorfälle und Verhaltensweisen bereits länger zurückliegen, zeitlich weit auseinander liegen, dh nicht hintereinander gesetzt wurden, nicht auf einem ähnlichen Fehlverhalten des Mieters beruhen oder durch ein unrechtmäßiges Verhalten des Vermieters provoziert wurden.

Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer vertragsgemäßen oder gleichwertigen geschäftlichen Nutzung voraus. Bei einem schutzwürdigen Interesse des Mieters, wenn er beweisen kann, dass die geschäftliche Verwendung in naher Zukunft eintritt, sind die Umstände bis zum Ende der mündlichen Verhandlung beachtlich. Eine Nutzung für ein paar Stunden an lediglich einem Tag in der Woche ist für eine regelmäßige geschäftliche Nutzung nicht ausreichend.

Gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG kann der Vermieter dem Mieter aus wichtigem Grund kündigen, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird. Der Kündigungstatbestand ist jedoch nicht erfüllt, wenn der Mieter zwar ausschließlich in einer anderen Wohnung nächtigt, sich der Mittelpunkt seiner Lebenshaltung aber zum Teil in der aufzufkündigenden Wohnung befindet und er berechtigt ist das Bestandobjekt auch zu geschäftlichen Zwecken zu nutzen.

Das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt kein Verschulden des gekündigten Mieters voraus. Ist das Verhalten des Mieters objektiv betrachtet grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend, ist der Kündigungsgrund daher auch dann verwirklicht, wenn der Mieter dieses Verhalten lediglich aufgrund einer psychischen Krankheit setzt und keine günstige Zukunftsprognose besteht.