Muster eines Kompromiss-Mietvertrags für eine Wohnung der Kategorie A, B oder C ab dem Jahr 1994. Das KSchG ist auf diesen Vertrag nicht anwendbar.

Die Neuerrichtung eines Lifts, der Personen seit jeher nur von unten nach oben bringen konnte, stellt nur dann eine Erhaltungsarbeit dar, wenn die Erhaltung des bestehenden Lifts wirtschaftlich nicht mehr tragbar ist.

Besteht für Mit- und Wohnungseigentümer von im Erdgeschoß befindlichen Wohnungseigentumsobjekten keine objektive Nutzungsmöglichkeit des Aufzugs, sind sie bei der Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG 2002 von den Liftkosten zur Gänze zu befreien. Dass der Aufzug gegebenenfalls bei der Hausreinigung durch einen Hausbetreuer genutzt wird, stellt noch keinen Vorteil dar, der einer relevanten objektiven Nutzungsmöglichkeit durch die Eigentümer entspricht.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage kann nur durch die Vereinbarung ausgeschlossen werden, dass die Sondernutzung am Aufzug nur bestimmten Mietern zusteht und ein Benützungsrecht an weitere Mieter gar nicht oder nur bedingt erfolgen darf.

Schikane liegt auch dann vor, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen ein ganz krasses Missverhältnis besteht. Es kommt nicht darauf an, ob der Aufzug faktisch auch von Personen benützt werden kann, die nicht Mitglied der Aufzugsgemeinschaft sind, sondern darauf, dass es den Klägern mangels einer mit ihnen abgeschlossenen Vereinbarung rechtlich nicht frei steht, den Aufzug zu benützen.

Der Einbau eines Liftes, der es einer gehbehinderten Wohnungseigentümerin ermöglichen soll, ihre Wohnung selbständig zu verlassen, stellt eine dem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienende und damit zulässige Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 dar. Dass die Wohnungseigentümerin die Wohnung auch mittels Krankentransports verlassen könnte, ändert an dieser Beurteilung nichts, weil ein solcher Transport keine adäquate Nutzungsmöglichkeit der Wohnung begründet.

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag, ob Mieter für alle Gemeinschaftsanlagen mitbezahlen müssen, auch wenn sie diese gar nicht nutzen oder nutzen können.

Die Errichtung eines Personenaufzugs stellt eine nützliche Verbesserung an allgemeinen Teilen des Hauses dar. Ist dafür ein Eingriff in die Mietrechte eines Mieters notwendig oder zweckmäßig, dann hat der Mieter für den Einbau die vorübergehende Benützung oder Veränderung seines Mietgegenstandes – ohne weitere Interessenabwägung – zuzulassen.

Nach § 32 Abs 5 WEG 2002 kann der Aufteilungsschlüssel bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit einer abweichenden Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 nach billigem Ermessen neu festgesetzt werden. Die gerichtliche Neufestsetzung ist allerdings nicht nur im Hinblick auf jenes Wohnungseigentumsobjekt vorzunehmen, auf das sich die Änderung bezieht.

Sind Mit- und Wohnungseigentümer von Wohnungen im Erdgeschoß bei der Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG 2002 von den Liftkosten zur Gänze zu befreien?

Erstmalige Rechtsprechung: Eine Neufestsetzung bei wesentlicher Änderung ist nicht nur im Hinblick auf jenes Wohnungseigentumsobjekt vorzunehmen, auf das sich die Änderung bezieht.

Für den Fall, dass ein Mit- oder Wohnungseigentümer „auf seine Kosten“ iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 eine Anlage errichtet und die Benützung nur ihm oder einzelnen Wohnungseigentümern zusteht, sind die Kosten des laufenden Betriebs oder der Erhaltung keine Liegenschaftsaufwendungen iSd § 32 Abs 1 WEG 2002.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage kann nur durch die Vereinbarung ausgeschlossen werden, dass die Sondernutzung am Aufzug nur bestimmten Mietern zusteht und dass die Einräumung eines Benützungsrechts an weitere Mieter durch den Vermieter gar nicht oder nur bedingt erfolgen darf.

Wird ein Pauschalmietzins vereinbart, so hat der Vermieter das Risiko vorhersehbarer Erhöhungen der ihn treffenden Lasten zu tragen. Eine Pauschalmietzinsvereinbarung lässt folglich keine gesonderte Einhebung von Betriebskosten zu. Eine echte Pauschalmietzinsvereinbarung besteht in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einem Globalbetrag. Auch eine nachträgliche Liftnutzungsmöglichkeit vermag nichts an dem ursprünglich vereinbarten Pauschalmietzins zu ändern.

Der nur untergeordneten Benützbarkeit des Personenaufzugs ist nach billigem Ermessen dadurch Rechnung zu tragen, dass der Antragsteller zu 3/4 von der Tragung jener Kosten, die auf den Aufzug des Hauses entfallen, zu entlasten ist und diese sohin nur im Umfang von 1/4 zu tragen hat.